地產博客
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蔡志忠
2023年9月18日

地價重返十年前的啟示

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  樓市低迷,從港府賣地成績可見一斑。日前啟德發展區一塊鄰近港鐵宋皇臺站的住宅地皮,以53.5億元拍賣售出,每呎樓面地價僅為5,392元。相比2019年6月招標出售的另一塊地皮,樓面地價高達19,636元,誇張地大跌了72.4%;也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮,樓面地價每呎5,428元還要低,地價已經重返10年前,正是十年一覺揚州夢,樓市低處未算低。

地產商表示有信心 其實很審慎

  雖然投得此次地皮的信和集團副主席黃永光表示對香港地產前景充滿信心,但仍然看得出他們對後市持有審慎態度,此次出價回到10年前,而且是聯合4家財團共同合作發展,一起分擔投資風險。外界對如此低的地價感到嘩然,其實已經是出價最高的了,因為還有5家財團的入標價更低,當中包括一向較為進取的恆地、會德豐、南豐等財團。

  樓市在未來一段時間仍然會處於低潮狀態,這是沒辦法改變的事實,大家唯有付出多一點耐性,等到香港的國際金融中心地位更鞏固和提升,經濟市場得以真正復甦之時,就會帶動樓市向好發展。現在只能根隨市場走勢,既然地價回到10年前,樓價也可以回到當年,我們不妨看看10年前(即2013年)的樓價又如何?

10年前地價 將是未來投標準則

  10年前的中原城市樓價指數(CCL)大約是120點,如果要跌到10年前,以今天的指數161點計算,還需要下跌25%左右;再與高峰期的191點比較,總共需要跌37%。也許這個120點會是一個見底訊號,10年前的樓價,是今天地產商投地的預期售價,也符合港府及首置者的期望。

  筆者相信,今後地產商將會以此啟德地價作為投標準則,港府也會接受此等出價,而市場也將承認這個價格。未來樓市的走勢,地產商新樓繼續減價促銷,二手樓業主沒有選擇餘地唯有跟隨,今年、明年甚至後年樓價仍有機會下跌2成或以上。到時將會是首置者入市良機,而聰明的你,會根據個人實際需要作出買賣選擇。

 
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1. 正確 2023-09-18 12:44:32
蔡生講得好,10年人事幾番新,香港重回10年前,大家仲閞心.
2. 正確 2023-09-18 12:48:15
非常有道理,地產商唔會執輸,以後都係平價投地.
反正當局收少土地收入,樓價大家一齊平.

"筆者相信,今後地產商將會以此啟德地價作為投標準則,港府也會接受此等出價,而市場也將承認這個價格。未來樓市的走勢,地產商新樓繼續減價促銷,二手樓業主沒有選擇餘地唯有跟隨,今年、明年甚至後年樓價仍有機會下跌2成或以上。到時將會是首置者入市良機,而聰明的你,會根據個人實際需要作出買賣選擇。"
3. 好奇 2023-09-18 14:22:51
樓價跌多2成半就PK了,但又似乎好大機會,地產商投地愈來愈低係必然,樓價唔跌冇人買,唉!
4. 過路者 2023-09-18 14:46:08
香港樓價錢有排跌,如蔡生雲兄講,總之等冧價入市,啱政府和首置者.
5. 講得啱 2023-09-18 17:22:22
樓市唔係咁樂觀,主要係吸唔到資金和知名企業入來.
經濟差樓市自然就差.
6. 樓唔爆煲 2023-09-18 19:44:00
匯港通訊> 「美聯樓價指數」最新報148.39點,按周跌0.67%,連跌5周;較4星期前更跌1.49%;比起年內高位下跌4.42%,創今年2月中後的新低;而本年迄今升幅收窄至僅餘1.61%。
9. 雲在青天水在瓶 2023-09-19 00:13:07
樓市像一艘巨輪,要轉向掉頭,需要相當長的距離和時間。這是本人預先發出警告,提醒大家慎重的原因,這也給了大家足够長的預警時間去處理物業的出手問題。

