地產博客
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蔡志忠
2024年6月24日

物價因匯率上漲 房價跟經濟回調

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  國際投資者都很精明,他們開始看好香港前景,這一點從資金的流向可見一斑。香港財富管理業務迅速擴張,目前管理的財富高達2.2萬億美元,僅次於瑞士的2.4萬億美元,全球規模排名第二,也高於新加坡和美國,根據未來走勢預測,只需要3年時間,香港的管理規模將達到3.1萬億美元,超越瑞士成為全球排名第一的財富管理中心。港府近年大力拓展家族辦公室業務,簡單和低的稅制,以及快速的辦理方式使客戶更加喜歡,香港目前的家族辦公室高達2700家,比新加坡多出一倍。

  世界局勢紛亂,戰爭持續不停,某些國家隨意凍結外商資產,也使資金轉移到其他安全地方。香港擁有獨立司法制度,行駛普通法法律,保障私人產權,社會治安良好,資金能夠自由進出等等;而且香港作為面向世界的南大門,背靠祖國龐大經濟市場,可謂商機處處,自然也深受全球投資者歡迎。因此,我們不要妄自菲薄,香港的國際金融中心地位穩如泰山。

香港家族辦公室比新加坡多一倍

  香港的缺點是價格競爭力較差,樓價和物價都貴,生活成本高,這一點總是不停遭人話柄。為了壓抑房價上漲,港府寧願犧牲出售土地收入,以及減少徵收物業印花稅,長期實施捆綁樓市交投的各項「辣招」,使物業市場長年處於低迷狀態;為了讓基層民眾能夠盡快分配到公營房屋,找到所謂的「幸福感」,房屋政策出現重大改變,如土地規劃將7成的土地用來興建公屋,只有3成土地用作私人住宅和商業發展。縱使香港近年樓價急挫,土地拍賣乏人問津,港府財政赤字嚴重,庫房也入不敷支,港府仍然動用公帑,大量高價收購私人農地作各項規劃發展。以上種種,為的就是要壓低香港房屋價格,減低生活成本,盡快將經濟搞起來。

  至於其他物價的漲幅,源於結構性問題,也可以說是匯率問題。香港貨幣與美元掛鉤,全世界減息降準,唯有美元持續強勢,香港的物價自然相對偏高。因此,盡管港府努力拓展各項旅遊措施,遊客大量增加,但是他們的消費模式依然偏向於「深度遊」。

  樓價方面,大家反而可以放心,今年就不會再上漲了,住宅是一個平穩的市場,工商舖市場比較嚴峻,連行政長官李家超也公開表示,外圍政治影響香港經濟,這一點或許就反映在寫字樓巿場上。不過有弊也有利,寫字樓價格下跌讓香港的競爭力有所提升,也出現投資者趁低吸納的良機。

提醒大家買樓量力而為

  近期有網民提出批評,指筆者身為地產界人士,總是希望大眾入市買樓,從而推升樓價從中獲利等。此等言論差矣,如果有留意筆者文章,便知道我近幾年並非看好樓市,反而經常提醒大家入市要謹慎,即使有自住需要,也應該量力而為。作為地產評論員,也是資深投資者,筆者重申並非住宅炒家,願意忠於事實,期望香港房價能夠有所回調,物價也有所下降,競爭力得以進一步提升,讓香港變得更加和諧美好。

 
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1. 香江人 2024-06-24 11:50:35
蔡生文章中肯評論,同時估市準確!
2. 香江人 2024-06-24 11:53:24
仲有雲兄見解比較淡,但都係有理有據,值得參考.
3. 正確 2024-06-24 11:56:15

蔡老板一向好文章,憑心而論.


  "國際投資者都很精明,他們開始看好香港前景,這一點從資金的流向可見一斑。香港財富管理業務迅速擴張,目前管理的財富高達2.2萬億美元,僅次於瑞士的2.4萬億美元,全球規模排名第二,也高於新加坡和美國,根據未來走勢預測,只需要3年時間,香港的管理規模將達到3.1萬億美元,超越瑞士成為全球排名第一的財富管理中心。港府近年大力拓展家族辦公室業務,簡單和低的稅制,以及快速的辦理方式使客戶更加喜歡,香港目前的家族辦公室高達2700家,比新加坡多出一倍。"


4. 正確 2024-06-24 12:21:21
寫文章唔浮誇,慢慢就多人欣賞.
5. 講真話 2024-06-24 12:56:57
作者講真話,我推祟!
7. 樓中樓 2024-06-24 15:05:25

消費意欲一定低!


