做好「五年規劃」 積極 「做大塊餅」

　　繼前周出席民青局舉辦的「香港五年規劃」專題諮詢會，筆者上周再次受房屋局邀請出席其主辦的”對接國家「十五五」規劃交流會”。在會議上，局方就房屋政策細心聆聽持份者的意見，大家共同交流，為對接「十五五」規劃的工作群策群力。香港是國際金融中心地位排名三甲的大都會，金融板塊蓬勃發展，對經濟帶來極大貢獻；創科產業正在積極推進，仍需時間拓展；地產巿場得天獨厚，依然受各界追捧。

　　筆者常說香港經濟要金融、地產、創科三架馬車同行，不要忽視房地產對經濟的重大支撐作用。我們必須深刻理解，內地和香港是兩個不一樣的市場，內地房地產的歷史任務或許已經完成，起碼是階段性完成；然而香港的房地產功能依然存在，樓市從來沒有供過於求。在這個有極大需求的市場中，調控措施並非最佳良策，相反「做大塊餅」對經濟更為有利。

　　為此，筆者向房屋局提出以下五點建議：

　　（一）打造千萬人口城市規模、創造更大經濟總量

　　香港需要實施更加寬鬆的人才政策和移民政策。放寬更多專業人士和大學的畢業生來港資格；「新資本投資者入境計劃」的投資移民申請，投資3千萬港元的門檻較高，應考慮降低至2千萬元比較合適。香港人口先作短期目標，在五年規劃中達800萬人，中長期目標朝1,000萬人口的城市規模邁進。由於北上廣深和東京等城市人口均超過千萬人，如深圳建市只是四十幾年，人口已逾1700多萬人，經濟總量GDP遠超香港，因此本港必須急起直追。

　　（二）未來三架馬車並行發展：金融、地產、創科。

　　大力發展金融和創科產業的同時，繼續重視房地產的獨特功能。香港是世上罕有房地產業仍然能夠為政府帶來極大收益的城市，賣地和地產相關稅收是庫房收入主要來源之一。此外，地產業還有三個長期不可抹滅的功能：1）興建大型基建和政府各項設施、新蓋和重建住房以改善市民居住環境；2）創造龐大的產業鏈和就業市場（約45萬人就業）；3）樓市也是金融按揭貸款市場，需要處於一個穩定的狀態，住宅按揭總額非常龐大，約為19,396億元。

　　（三）增加公營房屋供應、提高資助房屋比例、每年興建6.5萬個房屋單位

　　誰說香港缺乏土地供應？本港房屋用地僅佔全港總面積約 7%。因此，建議每年興建公私營房屋增加至6.5萬個，保持公私營房屋比例為7:3之比；提高資助房屋（如居屋等）比例至5:5，甚至重推「租者置其屋計劃」，讓更多市民擁有自置居所，增加他們的歸屬感。另一方面，喜見輪候公屋時間縮短至4.7年，五年規劃要進一步宿短至4年以內，最終目標為3年可以「上樓」。

　　（四）「做大塊餅」 利經濟、因時制宜是良方

　　1）繼續開放房地產市場予全球買家，保持國際金融中心地位和自由巿場經濟，不要輕易作出干預，如加徵買樓印花稅等；2）停止出售商業用地5年，挽救疲弱的商業市場；3）更改商業用地為住宅用途，根據市場實際需求，政策因時制宜；4）加快市區重建步伐，提高市區住宅地積比率。

　　（五）改善人均居住空間、提升市民幸福感

　　「五年規劃」平均每人居住面積目標達至20-21平方米。現時香港人均居住面積為16平方米（等於172呎），五年目標希望能夠增加至20-21平方米。全國城市的人均居住面積為36平方米，上海為24平方米、深圳為27平方米、北京則為33平方米。要提升港人幸福感，香港的居住面積還有很大追趕空間。