地產博客
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蔡志忠
2023年8月30日

地產商言行一致 如實反映市況是好事

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近日將軍澳大型新盤首日賣出74伙,佔推盤總數138伙的53%,比起以往不是即日售罄,至少也能賣出8、9成的成績,表現不甚理想。這個結果早在筆者意料之中,原因是價格减得不够徹底,如今的市道,減兩成以上才是市場接受的價格,如果只肯減價一成,只會賣得「唔湯唔水」。

  不要妒忌超人李嘉誠,人家樓盤賣得好就是因為夠果斷,肯大刀闊斧砍下去。不過話要說回來,近來大型地產商罕有言行一致唱跌,也算是好事。繼長實集團大減價推盤後,恆基地產亦直言:「若政府沒有新措施出台及本港沒有特別利好因素出現,地產市道下半年將甚為低沉。」此等如實反映市況的言行甚為難得,打破了坊間總是認為地產界一慣唱好樓市的誤解。

  的確是的,地產商天天要賣樓,沒理由高呼樓市低沉,這樣豈不是搬石頭砸自己的腳?究其原因有兩個,一個是未來策略將會繼續大幅減價賣樓,反正樓價下跌已成定局,不如讓它跌得痛快一點,實力地產商現金充裕,也好趁機平買土地,除笨有精;另一個原因就是要講給當局聽,必須正視樓市泡沫危機,現今市道十分嚴峻,支持地產也等於幫助經濟。

使出苦肉計

  筆者十分理解地產商目前的處境,這一招也算是苦肉計,效果如何仍是未知之數。然而,對中小型地產商卻帶來不少衝擊,他們的經營成本、資金利息等相對較高,如今工商樓盤受壓,住宅市場也成交稀疏,許多樓盤不敢開盤或賣得不好,累積的存貨愈來愈多。大家都在等待市道出現轉機,期望能夠薄利多銷,甚至輸少當贏。

  再看看目前市況,居屋市場以往高峰時期超額認購達26倍,近期最多只有18倍,抽籤人數少了近8萬人,明顯熱情開始冷卻;港人首置地皮投標只錄到一個標書,結果出價未達最低評估價格而流標;中小型物業方面也頻頻出現蝕錢個案,更迅速波及豪宅市場,其中九龍塘畢架山花園一個連車位及特色大平台的單位,扣除車位價,竟以呎價1萬元沽出,傳統豪宅變成居屋價。這些不佳的數字告訴我們,現在的投資策略宜以靜制動,以守為攻。

 
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1. 路過一族 2023-08-30 10:42:50
唔好搵誠哥個盤做指標, 有無親身去過現場? 現在科技發達, 無時間去了解都開GOOGLE MAP睇下現場環境, 批貨咩質素已反映價格上, 唔好講到真係劈價益街坊
2. 正確 2023-08-30 12:04:41
苦肉計,用金錢來展示,好無奈!地產商係困難時期.
3. 正確 2023-08-30 12:06:37
蔡老板好文章!

  "十分理解地產商目前的處境,這一招也算是苦肉計,效果如何仍是未知之數。然而,對中小型地產商卻帶來不少衝擊,他們的經營成本、資金利息等相對較高,如今工商樓盤受壓,住宅市場也成交稀疏,許多樓盤不敢開盤或賣得不好,累積的存貨愈來愈多。大家都在等待市道出現轉機,期望能夠薄利多銷,甚至輸少當贏。"




4. 真相 2023-08-30 12:15:02
文章講的非常中肯!
5. 香江情 2023-08-30 13:04:55
樓市係冇得返生,今年內,大家保重.
6. 路過 2023-08-30 14:18:50
港人首置地皮投標只錄到一個標書 <== 唔好搵D極端例嚟舉證, 誠哥盤如是, 搵呢個地皮如是;  搵香蕉同蘋果比係無意思的, 要比較最起碼都搵同地段比

" 市區重建局公布,九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目收到32份合作發展意向書。 "  雖然價格未知, 有潛質項目仍然會吸引到注目的