本人一早指出,樓市已無投資價值,但市場往往受慣性的影響,向非理性亢𡚒不斷偏航。而居高不下的樓市,又成為不少市民的心魔,所以,當辣招下對首置者的優惠政策推出,樓市初哥初姐便誤以為執至寶,趨之若鶩,全然不顧或不懂低息環境下樓市的溢價,將來對個人資產價值的侵蝕。這可能是政府好心辦壞事的又一例證。估計不久的將來,首置負資產將成為又一個社會問題。
10. 講樓 2023-09-19 00:20:57
樓市升跌平常事,守得雲開自然見月明,唔駛太擔心.
11. 自我陶醉 2023-09-19 10:22:00
9樓說得對,貪勝不知輸本來就是投資大忌!一早講咗那些將短期低息因素,built-in 入自己要長期負擔的高樓價債務,期望永遠低息,仲成日話美國唔會加息,還說美國佬加息就是搵自己笨,實在愚不可及!再加上大量年青人離港,造成人口斷崖,更是對長線走勢的重大打擊!
12. 不平常 2023-09-19 10:29:47
如果跌太多就不平常了。自求多福吧。
13. 過路者 2023-09-19 14:46:12
雲兄言之有物,蔡老闆都轉軑便知跌市好急.
宜家係利率與樓價嘅競賽,我唔係咁悲觀,跌至明年中,跌多15%.
明年下半年利率向下,樓價會掉頭向上.
14. 講得啱 2023-09-19 14:49:27
雲兄講得好啱,首置一定好多負資產,但負資產平常事,佢地有份工就冇影響.
順應民意,呼籲首置者買樓嘅結果.
15. 大減價 2023-09-19 19:58:23
匯港通訊> 何文田「傲玟」今日上載最新成交紀錄冊,以招標形式售出共11伙單位,套現近2.8億元,最高成交金額3163.5萬元,最高成交呎價22200元。

仲量聯行資深董事李遠峰表示:「是次招標迄今收到共23份標書,當中11份標售成功,成交呎價均符合現時市價水平。市場反應理想,亦收到不少有興趣買家查詢其他類型的單位,因此上周項目推出另一批單位招標。就首批單位銷情理想,項目亦獲各主要銀行承做按揭,相信未來將錄得更多造價理想的成交。」

「傲玟」第7號銷售安排標售單位共15伙,實用面積由878平方呎至1425平方呎,2至3房間隔;售出單位成交呎價由19000至22200元,成交金額由1668.2萬至3163.5萬元。當中第2座23樓B室,實用面積1425平方呎,錄得是次最高成交呎價22200元,成交金額3163.5萬元。

項目於上周公布第8號銷售安排,標售單位共40伙,9月25日中午12時截標。(SY)
17. 又蝕讓 2023-09-21 00:00:46
<匯港通訊> 建灝地產旗下九龍城翻新項目「文曜」今日開售,截至晚上8時,已錄得10個單位成交,套現約9003.02萬港元。

建灝地產投資及銷售部董事鄭智荣表示,今日售出的10個單位,成交價約598.8-1811.78萬港元,實用呎價約15730-20042港元。

他又指出,截至晚上8時,「文曜」示範單位已累計錄得逾3000人次參觀,發展商將考慮按市場需要加推單位。 (BC)

18. 小心代言 2023-09-21 20:07:31
虛擬資產平台 JPEX 疑涉詐騙,曾經獲邀為 JPEX 香港區品牌拍攝廣告的影星張智霖,據悉今日被警方邀請到警察總部協助調查,並進行錄影會面。有傳媒引述張智霖回應查詢時承認,獲警方邀請,他稱:「早兩日已同警方聯絡咗。」指目前正與律師團隊聯絡,決定是發嚴正聲明,並稱一切安好,多謝大家關心。
19. 基層市民 2023-09-22 16:06:10
市道好差,如何上車,跌市好多老友唔敢買.
20. 好淡爭持 2023-09-24 14:29:58
金管放樓花9成按揭,樓市有生產機,唔好咁悲觀,