地產博客
瀏覽人次:8873    回應:39
蔡志忠
2024年9月9日

投資之道 中庸之道

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  筆者經常提醒讀者,看市場不要一面倒,宜採取中庸之道,也就是在市場好的時候別看得太好,市場差的時候別看得太差。即便是買樓自住,也要以投資角度看待,就如投資股票一樣,因為樓宇本身也是一種投資工具,當你擁有的自住居所升值了,哪怕只是一層居屋,都會感到高興,原因很簡單,起碼身價升了,遲買的負擔也重了。

  近日有不少朋友(包括傳媒)詢問筆者對後市看法,是否應該入市?筆者沒有水晶球,不過還是那一句,採取中庸之道。今天的樓市與股市差不多,真正是孖公仔難兄難弟,都處於十分低迷狀態,買樓與買股一樣,要以個人財政和需求來衡量。我們試試從利好和利淡兩方面來分析後市,再總結現在是否應該入市,個人認為,股樓已經下跌了許多,未來利好消息似乎比較多。至於作何決定,我只是提供意見給大家參考而已。

  利淡因素有:

  1)地緣政治局勢緊張,國內和本港經濟環境欠佳,樓股市場長期不振,港股從高位下跌將近一半;住宅樓市在年初「撤辣」時轉勢出現小陽春,樓價升了3%左右,到現在倒跌5%,總體樓價從高位下跌了28%。由於新樓供應太多,地產商唯有繼續低價促銷,今年年底之前仍然會持續尋底,樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。

  2)工商物業市場非常嚴峻,企業經營困難,出現銀行追Call Loan情況,銀主盤將在年底前更多湧現。加上數以萬計的中小企融資貸款計劃,將出現壞帳率急升,引致市面上零售飲食商店出現結業潮,讓工商物業價格雪上加霜,有的甚至跌逾5成或以上。這一點,從個別銀行的壞帳率高達5.3%便可見一斑。

  3)港元匯率長期在高位,港人外遊港幣「好使好用」,消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業,也未能因通關而明顯復甦,相反通往內地完善的基建工程,如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費,真正融入大灣區生活。近年香港消費模式的大轉變,也源於港人進入內地免簽證,可隨意到處旅遊,反觀內地同胞進來香港卻需要簽證,多數只是一簽一行。這種不對等現象,也是香港消費力疲弱的原因之一。

  利好消息如下:

  1)較早前銀行不願意放款,或者說以嚴謹態度對待物業貸款申請人,不肯借錢出去支援按揭市場,引致物業交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下,港府指示金管局介入巿場,銀行受到多方壓力,終於迅速啟動借貸機制,重新正常批核按揭貸款申請,有助物業市場健康發展。

  2)香港銀行存款近18萬億港元,比去年增加6%,其中近10萬億元是定期存款。美聯儲本月會減息,不論減多少都是非常利好消息,象徵減息周期開始啟動,資金會慢慢釋放到市場,而這些消費力會留在香港,包括流進股市和樓市,形成經濟內循環。

  3)中共二十屆三中全會進一步確定加快改革開放步伐,香港「一國兩制」的獨特地位長期不變,國際金融中心、貿易中心、創科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會改變。香港好國家好,國家好香港更好,因此國策會更支持香港發展,例如央企、國企會投資香港股市、樓市等等。

  4)人才政策成功奏效,目前香港有超過32萬高才、優才、專才申請來港,成功獲得批準的有逾20萬人,而已經進入香港工作和居住的有近14萬人,加上家庭成員,估計超越20萬人口留在香港。這批優秀人才正好填補了移民流走的人口,香港人口重回高峰時期的753萬人左右,這無疑帶動了居住需求,縱使今年樓價出現明顯下跌,租金估計仍然還有6%左右升幅。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者名稱
密碼
1. 正確 2024-09-09 10:56:42
非常好嘅文章,中庸之道,投資係要審慎,蔡老闆立於不敗之地!
市場或者有見底蹟象.
2. 正確 2024-09-09 10:58:11

 中肯嘅言論!