至於其他物價的漲幅,源於結構性問題,也可以說是匯率問題。香港貨幣與美元掛鉤,全世界減息降準,唯有美元持續強勢,香港的物價自然相對偏高。因此,盡管港府努力拓展各項旅遊措施,遊客大量增加,但是他們的消費模式依然偏向於「深度遊」。


8. 樓唔爆煲 2024-06-24 16:44:31
樓市唔會爆煲!放心!
9. 雲在青天水在瓶 2024-06-24 17:31:43
政府的財政,來源一是稅收,二是舉債,支出為各項公共和其他開支。當稅收不足以支持開支時便要發債以填補空缺,也就是用債務形式先使未來錢,與我們做按揭買樓情況相似。
 
如果債務佔收入的比例不高,或是在可控範圍之內,對經濟發展是有益的。例如投資在基建、改善環境等基礎設施,為社會帶來大於債息支出的整體綜合效益。情況如同我們出租做按揭的物業,租金收入大於供款。
 
現在美國的財政狀況已到了危險的境地,債務佔GDP的比例已至1.25倍,相比之下,我們買樓的壓力測試,要求的健康水平為50%。而且,由於負債偏高,每年債息近萬億,根本無法從正常的稅收中支付利息,須舉新債還利息。一旦經濟衰退,財政收入減少,國債又賣不出去,或被迫高息吸引資金,債務問題會越來越嚴重, 甚至惡化。恆大情況便是如此,債冚債,最終破產。當然,美國政府破產是不可想像的事,美國政府應有足夠的工具去避免最壞的情況發生。
 
債務問題的解決不外乎三條途徑:增加稅收、縮減開支、貨幣貶值。在西方的選擇制度下,增稅不易為,減費更難辦。當前面兩條途徑都無法做到緩解債務問題時,最後的手段,就是令美元貶值。從債券市場現在的反應來看,5年內的短期債券,市場反應還算正面。超過5年期的中長期債券,有點賣不動了,說明市場也在擔憂美元的貶值問題。
 
二戰之後,美國擁有了全球範圍的鑄幣權。但自從布林頓森林體系解體之後,美國越來越多地濫用這一權利,以致於債台高築。以現時美債34萬億元計,只要美元進入長期貶值的通道,貶值10%,可以賴帳3.4萬億,貶值20%,可以賴帳6.8萬億,貶值50%,可以賴帳17萬億,不可謂不吸引。然而,一旦走到這一步,美國經濟將無可奈何花落去。而香港由於聯匯的因素,港元必然被迫貶值,香港樓市,則似曾相識燕歸來,將重新迎來新一輪的牛市拉升。
10. 雲在青天水在瓶 2024-06-24 17:38:48
蔡生最後一段的澄清,完全沒有必要。明白人一點就明,不懂之人,由得他繼續渾沌。為其浪費篇幅,等同自身價值的貶損。
11. 香江情 2024-06-24 23:49:15
雲兄果然有料到,理據好充足,建議多發文,俾讀者多得益.
12. 明鏡 2024-06-25 00:06:11
雲兄是最有水準嘅留言者,美國減息減債事在必行,香港樓市未必長期唔掂.

捱多兩年,潮水退後誰人冇著褲一目了然.

後浪推前浪,是龍是鳳便知道.
13. 樓市升跌 2024-06-25 12:19:36
減息就來臨,工商樓市遲啲有救,不過等下先,兩年左右吧.
14. 滄海一聲笑 2024-06-25 14:40:05
美國減息就會升? 美元貶就會升? 
美國從2000年後開始大幅減息,美匯指數由2001的120水平跌至2008年的70,那時港樓是升還是跌呢? 

政府除了稅收和發債,還有很多不同收入來源:

1. 投資收益
2. 政府企業盈利
3. 資源收益 
4. 使用費和許可費
5. 公用服務收費
6. 罰款收入

當然,具體構成會因國家和政府的不同而有所差異。就美國而言,源油出口是一筆可觀收入。 從區域分類上來說,中東諸國源油日產才2,766萬桶,而美國則是單一最大源油生產國,俄烏戰爭前日產已超過1,600萬桶(佔世界產量18.6%)。

美國政府擁有部分頁岩油田的所有權, 與開採企業簽訂分成協議, 按一定比例分享開採所得,當然政府亦可以自行開採。 除此還有租稅收入,例如:頁岩油生產稅。 在聯邦或州政府擁有的土地上進行開採是需要支付的租賃費和租金,還有可觀的企業所得稅。 他們更要多謝俄羅斯,將他們歐洲的所有源油收益,雙手奉送給美國呢!

