地產博客
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蔡志忠
2023年1月4日

樓市新年新氣象

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  踏入2023年,香港出現新氣象,中國先將新冠肺炎定性為新冠感染,實施「乙類乙管」,繼而宣布對外有序通關,給香港帶來一個最好的消息。去年全球經濟衰退,拖累香港樓價平均下跌了15%,可以肯定地說,今年一定不會下調這麼多。今年樓市的走勢將呈先下跌、後回穩、再上升的格局,各位有意置業之士,宜把握筍盤的最後機會。

  近日不少媒體向筆者詢問樓價走勢,坊間對於今年樓價預測不一,業界普遍估計上升幅度由5%至15%不等,而測量師行的估算較為保守,他們相反地預期今年樓價仍會再下調5%至10%。總括而言,外界對樓市的預測徘徊在上下10%左右,也就是說兔年樓市將會是一個平穩的狀態,不會有恐慌性拋售,也不會有太大驚喜,符合人們對穩定市場的預期。

測量師行估價偏低

  外界難免有疑問,對於樓市的預測,為何測量師行較為保守?原因是測量師行要向銀行負責,寧願將樓價估低一些以免造成責任,情況就像在2003年沙士時期和2008年金融海嘯期間,估價行特別悲觀,對物業的估值過於偏低,後來形成銀行對客戶進行追收貸款(Call Loan),引致市場出現大量銀主盤,對樓市造成極大衝擊。前車之鑑,筆者通常會綜合他們相關的看法,再加上自己多年的經驗作判斷,以先下跌、後回穩、再上升為標準,預測明年樓價有5%左右升幅。

  今年一月底是農曆新年,屬於傳統樓市淡季,去年年底的低價成交,由於登記滯後的關係,將於今年首季陸續反映出來,因此首季樓價仍有輕微跌幅。不過別過於悲觀,一切正在慢慢變好,雖然通關不會一下子全民湧進來,但經過逐步有序的安排,相信到年底之前會有六七成的遊客返回。不要小看旅遊業的威力,消費市場全速啟動,會進一步帶動人才、企業和資金進來,金融市場率先受惠,樓市也將於下半年明顯好轉。

  新年伊始,與多位投資界老友互相拜年祝賀,大家認為2022年的確困難,但也認為2023年會苦盡甘來,並互相預祝一番。新年新氣象,樓股皆向好,金融市場繼續蓬勃發展,創新科技引領未來,樓市也將平穩向好。未來的日子,香港將憑著獨特的地位和優勢,融入國家發展大局,在粵港澳大灣區龐大的經濟領域中,創造更大的價值,為一帶一路的國際經貿發展,發揮橋樑鈕帶和超級聯絡人的功能。

 
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1. 正確 2023-01-04 11:31:03
"先下跌,後回穩,再上升"
今年再睇睇蔡老闆預測如何?
2. 正確 2023-01-04 11:32:37
絕對同意!寫咗真正市道.

"外界難免有疑問,對於樓市的預測,為何測量師行較為保守?原因是測量師行要向銀行負責,寧願將樓價估低一些以免造成責任,情況就像在2003年沙士時期和2008年金融海嘯期間,估價行特別悲觀,對物業的估值過於偏低,後來形成銀行對客戶進行追收貸款(Call Loan),引致市場出現大量銀主盤,對樓市造成極大衝擊。前車之鑑,筆者通常會綜合他們相關的看法,再加上自己多年的經驗作判斷,以先下跌、後回穩、再上升為標準,預測明年樓價有5%左右升幅。"
3. 香江人 2023-01-04 12:20:52
下半年上升唔奇,利率會見底.
4. 過路者 2023-01-04 13:14:54
尋找筍盤最後機會,且看今次蔡老闆準還是雲兄準?
5. 唔係淡 2023-01-04 15:46:32
雲兄睇得太淡,有時主觀過強,觀點雖有理論,未必正確.
7. 真假難 2023-01-05 12:38:09



真假難分......無喱頭........


10. 雲在青天水在瓶 2022-12-15 16:09:18
港股在11月份的確大幅上升,但明顯受制於250天熊牛線,即這是熊市反彈,未改下跌的趨勢, 隨時可以掉頭再試低位。以此作為樓市的利好因素,不如看作是樓市如有跟隨反彈的逃生機會。
11. 輸錢袋 2022-12-15 21:18:18
12. 回11樓 2022-12-16 09:45:21
你 quote 嘅係冒牌貨。
8. 講得啱 2023-01-05 16:39:49
估價低係大問題,樓價跟住跌.
9. 雲在青天水在瓶 2023-01-06 11:36:01
物業是香港市民的重要資產,而且絕大多數是通過按揭來購買,所以對樓市的分析要以金融角度去思維。近日美元轉弱,日元和人民幣走強,對香港股市和樓市有回氣喘定的正面影響,港股因而反彈重回250天線。不久,樓市在息魔追殺一段時間後,也大有可能喘定。通關對香港經濟能起到穩定作用,但對樓市的影響只是心理上的。

之前講過,以中原指數計,樓市會跌至150點,再反彈上170。如此,樓市可反彈13%。如果指數在現水平156喘定,則可反彈約9%。即今年樓市可能回升9-13%。在誤以為樓市見底回升的情況下,會有不少首置凖業主飛撲入市,再次呈現消耗性上升的局面。

預測明年樓價有5%左右升幅,以現水平計,即中原指數升至約為164點,太保守了吧
10. 香江人 2023-01-06 19:27:27
雲兄呢次看好,比蔡生更進取,且看結果如何?
11. 真相TO雲兄 2023-01-07 16:29:36
雲兄是高手,恐怕看跌又失望了,內地全力救市,香港地產起碼還有15-20年光景.
不適宜過於主觀看淡,甚麼反彈是逃生門?未必,看看現在股市如何走勢便清楚.
12. 是低手 2023-01-07 23:32:32

樓市新年新氣象......


踏入2023年,香港出現新氣象,中國先將新冠肺炎定性為新冠感染,實施「乙類乙管」,繼而宣布對外有序通關,給香港帶來一個最好的消息。...............

已經話通關,  就是低手都睇好樓/股啦........

股市己在反彈中,大戶轉吸高息股......樓市挫後重部署......高手多次睇錯市......




13. 香江人 2023-01-09 12:20:50
雲兄係高手,公認嘅,睇嘢有理論基礎.
14. 如何高 2023-01-10 22:02:58
28. 雲在青天水在瓶 2022-11-27 17:03:02
To 14 樓

波浪分析的要點是確定最低點和最高點,2008年金融海嘯,只是令香港樓市進入中途驛站。

未來中原指數走勢有可能是這樣的, 跌至三頂跌幅150, 反彈至三頂頸線170, 再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.
29. 消失咗 2022-11-28 01:37:22
回:  水在瓶......在金融/地產投資市場不可以死讀書,讀死書......就好似你3年前睇唔到三頂一樣消失咗二三年一樣......



未來中原指數走勢有可能是這樣的, 跌至三頂跌幅150, 反彈至三頂頸線170, 再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.....................???

再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.....................???......如何跌到 約130點.....................???.  如何高法???
15. 踢爆旺財 2023-01-11 09:06:17
旺財成口咬住舊雲,好唔抵得佢咁出名。