地產博客
瀏覽人次:11921    回應:20
蔡志忠
2023年5月10日

樓市暗藏玄機

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  踏入第二季,新盤供應源源不絕,樓市承接力開始轉弱,最新中原城市領先指數(CCL)按周下跌約1.3%,並已連跌3周,累積跌幅近2%。按照如此走勢,今年住宅後市並非想像中樂觀,假如部分地產商繼續採取減價促銷方式賣樓,首季的5%樓價升幅很快會被打回原形。

  國際貨幣基金組織(IMF)近日向港府建言,指樓市如進一步調整,可能對經濟構成風險,按揭貸款利率上升,或會帶來更沉重的償債負擔及負財富效應,遏抑私人消費。若來自非永久性居民及炒賣需求的系統性風險減退,當局可分階段取消買家印花稅及雙倍住宅印花稅。


  除了IMF之外,外界也不斷提出減辣要求,樓市表面看似興旺,其實暗藏玄機。地產界覺得市況嚴峻,港府卻認為沒有危機,堅信在不停「派錢」的效應下,香港經濟會很快復甦,港府多次回應都很簡單:「我們衡量過市況,認為沒有減辣的需要。」對於樓市政策,港府與外界確實存在很大分歧。

  究竟問題在哪裡?估計港府不肯減辣的理由有3個方面。首先是樓價雖然下跌1成半,但仍然處於偏高水平;其次是如果減辣後樓價上升,誰來承擔責任?最後是官員的位置雖然經常調動,但他們都是寧願少做少錯。就是因為這些原因,本來属於調控樓市的短期措施變成了長期政策。

如何讓美好願景實現?

  客觀來說,港府的憂慮不無道理,為官之道也可以理解。只是為何我們不能從另外一個角度看事情?比如:撤銷額外印花稅(SSD)是增加放盤量,樓價不會因為供應增加而上揚,卻可以讓急需賣樓者套現解困;再撤銷買家印花稅(BSD)引進資金、企業,最重要目的是吸納人才;最後撤銷雙倍印花稅(DSD)鼓勵市民努力儲蓄,投資股票債券之外,多一個投資物業的選擇。

  作為國際都市的香港,一個外向型的經濟體,就是要吸引更多的外客進來購物和消費,無論是商店還是餐廳,既然打開門口做生意,就不怕人家來買貴商店的衣服或吃貴飯店的食物。樓市也一樣,不僅是居住用途也是投資工具,更是香港經濟重要支柱,一個正常交易量的市場,不但能夠滿足市民的住屋需要,同時也帶動龐大的就業市場向好,自然也會為政府庫房貢獻更多賣地收入和地產稅收。

  不要擔心樓市因為正常的成交量而上升,成交量增加有利於經濟,但並不會刺激樓價上揚,因為香港有排山倒海的房屋供應,而且供樓利率仍然高企。港府數據顯示,未來3至4年有10.7萬伙單位供應,有北部都會區能容納90萬伙單位的土地,還有1700公頃填海造地的「明日大嶼」等等,就像「明日大嶼」項目為何引起較大爭議,就是市場擔心供過於求,今天誰還在說樓市供不應求?因此,不但要撤銷樓市辣招,還應該放鬆工商按揭銀根,讓市場恢復正常,到時金融蓬勃、人才薈萃、創科興旺,這個美好願景並非不可能實現。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應者名稱
密碼
1. 正確 2023-05-10 11:27:07
供應無限量增加,就睇承接力夠唔夠,宜家環境睇,地產商會減價.
2. 正確 2023-05-10 11:30:11

 蔡老闆有道理!