以上還沒計及未來AI發展對經驗增長的貢獻。美債會爆? 美國減息美元跌真的會鹹魚翻生? 慢慢等吧!

15. 樓市升跌 2024-06-25 17:42:55
樓上分析有些理據,但美國減息香港當然會好好多,供樓壓力低咗,同時消費力都高咗啦.
16. 輸$的西餅客 2024-06-26 05:31:31
據IMF資料統計,日本政府的債務餘額迄今累積超過10兆美元,2022年占GDP的261.29%。美國政府的是佔121.31%及德國政府的是佔66.64%。如果美國爆煲,日本必然行先。結果?我等日本都等到白髮都未等到,等美國可能等到入棺材都未見到。
17. 表演中 2024-06-26 11:27:51

樓市進入止賺行為表演中......樓唔爆煲???



18. 雲在青天水在瓶 2024-06-26 15:11:34

美國的利率軌跡,並非從2000年一直減到2008年。

 

科網股熱潮爆破時美國從200113日起快速減息,把利率從年初的6.5%,一路減到年底的1.75%。期間,美股崩盤,納斯達克指數爆跌。

 

然後,為推動財政和經常帳赤字收窄,從20046月始,由1%的利率,加到2006年的5.25%。次貸問題發生後,從20079月減息,到2008年底,息率為零。期間,次貸危機引發金融海嘯發生。

 

樓市的升跌, 有一定的滯後性。2008年後,受美國量化寬鬆影響,香港樓市一直升到2021年。

19. 雲在青天水在瓶 2024-06-26 16:02:39
政府的財政收入,只講稅收,確有不足。但不論各項收入有多少,如果不足以應付開支,財政就有赤字,就需要發債。而美國因嚴重財赤造成的債務問題,已到了危險的區域,從金融市場的反應已經可以看出這一點。

現在,世界各國去美元化的風潮正盛,盡管這可能是一個長期的過程,但有了第一步就會有第二步,積跬步以至千里。當美元的世界貨幣地位受到衝擊,美債賣不出去,美國將被迫採取緊縮政策,提高利率,縮減財赤,引發新的經濟危機。

類似的事情,在2004年至2008年已有一次預演,我們已形容它是金融海嘯。而如果是因美債引發的問題,我們可能要名之為超級金融海嘯。

20. 滄海一聲笑 2024-06-26 19:34:15
18樓

閣下說得對呀,美國的利率軌跡,當然並非從2000年一直減到2008年,正如任何樓市股市樓市一樣,不會天天跌月月跌的! 

倘若將美息週期的時間段再細分,只會顯得閣下的論點更蒼白無力,聯邦基金利率從2000年的6厘以上,降至2004年初的1厘,利率減幅8成多,請問港樓在2000-2004是升是跌呢? 其後港樓2003年中見底反彈,美息則在2004年初的1厘見底回升,一直反彈至2006的5厘多,而港樓的第一波反彈又剛好發生在美息的上升週期,和你說的方向完全相反,請問減息樓市升的結論是從何而來呢? 

至於美匯跌港樓升的說法,更是莫明其妙,美匯指數由2000至2008一直尋底,其後美匯從70-72升至過百,這時港樓同步上升,請問是美匯升港樓升,還是閣下所說的美匯跌港樓升呢?


21. 明鏡 2024-06-27 03:03:06
雲兄有過人的分析能力!

"類似的事情,在2004年至2008年已有一次預演,我們已形容它是金融海嘯。而如果是因美債引發的問題,我們可能要名之為超級金融海嘯。"

22. 香江人 2024-06-27 17:43:33
雲兄好文! 有道理!
23. 十郎 2024-06-27 18:37:57


      其實大家對減息或者加息與經濟表現 , 有一定的誤會 , 大家普通對減息視為好消息 , 相反加息是壞消息 , 情況剛好相反 , 減息好大程度是經濟走下坡的結果 , 這樣解釋了減息樓股有可能會跌。

      幾拾年下來 , 當然會有例外 , 香港同美國的經濟表現 , 雖然有聯繫滙率 , 經濟就不聯繫 , 我記得有幾年 , 香港經濟如火般大旺 , 美國就炮仗冇響(好像是2008年) , 美國減息量化寬鬆 , 香港就焗跟。香港是發燒食補藥 , 有排醫。

      我對香港有信心, 不會衰 , 中央不會讓香港死於無形 , 中國未開放資本賬 , 香港對外開放 , 是擋箭牌 , 而且內地人對香港有一種無名的仰慕。

24. 爭生意 2024-06-27 20:21:14

最近.  人民幣走勢似乎與全球爭生意做.......

