地產博客
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蔡志忠
2024年4月1日

撤辣撐經濟 支援中小企

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  港府全力推谷經濟,推出一連串措施拯救中小企業。繼全面撤銷樓市辣招、取消供樓增加 2 釐壓力測試、以及放鬆多 1 成按揭貸款額之後,日前金管局再推九項支援中小企措施 ,11 間銀行不要求按時還款按揭的客戶提前還款,亦會按「還息不還本」計劃支援有困難客戶。以上這些救市措施,正是筆者一直以來的建議,港府終於聽到工商界的聲音,這些措施能否立即對整體經濟帶來幫助,仍是未知之數,但肯定是十分正面的信息。

  本欄多次指出,支援樓市主要是要激活地產相關的產業鏈,更重要的是要拯救陷入困境的中小企業。由於大多數的中小企業/都拿物業向銀行貸款,近年來利率急升,企業的供樓負擔變得越來越沉重,加上物業價格大跌,銀行基於金管局的指引要求和自身的風險評估,對客戶的要求愈來愈嚴謹,這樣變相令企業雪上加霜,造成更多「人踩人」的負面骨牌效應。

  港府近來終於下定決心推出救市政策,特別是全面撤銷樓市辣招的措施,猶如及時雨一樣,向樓市撒下甘露,撤辣剛剛過了一個月,新樓成交量突破 4000 宗,相當於去年全年的 4 成多,非常熾熱。不少行業立即受惠,對香港經濟是百利無一害。

量升價不升  炒風難再現

  不過,大家無須太擔心,成交急增並沒有引起炒風再現,這一點從確認人成交個案極少就能看出。原因是價格短期內仍然沒有大幅上調的條件,這一輪地產商仍然需要銷耗大量的存貨,去年的2 萬個庫存,加上今年落成的 2.2 萬個新增單位,還有明年的 2.6 萬個供應,未來 3 至 4 年總共有逾11 萬個新盤有待消化。可以說未來的香港,無論公營和私營房屋,均有海量供應,從振興經濟的角度看,可謂「不怕買家多,就怕你不來。」

  當然,過去一個月新盤的搶購熱潮是罕見例子,源於累積多年的購買力爆發所致,這種情況不會長期維持。筆者認為 3 個月之後,如果能夠保持每個月有 2000 宗左右的新盤成交就非常好了。那麼怎樣繼續創造更多的交投,讓市場健康平穩發展,地產商擔當起重大角色,繼將軍澳大型新盤低價推售後,近日港島南區港鐵上蓋的黃金樓盤,也採取貨如輪轉的方式,以低於市價的策略推盤,這種簿利多銷,甚至「蝕少當賺」的策略,讓筆者十分欣賞。

  香港經濟正處於重大的轉折點,地緣政治因素加上疲弱的內部經濟狀況,使港府必須大刀闊斧推動各項政策來救市撐企業。有一點我們必須對香港有信心,就是香港擁有「一國兩制」的獨特地位和優勢,一定能夠保持國際金融中心的地位長期不變,因為有強大的國家作為後盾。正如全面撤辣後,香港的樓市變成 14 億人口的市場,將來會有更多的優才專才進入,這些優秀人才將與我們共同打造美好城市,香港就是這樣一個多元包容的國際大都會。

 
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1. 大鄉里 2024-04-01 18:02:48
是否應趁這似夢迷離時刻,霧裡看花,位位十八歲卜卜趣,立即大開中門,快刀快閃,凡現金買1000萬樓,即可成為居民。
立刻加快解决幾萬個單位,條件是回籠錢要地產商再買地。
出得這價,已是優材,自會發現商機,也填充人口。
壞處也不多,亦容易處理。
2. 新盤 2024-04-01 18:43:57
李+×賣樓,總有後著。
哈哈
3. 正確 2024-04-02 00:29:26

 蔡老闆非常好的觀點! 


"香港經濟正處於重大的轉折點,地緣政治因素加上疲弱的內部經濟狀況,使港府必須大刀闊斧推動各項政策來救市撐企業。有一點我們必須對香港有信心,就是香港擁有「一國兩制」的獨特地位和優勢,一定能夠保持國際金融中心的地位長期不變,因為有強大的國家作為後盾。正如全面撤辣後,香港的樓市變成 14 億人口的市場,將來會有更多的優才專才進入,這些優秀人才將與我們共同打造美好城市,香港就是這樣一個多元包容的國際大都會。"


4. 正確 2024-04-02 00:38:25
買樓時機應該已到了,大減價樓盤係入市好機會.
全面撤辣係全港人諗唔到嘅事,既然開放俾14億同胞,樓市一定冇得再輸.
現時賭嘅係香港嘅國際金融中心地位,理論上唔會動搖,都冇可能有改變!
6. 雲在青天水在瓶 2024-04-02 11:43:09
李澤鉅在長實集團業績發佈會上講話,要點有四