 近日有不少朋友(包括傳媒)詢問筆者對後市看法,是否應該入市?筆者沒有水晶球,不過還是那一句,採取中庸之道。今天的樓市與股市差不多,真正是孖公仔難兄難弟,都處於十分低迷狀態,買樓與買股一樣,要以個人財政和需求來衡量。我們試試從利好和利淡兩方面來分析後市,再總結現在是否應該入市,個人認為,股樓已經下跌了許多,未來利好消息似乎比較多。至於作何決定,我只是提供意見給大家參考而已。


3. 正確 2024-09-09 11:06:09
擦鞋仔在那?正確,又再正確呀嘛。
中國內卷。
看日本當年挑戰美國,就知要迷失幾多年。
中國人叻D,不迷失,但要內卷。
4. 過路問 2024-09-09 12:12:27
好文章!
5. 好淡爭持 2024-09-09 13:47:04
唔好睇得咁淡,有道理!
6. 好文 2024-09-09 14:31:52
多謝蔡生客觀分析,清泉是也!
7. 過路問 2024-09-09 15:11:17
3樓:

閤下好怪異,專搞人地地盤,其實唔鐘意就過主啦,專講反話又何苦呢?
8. 正確 2024-09-09 19:20:37
7樓,此論壇有好多擦鞋仔,我幫手溝淡下。明未?
好多叻人指點江山呀嘛,我提出問題,比佢地再指導一下。
9. 過路問 2024-09-09 23:51:21
8樓,

唔係擦鞋,蔡生文章言之有物係人都知,閣下冇料又唔服人地,幾好笑!
10. 過路問 2024-09-09 23:55:12
8樓,

仲有一個有料之人,雲兄,你試下反駁佢,睇睇你嘅觀點又如何?
11. 龍虎豹 2024-09-10 08:30:05
係好(使)好用,不是駕駛個(駛)。
12. 劍神 2024-09-10 14:58:10
中庸之道好文介紹,多謝蔡生.
13. 正確 2024-09-10 16:15:43
8樓,你識佢?佢有料?你又知我無料?你地呢D連問問題都未識,學人評論人無料?
你地連面對香港自身問題的勇氣都無,擦鞋你地就識。
雲兄有料?我睇唔到佢文章同其他KOL有咩分別。
又話面向國際,我剩係講香港人點解唔學俄文,東南亞語言,阿拉伯文,你地都唔敢回應啦。
仲有,政府大力搞crypto, 你地有幾多人識?在香港的龍頭crypto,點解都係中國來的專才做,香港人去左邊?
15. Admin 2024-09-10 16:48:42
謝謝11樓指正, 文章已修改。
16. 香江情 2024-09-10 23:17:58

看市場不要一面倒,宜採取中庸之道,也就是在市場好的時候別看得太好,市場差的時候別看得太差。


好掂!


17. 擦鞋仔 2024-09-11 04:15:47
咁仲唔買樓收租?
18. 好淡爭持 2024-09-11 13:20:20
樓上17樓,

的確有唔少人開始入市買物業收租.且看誰人睇中後市?
19. 雲在青天水在瓶 2024-09-11 14:01:56
蔡生所列出的利淡因素, 在可見的將來, 都是本質性, 器質性的. 而利好因素, 基本上是技術性, 暫時性的. 
也就是說, 向下的趨勢不變, 反彈機會可見. 
20. 就係淡 2024-09-11 15:01:35
樓上19樓雲兄真正有好見地,
21. 過問一族 2024-09-11 19:31:33
樓上雲兄也有理據,升跌五五波,睇上天造化.
22. 過問一族 2024-09-11 19:31:33
樓上雲兄也有理據,升跌五五波,睇上天造化.
23. . 2024-09-12 09:52:09
如果中國咁流,西方都唔會咁頭痛喇.
我信中西最後會利益綑綁.
中方又主場又球証又球例又球員又班主,作客就老老實實跟規則,大家就位,友誼萬歲.香港賣汽水小吃都夠做.

