地產博客
瀏覽人次:3795    回應:25
蔡志忠
2024年6月10日

回歸平穩健康 升跌預期之中

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  今年 2 月 28 日港府宣布對樓市全面撤辣,樓市立即出現 180 度轉彎,新樓成交急升超過 10 倍,撤辣後首個月成交高達 4 千多宗。市場由悲觀轉為樂觀,幾乎所有樓市專家均預測今年樓價有 5%至15%的升幅。不過,當時筆者並沒有與市場持同樣看法,堅持今年樓市只會平穩發展,樓價上落在5%左右,並於媒體撰寫了一篇文章,內容主要指「樓市三個月見真章」!

  三個多月後的今天,樓市交投從燦爛回歸平靜,應驗了我當初的預期,筆者當時所持理由是樓市仍然供過於求。根據差餉物業估價署的數據顯示,今年的新樓落成量高達 22,300 伙,供應量為近20 年新高,明年也將進一步攀升至 25,500 個新樓入伙,而未來 3 至 4 年的潛在新樓供應量有112,000 個。儘管新盤在 2 月份撤辣後的 3 個月沽出了約 7300 伙,創出了新高,也帶來了驚喜,但是要消化以上龐大的數字又談何容易?

忠於事實報導 中庸之道為人

  我是屬於比較幸運的一個,多年來對樓市的預測幾乎都能符合預期。不愛撰寫譁衆取寵的文章,沒有語不驚人誓不休的言論,一貫忠於事實的報導和中庸之道的作風,倒也開始慢慢受到讀者歡迎。我們正處於一個大時代,面對嚴峻的國際形勢和日新月異的科技變化,使我們這些從事傳統行業者無所適從,因此更應該採取穩健作風,對後市要持審慎樂觀態度。

  近來樓市成交放緩,外界又轉趨看淡,筆者反而認為不必過於擔心。目前的樓市属於好淡爭持局面,利好方面,樓市全面撤辣,自然還會吸引大量購買力進場,我們有內地龐大的購買力,還有如今不用支付額外印花稅的內地優才和專才等等;利淡因素,地產商仍然求量不求價,繼續採取減價促銷方式售樓,一方面要讓資金盡快回籠,另一方面也讓產業鏈繼續滾動。至於後市將如何發展?市場會有創新高的新樓成交,也會有創新低的銀主盤成交,慶幸的是,炒風沒有再次出現,香港真正進入「房住不炒」的新局面。

好淡爭持 變幻是永恆

  香港是國際金融中心,外資對香港的觀點自然也必須重視,有人看好有人看淡十分正常。近期「香港玩完」的言論使摩根士丹利亞洲區前主席羅奇(Stephen Roach)一舉成名,他指香港經濟正面對 3 大挑戰:(1)經濟基礎正在削弱;(2)中美關係日趨緊張正影響香港;(3)正喪失政治自主權。說來說去就是政治影響了經濟,言論其實屬於老生常談,沒有新意,反而是其出位言辭讓他的名字變得街知巷聞。

  另一位更有知名度的投資專家、「新興市場之父」麥樸思(Mark Mobius)則相信「香港仍未玩完」,並聲稱對現時圍繞香港的悲觀情緒感到驚訝。他在上周訪港期間,與多位商界人士會面後指出,香港營商環境的基本精神仍然活躍,「我看到了同樣的忙碌、同樣的野心和同樣的成功決心。」不過他同時也警告:「如果不與時俱進,香港就有被拋在後面的風險。」

  麥樸思看好香港,我們更加要相信香港。南金融、北創科並駕齊驅,通過大力發展金融產業,擁抱創新科技和 AI 技術,來配合中國雄心勃勃的鴻圖偉略,也更加鞏固香港作為中國通往世界的橋樑作用。未來的日子,不管要面對多少困難,無論將面臨甚麼變化,香港都會一直蛻變創新,勇往直前,延續獅子山傳奇,變幻就是永恆! 

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者名稱
密碼
1. 正確 2024-06-10 20:18:56
蔡老闆好文章!

我地要相信香港,以往多少風雨都安然渡過.
2. 正確 2024-06-10 20:22:15

經濟回復,棲市平穩,香港開始走入直路!


 "麥樸思看好香港,我們更加要相信香港。南金融、北創科並駕齊驅,通過大力發展金融產業,擁抱創新科技和 AI 技術,來配合中國雄心勃勃的鴻圖偉略,也更加鞏固香港作為中國通往世界的橋樑作用。未來的日子,不管要面對多少困難,無論將面臨甚麼變化,香港都會一直蛻變創新,勇往直前,延續獅子山傳奇,變幻就是永恆! "


3. 講真話 2024-06-10 21:05:34
好淡爭持係真實話,香港已經慢慢改變.
係變好!
4. 撐樓市 2024-06-11 00:11:38
唔駛擔心!
房地產嘅外地買家都是內地人,國家撐香港,香港樓價有強大支持!
5. 撐樓市 2024-06-11 00:15:38
全面搶租盤,40000個新增加嘅大學學位,學生恐怕租唔到樓,樓市有支撐!
6. 正確 2024-06-11 04:28:00
高回佣的新樓盤,令真成交價未能反映,成為陰陽合同,係進步定退步?地代亦令此事加速!對小市民,公平嗎?
7. 香江情 2024-06-11 11:43:40

我信"新興市場之父"!