7. 如實反映 2023-08-30 16:08:00
終於打破香港樓價只升不跌神話。
9. 路邊界 2023-08-30 21:51:47
美聯話:
以2023年全年住宅預計交投量及年內首7個月的平均持牌代理人數所推算,今年一手私樓每月平均35.1個代理爭一張單,創近10年次高;二手住宅每月平均12.3個代理爭一張單,更是有紀錄以來的次高紀錄。整體而言,每月平均9.1個代理爭奪一張住宅單,同樣是有紀錄以來的次高紀錄,可見行業復甦之路,實在是荊棘滿途。
10. 唔係淡 2023-08-31 19:41:15
大把土地發展公屋,公屋富戶亦不少,今天收回粉嶺高爾夫球場另行發展,對與錯未知?
香港又少一個規模球場,難做國際大都會.
11. 好奇 2023-09-01 01:23:12
打風?樓市也打風,唔跌都唔得.
12. 一元可否回應一下 2023-09-01 17:29:28
香港樓市近月出現內地業主連番賣樓套現,反觀在美國,中國人卻在當地加速掃貨。當地經紀指加州住宅放盤量急降,除了傳統剛性需求,也有大批中國的買家捷足先登,以現金全數「full pay」付清樓價,買家對中國經濟前景感到不安,是出國置業的主要原因⋯
13. 唔奇怪 2023-09-01 23:08:08
樓市只睇減息與否,如果長期高息,樓價跌3至4成.
15. 雲在青天水在瓶 2023-09-02 17:53:53
樓市下跌,有人喜用 "打破樓市只升不跌的神話" 來形容之,這是媒體嘩眾取寵的用語,又或是不懂樓市之人之說詞。

樓市與其他事物一樣,都有一個物極必反、否極泰來的過程。這個過程,穪之為周期。樓市只有周期,沒有神話。
16. 淡唔淡 2023-09-03 03:13:52
樓上雲兄:

樓市會大跌,宜家環境只係睇跌幾多,我認為樓市係有周期,明年大跌3至4成後,中港政府會救市,樓價隨即反彈.
閣下不宜睇得過淡.
17. SYB 2023-09-04 09:27:37
12樓,中國人買美國房地產?
這個時候,他們的計算是否包括全部亞裔人士?港澳台,當然計算正確。但多數中國人正受地產商水緊影響。
日本及東南亞各地人士,在US都只能用中英文。日本有米人士因核污外走?
18. 有對等資訊的人 2023-09-04 11:51:25
16樓,如果再跌3至4成,捱得過的人有一定實力。之後再升,已與捱不住的人無關。
19. 基層市民 2023-09-04 16:54:14
政府好一個谷夜市,希望成功啦,全面谷起經濟.股市+樓市都谷起至有用.
20. 淡唔淡 2023-09-04 17:03:16
18樓對等兄:

樓市跌3至4成唔係多,03年跌6至7成都捱過啦.
21. 有對等資訊的人 2023-09-04 20:43:08
20樓,可惜當年不是人人捱得過,我同學及他女友一起燒炭自殺,因為負資產。
22. 雲上太陽水見月 2023-09-04 20:47:20
估計樓市會跌超過9成
23. 全港市民看淡 2023-09-04 20:49:27
現在全港磗家看淡樓市,我就覺得樓市最多橫行到美國減息就回升
24. 過路者 2023-09-05 12:59:17
香港樓價係一個大輪迴,點都大跌已成,咁嘅環境咁嘅政策,如何唔跌呢?
都係雲兄有料,只有時間證明咗一切.
25. 又大蝕讓 2023-09-05 13:35:11
11年了.

"代理指,上述單位為昇御門1座中層A室,實用1,570方呎,4房間隔,望維港,原叫價2,500萬元,最後減250萬元,以2,250萬元成交,呎價約14,331元,並連一個車位。資料顯示,原業主2012年4月以3,067.41萬元買入,持貨11年,賬面蝕約817.41萬元,單位貶值26.6%。成交包括一個車位,若車位估值約200萬元計算,單位料蝕得更傷。"
26. 講得啱 2023-09-05 18:22:53
加油呀,業主頂住,香港就快減辣,都係買家心聲,買第二層樓唔駛咁多稅啦.