港元/人民幣 (HKDCNY=X)

CCY - CCY 延遲價格。貨幣為 CNY。
加入追蹤清單
0.9304+0.0004 (+0.0430%)
市場開市。 截至 11:33AM BST。
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今日波幅0.9302 - 0.9305
52 週波幅0.8963 - 0.9306
賣出價0.9314



25. 輸$的西餅客 2024-06-27 20:59:32
20樓,有些人立場先行,永找不出真理。只找理據去支持自己論點。
本着東升西降,投資已輸不少。
本着去美元化,投資亦已輸不少。
其實不是美國強,美國質素真的差了很多,但,對手太弱。
日元不斷貶值,人民幣必跟,但跟不足。
人民幣不斷弱,但又弱不過日元,美元是不應該強,但,其他對手真太弱。可惜大家是用貨幣交易,非黄金。
我不否定美國向下,亦認同中國向上,但,人均收入差距太大。未足夠超美。
14億人,找一百個精英,一定有,但以平均值戰勝美國人,未夠。當然很多人想有生之年見到中國超美,成為世一。但,如果閣下係50歲以上,機會甚微。
香港現在進入人口老化,產業單一,走非本地精英化之路,創科好多根本不是本地的香港人創立,是新移民,他們連廣東話都不說。沒有好或不好,因為人人要求不同,一起窮的社會可能比貧富懸殊的社會,更和諧,更有幸福感。
錢是自己,投資是自己的責任,看錯輸錢只是影響自己及家人,別人的高見,不同意沒關係,你指出問題,別人亦不會多謝你。但,我亦向你說一聲謝謝,因為閣下亦帶出另一面的思考。

26. 輸$的西餅客 2024-06-27 21:06:51
另外,美國某一隻股票的一天的交易額,已等於香港整個股市一天的交易額。香港股市其實已經沒有什麼可以討論。
27. 雲在青天水在瓶 2024-06-28 00:34:13
關於利率問題,不能只看名義利率,而是要看實質利率。
如果名義利率為6%,通脹率為5%,實質利率為1%
如果名義利率為3%,通脹率為-1%,實質利率為4%。
所以不要被名義利率的假象所迷惑!

香港的通脹率
2000年為-3.8%
2001年為-1.6%
2002年為-3%
2003年為-2.8%
2004年為-0.4%

抛磚引玉,助大家深層思考。
28. 明鏡 2024-06-28 00:36:10
同意21樓,美國經濟差時香港會好,因為會減息.
如今美國股市好經濟好,香港就差了,因為利息加,香港股樓跌.
29. 回26樓 2024-06-28 08:49:23
你講嘅正正就係1929年美國華爾街大冧市前跡象,仲沾沾自喜?好自為之吧。
30. 元 2024-06-28 09:06:15
蔡枫華一句名言,刹那光辉不代表永恒。

况且令人开心的事是生活每天改善,国家向上的趨势。

一国国家走下坡,人民無論如何都只會越活越坚难。

飞落賓曾经也是亞洲金融中心,日本电视机曾经要月供。

始终相信一點,借钱,印钱度日的日子不会长久。  基本的常識。 
31. 輸$的西餅客 2024-06-28 10:59:49
29樓,我沒有美股。我的港樓已輸,MPF已輸,沒有問題的,一起貧窮,總比貧富懸殊好。
反正我的生活依舊。
將來香港樓價大升,只是紙上富貴,我又不會賣,然後租樓,年紀大,租樓很難呢。就算樓換樓,就要貴買貴賣,只是自己感覺良好吧,沒有實際利潤。
32. 十郎 2024-06-28 16:33:59


      今時今日 , 有網友取笑日元大跌 , 還存有鄙視眼光 , 我告訴你 , 他們用90日元買一美元的債券 , 收了息之後 , 現在用160日元出貨 , 笑到唔見眼 , 還在扮可憐  , 他們現在拋美債 , 我們還替他心急 , 哈哈哈。人民幣?你點睇?


