香港需要金融、地產、創科三架馬車並行發展，千萬別忽視房地產的重大功能。因為房地產不僅有居住價值，對香港經濟更是貢獻良多，還有一個特殊作用，就是它是全球市場的擁戴者，尤其是擁有14億人口的內地同胞。香港之所以令人十分羨慕，其中一個主要原因，就是這裡是全球最自由巿場經濟體，房地產受歡迎的程度遠勝於其他城市；同樣地有來有往，大部份的香港人也熱衷在内地和外國投資物業，尤其是在廣東大灣區一帶。不要以為內地同胞都跑來香港買樓，按照人均計算，香港人在內地投資物業的比例，要比內地人在香港多。

　　媒體總喜歡形容高樓價令民眾負擔沉重，其實香港高價房屋的買家大多數是內地同胞；而內地（大灣區一帶）高價房屋的買家卻又可能是香港同胞。本欄一直提倡政府大興土木興建房屋，尤其是公營房屋，如今終於實現公私營房屋比例為7:3之比。也就是說，將來住在公營房屋（包括資助房屋）的人會比私樓多，港府的房屋政策就是要充分照顧本地民衆的居住需求。在這個前提之下，再開放私樓巿場給全球買家，也就是筆者說的「做大塊餅」。讓市場出現更多樓宇交投，來振興房地產這條產業鏈，創造更多的就業機會，既可發揮經濟效益，又可增加庫房稅收，可謂一舉多得。

房屋政策優先照顧本地人

　　外界講了幾十年的官商勾結、地產霸權，為何近年極少提及？那是因為公營房屋有足夠供應，包括廉價資助房屋，這些優惠的房子只有本地人才有資格入住或購買，而私樓就開放給外地買家吧。反正有足夠的房屋供應，樓價要大幅上升並非那麼容易，媒體也不用太擔心，事實上香港樓宇受外地客青睞，是源於香港具有非凡的吸引力，並非是被長期妖魔化的地產霸權。我也只能形容，在大量公私營房屋供應的情況下，樓市交投依然那麼熾熱，對本港經濟肯定利多於弊。

　　香港樓市是一個長期被誤導的市場。近日有媒體報導，根據 Demographia 的住宅負擔能力指標，香港住宅樓價中位數除以家庭收入中位數，得出要不吃不喝14.1年才能買到房子。這個報導明顯出現偏差，其算法只是用作跨城市比較，其實每個城市的買樓負擔並不一樣，公正的計算方法是應把不同稅制、按揭政策、首期安排、公共房屋分流等本地因素完全納入。首先香港是稅率特別低的城市，交的稅少一點儲蓄會多一點，買樓就輕鬆一點；而且在香港，「買樓」和「付清樓價」也不是同一回事，很多人會用按揭貸款、家人資助、雙薪收入，或先去買居屋或細單位，這與用現金全額買樓的解讀並不相同。

　　此外，香港有近一半民衆居住在公營房屋裏，他們的日常生活壓力不大，沒有供樓負擔的煩惱。報告硬將他們計算在買私樓的民衆中，這樣並不恰當，難怪港人要達成置業的負擔，需要不吃不喝14.1年才買得起。根據部分學者的分析，排除這些住在公屋、不是私樓的買家，港人真正大約只需要9-10年時間，便可達成置業夢想。別被這些報導所誤導，香港的房地產其實是經濟、民生、金融甚至創科的重要部份，它代表可以改善民眾居住環境、創造產業鏈和就業市場、承造銀行樓宇按揭貸款、打造先進智能家居等等，具有多方面的重大功能。幾十年的房地產發展經驗告訴我們，樓市不景經濟就不振，相反的話香港欣欣向榮。因此，請不要忽視房地產對經濟的貢獻。