投資專家、「新興市場之父」麥樸思(Mark Mobius)則相信「香港仍未玩完」,並聲稱對現時圍繞香港的悲觀情緒感到驚訝。他在上周訪港期間,與多位商界人士會面後指出,香港營商環境的基本精神仍然活躍,「我看到了同樣的忙碌、同樣的野心和同樣的成功決心。」不過他同時也警告:「如果不與時俱進,香港就有被拋在後面的風險。」


8. 過路一問 2024-06-11 14:11:06
想問各位樓價之後升定跌?
9. 雲在青天水在瓶 2024-06-11 16:41:16

一個致力於發展經濟的國家, 遠比以意識形態為優先考慮的國家, 更有經濟活力. 香港背靠一心一意謀發展的祖國, 一定比 "民主派" 當道, 有人以美國馬首是瞻時, 更有發展前景. 但強美元的因素,已足以令香港經濟難以提振,甚至持續蕭條. 因此, 短期的陣痛是難免的.  

 

香港的樓市周期往績,上升期由20032021,共18年。參照上一個調整周期(1997-2003)約50%的調整時間計,將調整至2030年,中原指數則應調整至1997年的浪頂103,近50%。這可能是最貼近實現的香港樓市水晶球。

10. 唔係淡 2024-06-11 18:56:20
雲兄高見,即是再跌30%,到指數103點好大件事.
雲兄睇得比較淡,但影響力大.
11. 好奇蹟 2024-06-12 00:16:54
香港係出奇蹟嘅地方,變幻就是永恆!
12. Z 2024-06-12 10:53:42
新樓回佣幅度不同,又不透明,勢必影響入市意慾

13. 過路客 2024-06-12 16:44:44
我相信樓市平穩,唔會再跌3成.
14. 真相 2024-06-12 17:07:49
再跌3成會恐慌,金融風暴再出現.
15. 大減價 2024-06-12 17:37:04
雲兄講有人信,大跌3成係有機會,不過唔係好事,香港如果仲係國際金融中心就唔會.
如果咁樣就要快啲賣樓.
16. CCL指數 2024-06-13 00:28:37
<匯港通訊> 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出,中原城市領先指數 CCL 最新報143.74點,按周跌0.03%,創12周新低,是5月13日恒指重上19000點收市當周的市況。港股連升,而且元朗新盤The YOHO Hub II 銷情理想,市場氣氛略為好轉,CCL 今周跌幅明顯收窄。但指數連跌6周共2.14%,為2023年12月底後的最長連跌,繼續逼近撤辣前143.02點低位。撤辣後12周 CCL 五升七跌,微升0.50%,幾乎蒸發撤辣後所有升幅。在銀行收緊按揭及減息預期反覆的影響下,近期新盤銷售放緩,二手市道持續拉鋸,相信短期樓價下調方向未變。
17. 教條主義 2024-06-13 11:40:39
參照上一個調整周期(1997-2003)約50%的調整時間計,將調整至2030年,中原指數則應調整至1997年的浪頂103,近50%。這可能是最貼近實現的香港樓市水晶球。............


此是毛澤東批評的教條主義推測陳述,在實戰中會引導出投資錯誤走向......不可作為決策使用......
18. 好好友 2024-06-13 13:15:28
我唔信雲兄,已跌咗25%,再跌30%就金融風暴來了.

19. 有利因素 2024-06-13 15:55:49

又炒番減息   港股料收復萬八 造好值博率較高

20. 輸$的西餅客 2024-06-13 16:27:44
18樓,有以下的問題你可以讓你思考一下:
1. 你是否認為香港會否成為大湾區的一份子?
2. 中港人民融合會否加速,中國及特區政府是否支持?
3.如果閣下同意以上兩點,如何令兩地的樓價,物價,人工差距拉近?
4. 若要拉近,將大湾区拉升容易,或將香港拉低容易?
另外,向下未必因為金融風暴,可能只係地方結構轉變,例如,外國以往有些地方是很熱鬧,但當區的經濟結構改變(採金的地方再沒有金),地方人口減少,樓價自然向下。
21. 人口減少? 2024-06-13 23:18:34
20樓:現在每日幾多高林通來香港, 每年再加4000大外地生. 李家超話:除了內地人,已有47000外地高才通來香港!
23. 好好友 2024-06-14 13:15:39
20樓,利率下調時,你就會見到真正嘅市場.
24. 放寬 2024-06-15 01:31:32

金管局允2月底前簽臨約自用樓花住宅申請七成按揭

25. 技術取勝 2024-06-15 01:55:09

研究機構Jato Dynamics發表報告,在比亞迪(1211.HK)的銷量帶動下,中國車企銷售量首次超過美國。中國品牌去年售出1,340萬輛新車,高於美國品牌的約1,190萬輛,而日本品牌則以2,359萬輛領先。


26. 低才通 2024-06-15 12:55:58
現在每日幾多高林通來香港, 每年再加4000大外地生. 李家超話:除了內地人,已有47000外地高才通來香港!

其實香港沒有必要搞:   高才通來香港!或低才通來香港!......60年代70年代一直是低才通游水來香港, 但是他們卻創造了香港的奇蹟與繁榮...........