33. 有人推 2024-06-28 18:46:24
人民幣?。。。。。。有人推跌人民幣?
34. 滄海一聲笑 2024-06-29 00:10:38
美國利率是調節通脹和失業率的金融工具,只有美國經濟及通脹開始轉弱或有跡象轉壞時,他們才會進入減息週期。

美國作為世界第一大經濟體,經濟轉弱,自然會帶動全球經濟向下,其他國家出現通縮是正常現像。 香港作為外向型經濟體,難免亦會受到沖擊。

除非閣下認為中港經濟會突飛猛進,超越美國及其他經濟體,否則,莫說香港樓市會升,樓價不大跌已經萬幸了。 在移民潮、內地資產泡沫爆破、地源局勢持續緊張和外資大舉撤離的背景下,實在看不到未來數年有多大機會會出現這情況。

加上閣下說的美匯大幅貶值情況,外來資金有誰會大舉來港投資? 要投資也選一些匯率升或相對穩定,而資產價格有升值空間的投資吧!

若如閣下所說美元會大幅貶值,美國經濟下行,美債爆煲的話,為何要選擇投資與美元掛鈎的香港資產? 

試想,閣下幾年前在100日元對1美元時投資日本資產,價格現在要升值多少才可以彌補外匯虧損呢? 因此,期望美元貶值帶動香港樓價,絕對是脫離現實的想法。

36. Z 2024-06-29 10:28:26
 
 治安好,生活得安心,也大大大地加分

37. 歷史長河 2024-06-29 11:23:44
陶醉兄,
「滄海一聲笑」呢個名字要比「自我陶醉」霸氣好多,歡迎回歸!
38. 迷信 2024-06-29 11:28:27
34樓仍然迷信“支爆”,可惜呢樣野講咗超過10年,隨時美國爆咗大陸都未爆。哈哈
39. 雲在青天水在瓶 2024-06-29 23:09:35
只講一個事實:

1997年亞洲金融風暴,港元本應跟隨亞幣貶值,但因聯匯制度,幣值不能貶,造成資產價格大貶。
2008年,美國金融海嘯爆發,美國量寬,大幅減息,美元走弱。香港當時通脹水平較高,跟隨的結果是實質負利率,樓價大升。

這是客觀事實,與個人期望沒有關係。現在樓市的周期又回到下行區,且看我的推測是否正確:見底日期2030年,中原指數103點。
40. 滄海一聲笑 2024-06-30 05:00:53
2008年起的一波升市,主要是由內地推出的四萬億救市方案帶動,大量熱錢流入香港,因而將美息下調的影響放大。 如今香港人口結構改變,加上地緣政治因素,台海局勢和國際關係緊張,歷史會否重演,拭目以待。
41. 十郎 2024-06-30 10:06:15

      網友說日本負債是GDP261% , 美國是121% , 爆煲就日本先行。我的認知有些不同 , 日本國債多數由企業和國民持有 , 利益留在國內 , 80年代國民富有 , 他們歡喜投資海外 , 那時最鍾意炒“澳元”   因為高息 , 他們有海外收益 ,  如非這樣 , 日本經濟迷失30年 , 他們早就一命嗚呼。美國就不同 , 美國企業亦持有美債 , 人民無儲蓄 , 債劵靠外人買 , 利益外流 , 利叠利 , 細耳窿都肥仔。

      如果話見不到美國爆煲 , 我認為唔會太耐。 美國相對好落後 , 基建殘舊 , 沒有高鐵、5G、造船、高音速導彈、原料(鈦,鈾,稀土____) , 太空火箭(太空人難返地球)____ , 強搶別國大公司。我正在想 , 美國34萬億欠債都冇事 , 唔通真係可以欠債不還?唔怪之得銀行博命call loan囉。


42. . 2024-06-30 10:18:22
34 樓

中國新免簽政策下,大量西方youtuber入境中國,都是多角度贊不絕口。
支爆?驚迫爆多D
風險?的確危險,好易買平野用晒D錢,食好野食肥幾磅

中國的軟實力在發揮中

43. 靠估,不是真。 2024-06-30 13:56:07
美國選舉後,俄美歐和好,北韓攻南韓,中國攻台灣,俄出賣中國,中國被圍封。

2025或26發生,只是估下,留言做記錄。不要咁認真。

44. 正確 2024-06-30 13:59:06
40樓,香港人以前係幫中國人引流資金出國,手續費已令各行業欣欣向榮。
45. 失敗收 2024-07-01 11:56:40
回:  教條主義的推論.......你的推論將會是失敗收盤......

這是客觀事實,與個人期望沒有關係。現在樓市的周期又回到下行區,且看我的推測是否正確:見底日期2030年,中原指數103點。


46. 支持力 2024-07-01 12:06:20

中原城市領先指數 CCL.......130點有強大支持力......除非有強大政經危機產生......