24. Zeitgeist 2024-09-12 11:07:14
鳥樂忘置罦,
魚樂忘鉤餌。
何必擇所安,
滔滔天下是。
26. 向饭民说不 2024-09-12 15:30:21
23楼,特朗普时期,阿爷还是相信利益捆绑,可以谈,所以当时不断的派人去美国和美国人谈,但是美国人要中国一就是认输,或者就是上擂台。当时最后还是谈了,也签名了,但是美国人那些言而无信,卑鄙无耻之后,中国基本上在2021年之后,决定上擂台。
既然上了擂台,就只有赢或者输了,不会有其他结果。
还有既然中国上擂台了,美国也肯定加大力度的打压中国和香港。这是没有办法的。而中央是坚定支持香港一国两制和香港金融中心,没有阿爷支持,这几年西人透过BNOer和什么救生艇计划,抢了香港几十万人才和over1000亿资金,加上美国加息,香港必然崩溃。但是现在没有崩溃,就是因为有阿爷背后支持。
今日香港要繁荣,只有中国打败美国。香港地位就会更加巩固。
27. . 2024-09-12 16:53:32
歐亞大陸面積人口市場有數得計,唔埋堆玩,重一味靠嚇,靠變魔術,出老千,咁玩落去,一定越縮越弱,睇死唔扲玩.加拿大咁多资源都謝謝地喇.


28. 過路一問 2024-09-12 16:54:18
向飯兄好:

你有信心中國打敗美國,咁就好了.
幾耐? 50年?,100年?宜家係印度,泰國印尼馬來西亞唔駛努力,趟嬴.趟著也嬴.
30. 向飯民説不 2024-09-13 09:08:35
28樓,中國已經被逼上擂臺。你也睇過擂臺爭霸戰,贏家不是將對手打死,就是將對手大殘。既然中國上了擂臺了,那唯一的目標就是打贏。作爲中國人,我主要的投資都在香港和大陸。只有支持中國贏,如果你的投資都係一樣,而支持美國,甘就非常低能啦,當然啦,啊爺對香港人真係非常好,因爲他還容許香港人選澤他的敵人西方,他還容許香港人移民西方轉移資產去西方,沽空香港,買香港輸,這些人口口聲聲話愛香港,但是我要叫他們收爹,因爲他們是賣港賊。
美國最强的還是因爲他的美金霸權,他還可以透過美金趴在全球上吸血,但是也因爲easy money,就像當年英國霸權一樣,自己去工業化,最後工業被德國和美國追上,今日的美國也是一樣,所以我buy中國贏的原因很簡單,因爲美國其實非常之貪腐,第一軍事方面基本上外強中乾,失去工業化和貪腐嚴重之後,美國的軍事開支是非常高,但是成本也非常高,基本上難以開發新的武器,反而中國的更新迭代非常的快,就看最近俄烏戰爭和中東危機,這些戰爭中的無人機和機器狗,都可以見到大放異彩的中國武器。而美國的武器呢?還是10年前,基本上沒有進化。點解,美國佬雖然軍事投入比中國高很多,但是他每投入10元,猶太金融佬最少拿走元,而且8元,最可怕的是,政府話零件和維持太貴,叫供應商減價,供應商吾供貨,吾維修,這樣如果戰時怎麽打?睇返二戰時的中途島戰爭,當時日本以爲美國的york 航武被打沉,但是美國佬可以用幾個月就將被打殘的york航武維修好,同時投入戰爭,令美國可以在中途島勝出,今日如果是美國,他的航武,就是受一點點損毀,也要几年先可以維修好。
還有美國佬對中國的科技戰,實際變成了中國最佳的教練,中國的科技在美國這個教練的訓練下,過去5年,快速提升。美國看到中國有哪方面的弱點,就會加以鞭策,幫中國去改善,和提升。
美國今天的最强的還是金融霸權,但是金融霸權的支持是工業和科技,工業基本上無法和中國斗,而科技也被中國快速追趕。
所以我buy 中國贏。
32. 過路一問 2024-09-13 18:18:48
30樓向飯兄:

閣下文章講解得幾好,不過某些思維差矣,大家都愛國,你以為香港貢獻大陸少嗎?
33. 過路一問 2024-09-13 18:48:48
向飯兄:美國在香港的投資或投行的資金也非常多,如果想做國際金融中心,就要放棄舊思維,否則香港淪為內地城市,對國家一啲好處都冇.
若果完全割席,向飯兄到時在於內地嘅投資就泡湯!
34. 向飯民說不 2024-09-14 16:40:45
這不是愛不愛國問題,事實是美國人要和香港和大陸脫鉤,他出招只會越來越狠,香港要發展無可避免要倒向中國。不要墮入變成大陸城市的悖論。還有阿爺並無想趕走西方投行,甚至還是歡迎的。
只是美國敵視中國,無奈的倒向中國。
35. 引刀一快 2024-09-14 18:08:04
中國係俾俄羅斯逼嘅。
36. 朱古力 2024-09-15 10:12:35
2018美國開始強力打壓中國到今天冇停止過, 2022俄烏衝突開始,點樣中國俾俄逼?
38. 港樓市 2024-09-16 11:27:52

人生開心釋懷的一件事回憶.........2018高位平倉離場睇人發達的心境..........睇到2018至2023年走勢頂端的形成.......

往事回味...

8. 咁開心. 2018-11-21 23:03:36

似乎, 大市出現殺好友的震盪...唔俾你贏得咁開心.

21. 活應對 2018-11-23 01:38:43


眼下樓價回落,各方看法上的分歧繫於究竟像2015年屬「假跌」,抑或真的長線轉勢。姑勿論如何,可以肯定的是,樓價這趟應不會似1997至1999年一支箭直插(中原指數在兩年內由逾100點瀉至40多點),......

買樓賣樓, 最重要靈活應對, 不要聽人言亦言, 就如戰爭一樣, 聽人點, 經常捉錯用神, 列如: 有錢佬想買平嘢, 當然唱跌來買啦, 炒家大手貨盤多, 當然希望你高價搶購佢手上的貴價貨啦.


29. 不志在 2018-11-24 20:46:46



現在情勢,  羸唔起的人不宜買樓,  輸唔起的人更不宜買樓, 

羸得起的人可以買樓,  輸得起的人同樣可以買樓,  因為你不志在......


11. 好奇怪 2018-11-15 18:37:57



香港世界好奇怪, 有啲人六神無主, 不知道什麼時候買樓好? 什麼時候賣樓好? 有啲人八神無主, 不知道是否應該坐車去中山買樓好? 定去大灣區買樓好? 還是坐高鐵去上海買樓好? 仲有啲人十神無主, 不知道去越南買樓好?  去馬來西亞買樓好?  定去日本去買樓好? 


15. 獵物 2018-11-17 13:32:47



猶豫卦


此卦內恍惚
錢財暗消磨

買樓投資就如用巨大的金錢開支捕獵一個獵物捕獵者都希望此一個獵物能出現一個出得更高價者搶購此一獵物所以在風高浪急搶購下來的獵物有一部份實力不足者就出現虧損離場的現象


20. 打點啦 2018-11-19 20:37:47
買樓是一項等待的機遇, 如果沒有高價搶奪者, 好多人要擘價離場...所以盲目高追者要自我打點啦......信自己會順好多.總之投資機遇永在,人人識講.

現時香港樓市,  處於開玩笑的觀望期......
目前並非遊說他人買樓的好時機,  未來走勢,  將會是觀望趨勢,  人各有志.

44. 有可能 2018-11-11 21:56:53

目前香港樓市, 有可能形成一個殺好倉的震盪...讓實力不足者退下來.


39. 玩你 2018-10-31 10:35:32


現在叫人買樓,根本是玩你...











