地產博客
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蔡志忠
2024年2月5日

樓市好淡爭持 各有三個因素

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  為了提振香港經濟,也提升國際都市形象,港府大力推廣體育賽事,邀請國際邁阿美球隊訪港踢友誼賽,然而球王美斯臨場缺陣,令一衆球迷萬分失望。港府務必檢討失誤原因,從中汲取經驗教訓,此等事件將影響香港以後舉辦大型活動的吸引力。港府一邊要振興經濟,另一邊更應該激活樓市,可是樓市走勢疲弱,今年又將如何發展?筆者從幾個方面分析一下:

  目前利淡的因素主要有三 : 首先,負資產數字已逾2.5萬宗,估計今年有機會達至4至5萬宗,衝擊金融體系的穩定性,令銀行對地產業務進一步收緊。其次,地產商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過3萬個,在爭相出貨的情況下,唯一選擇是減價促銷,對後市帶來壓力。第三,利率仍在高位徘徊,中小企業營商環境困難,幾萬個「百分百無扺押貸款」出現嚴重違約情況,公司倒閉潮和物業被銀行接管情況接踵而至,形成樓市人踩人的骨牌效應。

  看事物要兩方面,利好的消息主要也有三:第一,中央政府萬億元救市措施也惠及香港,全力支持香港鞏固國際金融中心地位,估計「一簽多行」不僅在深圳實施,最後連大灣區甚至全國大城市都有機會推行,情況像「沙士」時期推出的自由行一樣。第二,港府今年的財政預算案有機會全面撤辣,加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等,帶來不少購買力,對後市絕對有支持作用。第三,在發展商減價促銷下,樓價已有一定程度折讓,加上人們對利率走勢向下的預期,促使用家入市興趣轉濃;去年低迷的成交量累積了不少購買力,估計今年會陸續釋放出來,樓市在下半年將止跌回穩。

保留實力 迎新挑戰

  綜合以上幾個利好和利淡因素,究竟樓市會出現泡沫危機還是從谷底反彈?兩種聲音各持己見,市場對於今年樓市的看法,幾乎都是向下調整,跌幅從5%至10%不等。至於樓市會否泡沫爆破?看起來不必過於悲觀,樓市還未到那麼嚴重地步;那又會不會從谷底反彈?從各項數字顯示,又好像缺乏上升動力。

  筆者認為今年上半年樓市仍然較為偏淡,樓價會在下跌中尋找支持點,中小企業的倒閉潮和銀主盤的不斷增加,會淘汰一部份人和企業。歷史的巨輪仍然繼續前進,這是汰弱留強的年代,所謂一代新人換舊人,希望大家在逆境中保持樂觀態度,保留實力,迎接未來不斷出現的挑戰。

 
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1. 雲在青天水在瓶 2024-02-05 14:47:47
現在社會上撤辣的呼聲越來越高,估計今年內樓市完全走辣只是時間問題。撤辣的時間表,我認為應該有兩個可能: 一個是財政預算案公佈時,即3月初。另一個是樓市跌至130+時,即我推測的9月份。
 
1) 從樓市預期繼續走低和逆週期操作因素來看,樓市應該在預算案後走辣。但這有一個問題,此時走辣,市場不會給財爺面子,樓市仍會繼續下跌,社會上會出現走辣無用論,或走辣太遲論。財爺要預期畀人嘲諷一番,笑到面黃。
 
2) 從樓市跌至今年低位再出手撤辣來說,客觀上有立桿見影之效,走辣後可能出現一定幅度的反彈,即使反彈無力,暫時止跌,也可為財爺提供吹噓的資本。只是苦了一眾業主,特別是高成數按揭的首置人士,享受按揭成數優惠的銀行職員,還有做了二按的業主,將不斷加入負資產大軍。當然,只要不影響日常生活,負資產只是個名詞,對個人生活並無實質性的負面結果。
 
但如果按照弗裡德曼的消費理論,消費是基於人們的財富。當財富下降時,代表市民對收入預期也會下降,則消費必然會萎縮。這也可以部份解釋了近期香港消費不振的原因。因此,財經官員有必要重視負資產問題,以避免或減輕1997-2003年時期樓市負資產所造成的社會問題。
 
為官者,不需要有太多過人之處,能擔當便是才華橫溢。
2. 正確 2024-02-05 14:50:43
蔡老闆:好文章,好淡爭持就唔駛太擔心樓價再大跌.
估計跌多5%差唔多了,係時候準備入市了嗎?
3. 正確 2024-02-05 14:51:50
我完全同意:

"看事物要兩方面,利好的消息主要也有三:第一,中央政府萬億元救市措施也惠及香港,全力支持香港鞏固國際金融中心地位,估計「一簽多行」不僅在深圳實施,最後連大灣區甚至全國大城市都有機會推行,情況像「沙士」時期推出的自由行一樣。第二,港府今年的財政預算案有機會全面撤辣,加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等,帶來不少購買力,對後市絕對有支持作用。第三,在發展商減價促銷下,樓價已有一定程度折讓,加上人們對利率走勢向下的預期,促使用家入市興趣轉濃;去年低迷的成交量累積了不少購買力,估計今年會陸續釋放出來,樓市在下半年將止跌回穩。"
4. 大失望 2024-02-05 15:02:44
呢單嘢好似有心玩嘢!好失望!

港府大力推廣體育賽事,邀請國際邁阿美球隊訪港踢友誼賽,然而球王美斯臨場缺陣,令一衆球迷萬分失望。港府務必檢討失誤原因,從中汲取經驗教訓,此等事件將影響香港以後舉辦大型活動的吸引力。
5. 火滾 2024-02-05 15:28:59
美斯受咗好大壓力,咁都唔出埸?球迷好嬲!
6. 回5樓 2024-02-05 16:02:50
違反商品說明條例。海關應介入執法。
7. 過路者 2024-02-05 17:52:01
雲兄高見,如果財政預算案在2月28日撤辣,係比較早,由於未減息,樓價仍然繼續跌.
外界聲音強烈,今次撤辣事在必行,唔做就繼續承受罵名,因為財政收支做得太差.
8. 過路者 2024-02-05 17:58:35
雲兄嘅忠告很有用!
香港經濟實在太差了,好多中小企過唔到呢一關,估計過萬間公司清盤,必需經歷呢個程序後香港至有翻身機會.希望年底前可以止穩,大家渡過呢一劫.
9. 樓唔會爆煲 2024-02-05 19:48:31
唔駛擔心,樓唔會爆煲,會大跌5成,其實跌5成好合理.
10. 香江人 2024-02-06 16:01:33
財政預算案全面撤辣樓市有支持,唔好過份睇淡.
11. 香江情 2024-02-06 16:41:29
香港總商會(總商會)就財政司司長陳茂波即將發表的新一份《財政預算案》提呈建議書,建議就利得稅、薪俸稅及個人入息課稅提供一次性全額退稅,上限各為6000港元。

另外,總商會又建議,將「中小企融資擔保計劃」下有時限的特別優惠措施再延長24個月。

同時,總商會建議立即全面撒銷樓市額外印花稅和雙倍印花稅。 (BC)
12. 中庸之道 2024-02-06 19:57:06
講得好!
"綜合以上幾個利好和利淡因素,究竟樓市會出現泡沫危機還是從谷底反彈?兩種聲音各持己見,市場對於今年樓市的看法,幾乎都是向下調整,跌幅從5%至10%不等。至於樓市會否泡沫爆破?看起來不必過於悲觀,樓市還未到那麼嚴重地步;那又會不會從谷底反彈?從各項數字顯示,又好像缺乏上升動力。"
13. 奇怪事 2024-02-07 19:48:04
香港一定得,幾多個風浪都係咁樣過去,少擔憂.
14. . 2024-02-08 08:02:52
差餉設立的精神是維持治安,保護財物。既然樓宇有付管理費,差餉如不是全部用在上述這方面,我覺得減些少也不過份。
15. 對等資訊 2024-02-08 09:56:16
10樓,湯博士講過,撤辣即是確認地產唔再升。
16. 過路之人 2024-02-08 16:40:30
15樓,咁嘅營商環境,難道你認為樓價仲有得升?
你同普羅大眾一樣見識,絕大多數嘅市民擁有一層樓或冇樓,睇法都是好平凡.
了解樓市嗎?舊年有幾多宗成交呀?

17. 對等資訊 2024-02-09 03:28:32
16樓,我不是靠地產創造財富,我覺得回報不吸引。我有樓只係同另一半的家人交代,家人覺得無樓不方便,另外希望令另一半的家人放心,我有擔帶,非無殼蝸牛。

升跌不是我考慮之內,有就得,息高就full pay, 息低就做槓桿。

好多人覺得買樓係人生大事,只是因為他們用左好自己大部分的身家去買,所以咁緊張,但唔係代表我。好似好多人對MPF好緊張咁,我從來無care 過,果D$,根本不夠退休,買部好少少的車都唔夠,大家着眼點不同,過路之人,自求多福啦。