1)金融中心地位不可失
2)投資要看回報率
3)目前樓市下行的機會率比上行為低
4)公司負債比率只有3%

第一點,與我的看法一樣,也是很多有識之士甚為擔心的問題,即香港金融中心地位尚未穩固,政府仍需努力鞏固之。

第二點,投資看回報,以樓市來看,租金回報率仍不夠高,仍需等待見底的信號。

第三點,關鍵在於「目前」二字,撤辣後,市場氣氛好轉,但即使樓價轉穩甚至反彈,也只是一輪跌市後,暫時「目前」靠穩,並非轉勢。如同落樓梯,經過平台再往下行。

第四點,對後市的判斷最有啓示,長實負債比率只有3%,而且有機會持有全現金。熊市時,現金為王。這一金句,現在講的人唔多,遲些日子在報刋傳媒上出現的機率會越來越大。極低的負債比率,證明長實對後市並不樂觀,即認為樓市仍處熊市。而長實減少派息,也可看作是為熊市撈底更多地預留資金。
 
作為普通市民,李生的前三點可以不理會,唯有第四點,不可掉以輕心。
7. . 2024-04-02 11:48:23
互聯網使資訊更透明,
全球良禽擇木而棲,
香港是其中一條根深大木,
現在還要看專家和高手如何經營。


8. 正確 2024-04-02 15:30:14
好有POINT!

"香港經濟正處於重大的轉折點,地緣政治因素加上疲弱的內部經濟狀況,使港府必須大刀闊斧推動各項政策來救市撐企業。有一點我們必須對香港有信心,就是香港擁有「一國兩制」的獨特地位和優勢,一定能夠保持國際金融中心的地位長期不變,因為有強大的國家作為後盾。正如全面撤辣後,香港的樓市變成 14 億人口的市場,將來會有更多的優才專才進入,這些優秀人才將與我們共同打造美好城市,香港就是這樣一個多元包容的國際大都會。"
9. 過路者 2024-04-02 19:40:02

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市道旺!

10. 講真話 2024-04-03 01:38:39
6樓雲兄相當有料,言之有物,我等得益良多.
我比較同意及著緊李澤鉅嘅第1點,香港國際金融中心地位一定要保持到!
只要保持到,香港就有運行.
11. 樓點解火爆? 2024-04-03 20:04:37
金融中心地位重點睇國家支持與否,唔係美西方講嘅算.
全國兩會已經講咗全力支持.
香港一定得!
12. Z 2024-04-04 10:45:56
估香港樓市走勢,一係估升,一係估跌,一係估平穩。估中的或然率不低。
反而覺得估計價升的,又下大注,確有獨到眼光。


13. 轉售帳 2024-04-06 12:15:21

二手交投顯著增加,部分屬業主止蝕離場個案。利嘉閣地產馬鞍山區營業董事歐偉基表示,馬鞍山星漣海3A座高層B室,實用面積約1,622方呎,屬四房兩套間隔,享海景。原叫價2,800萬元,最終累減300萬元或約10.7%,至2,500萬元沽出,呎價約15,413元。

歐偉基指,買家為公司的舊客,並計劃換樓,早前聯絡代理尋覓區內放盤,睇樓後認為該放盤單位間隔實用,環境清幽,外望舒適海景,於是即與業主洽商議價。

2018年以2867萬入市

據悉,原業主於2018年以約2,867萬元買入單位,持貨約6年,現轉售帳面大幅虧損367萬元,物業期內貶值約12.8%。歐偉基補充,該屋苑現時放盤50個,最低入場費為980萬元起

14. 雲兄 2024-04-06 13:54:02
現在由看淡變成看好的好友名單,他們對2024年樓市最新看法:
1)施老闆:由看升5-8% →輕輕鬆鬆漲8%
2)邵博士:看升10%,之後橫行
(已經看不清下跌的可能性)
3)大摩:全年看升5%
4)美聯黃主席:全年看升5%
5)林一鳴博士:全年5%內升幅
6)業sir:全年看升5%
7)法子哥:2024年尾,CCL160以上,即從最低位升10%以上。
8)黃國英:港樓有錢罌效應,表現會不差
9)戴德梁行:全年升5-7%
15. 對等資訊 2024-04-07 10:12:18
如果買樓,賣樓的人,沒有自己的思想,只信某些人仕,輸$是有原因。但其實他們不是沒有自己的思想,只是想找個有權威性的人去認同自己,令自己更有信心自己是對。

數據是真實,作假的數據是騙不了人,如果閣下有多一點資訊。
16. x 2024-04-07 17:36:31
香港好山好水好地方。風雲幻變後,一切會如舊。