39. 向饭民说不 2024-09-16 15:01:53
引刀,今日你还未觉醒啊,香港和大陆金融市场这几年都比较差,不就是被美国趴在身上吸血吗?你身在广州应该很清楚啊。

还有挑拨中俄关系的都是叛国贼,美国人养的,你是不是呢?比如呆蛙赖清德最近也在叫。
40. 向饭民说不 2024-09-16 15:23:48
32楼,现在讲紧美国玩紧香港。透过加息,同时限制投资者投资香港,利用BNOer,救生艇计划,想吸干香港,是一套连环拳,可以说是招招致命。同香港貢獻大陸有什么关系呢?你话你爱国,我就觉得你好仇视大陆咯。就如引刀一样咯。

改革开放时,大陆真系依靠香港的技术和资金,同时香港帮大陆打入西方市场。这是事实。但是那已经是过去了。以前香港是在美国经济圈下发展起来。美国佬给你市场,让你做血汗工厂,给你搞金融。香港人就这样做了4小龙。这也是事实,但是去了90年代,美国佬不给香港技术升级。只让你做金融。因此90年后,香港工业消失,只剩下金融,但是到了特朗普上台,因为要全面遏制中国,所以引爆19年黑暴。同时也认为香港金融中心会帮中国崛起,所以开始连金融和不给香港做了。在这个情况下,香港不倒向中国可以点呢?难道跪求美国佬咩。无用的,美国佬遏制中国已经是共和民主两党的共识。甚至美国佬也考虑用过军事打击中国,只是计算过,打不赢,所以不敢开战。不系一早就会叫台湾,或者日本,或者菲利宾学乌克兰做炮灰去挑衅中国。庆幸中国在亚洲是绝对强国。让美国人不敢发动战争。

最后甲午战争中,真正赢家系英国佬,日本赚了1亿两左右白银。而英国佬透过英镑霸权的金融手段赚了5,6亿两,同时日本仔收到的白银,可以付利息给英国佬,英国佬趟赢,不过就是因为金融霸权,容易赚钱,所以放弃了辛苦的工业,最后给德国和美国追上。


41. 笑看風雲 2024-09-17 09:09:27
香港和大陆金融市场这几年都比较差,自身的问題未有解决,A股監管有待改善,地產公司太多壞帳?广州应算是較好。

还有北京條約及伊黎條約被俄國借用的土地,可透過談判取回,中国已強大,不帕任何挑戰,取回北疆土地後,再取回台湾,到美国也阻不了,到時再將美帝趕出西太平洋。
43. 笑看風雲 2024-09-17 13:53:14
北京條約及伊黎條約被俄國借用的土地,大約150萭平方公里,但百多年,俄國可能因人太少,没有大發展,既然大家甘友好,大家可重新簽約,將該片土地租給中國一百年,甘俄国可收租金,甘中國移民五千萬人,大力發展工農業,到時中俄貿易咪可增強,此外美特朗跟普京很熟,如特朗普上台又同普京和好,到時中國就麻烦,俄国陷入戰争,国力衰落,但中国已強大,不帕任何挑戰,取回北疆土地後,恢復中国既榮光,實現偉大的民族復興,係幾十代中国人既冀望。
46. 路過二問 2024-09-19 00:06:35
向飯兄好:

你有信心中國打敗美國,咁就好了.,有信心打敗美帝,不如先打敗俄國仲好,趁俄國國力大減,揮兵北上,取回瑷琿條約及北京條約,被俄国奪走的150平方公里土地。藉此一雪當年珍保島一役敗給俄國之恥。奪回外興安嶺及海参威,大力發展東北三省,二十年後,再跟美國比試。
過去二百多年,俄國不斷侵略中國,1921年煽動蒙古獨立,中国又损失150萬平方公里。
俄国才是大敵人。

47. 回44樓 2024-09-19 20:02:05
台灣仔成日想大陸同俄國開戰,坐收漁利。哈哈