 "作為國際都市的香港,一個外向型的經濟體,就是要吸引更多的外客進來購物和消費,無論是商店還是餐廳,既然打開門口做生意,就不怕人家來買貴商店的衣服或吃貴飯店的食物。樓市也一樣,不僅是居住用途也是投資工具,更是香港經濟重要支柱,一個正常交易量的市場,不但能夠滿足市民的住屋需要,同時也帶動龐大的就業市場向好,自然也會為政府庫房貢獻更多賣地收入和地產稅收。"


3. 減辣 2023-05-10 13:59:56
只要問一個問題,就知唔可以減辣:
點解香港樓價連升接近20年,升咗6、7倍,而家只係回調幾個巴仙(%)就要減辣?
4. 香江人 2023-05-10 18:38:13
樓價從97年到現在,26年間升咗68%.
97年指數100點,現在168點.
5. 睇事實 2023-05-10 18:43:04
升跌由市場決定,政苦冇須干預.

"不要擔心樓市因為正常的成交量而上升,成交量增加有利於經濟,但並不會刺激樓價上揚,因為香港有排山倒海的房屋供應,而且供樓利率仍然高企。港府數據顯示,未來3至4年有10.7萬伙單位供應,有北部都會區能容納90萬伙單位的土地,還有1700公頃填海造地的「明日大嶼」等等,就像「明日大嶼」項目為何引起較大爭議,就是市場擔心供過於求,今天誰還在說樓市供不應求?因此,不但要撤銷樓市辣招,還應該放鬆工商按揭銀根,讓市場恢復正常,到時金融蓬勃、人才薈萃、創科興旺,這個美好願景並非不可能實現。"
6. Chad 2023-05-10 19:23:13
只要問一問, 新加坡為何double 加印花稅?
7. 有數 2023-05-10 22:23:06
近年來,是否高追低走,心中有數......


樓價回升,令二手市場蝕讓宗數回落,4月出現低於購入價的轉讓成交不足100宗,是去年9月後首見。不過,近期樓市顯著轉靜,業主蝕本出貨個案增,5月已暫錄至少28宗同類個案,按月同期飆升約40%。其中,西南九龍帝峯‧皇殿開放式戶剛以693萬元易手,約5年帳面大幅貶值約18.5%。

綜合市場資料,上月共錄至少96宗低於購入價的二手轉讓,期內樓價蒸發近7,000萬元,當中約41%的原業主於2019年購入單位。分區方面,屯門佔約18宗,其次元朗亦錄約9宗。

天鑄傳虧損12%

踏入5月買賣成交量比4月更淡靜,部分業主恐樓價再次下跌,願意蝕賣情況再趨普遍。利嘉閣徐錦榮表示,上述帝峯‧皇殿7座低層D室,實用面積約333方呎,連約169方呎平台,叫價約710萬元,累減約17萬元沽,呎價約20,811元。原業主2018年以850萬元購入,帳面虧損約157萬元。市傳單位購入時需付15%辣招稅,料實際損失金額更大。

早前低開的何文田新盤再推新一期,區內二手市受壓。市場消息稱,天鑄5座一個中高單位,實用面積約1,221方呎,開價4,200萬元,市傳減至3,960萬元售出,呎價約32,432元,單位約4年帳面貶值逾500萬元或約12%。

荔枝角美孚新邨「再蝕過」

美聯吳志輝稱,該盤1期百老匯街5號中層A室,實用面積約719方呎,以865萬元售出,呎價約12,031元,原業主持貨約3年帳面蝕75萬元。

另一個細價藍籌盤沙田第一城再錄「5球」以下成交。該行黃錦瀚指,屋苑46座中低層B室,實用面積約284方呎,成交價480萬元,呎價約16,901元。

此外,中原報告指,2018至2019年購入的一手開放式戶,其二手轉售平均蝕幅達約11.3%,同期蝕讓宗數比例更佔約45%。


8. 加辣? 2023-05-11 00:09:01
3樓請睇清楚,我完全同意4樓所講.97年後,樓價20幾年只升咗6成8.
10. 經濟先行 2023-05-11 23:19:20
為經濟好,就業好,減辣有見地,現時供應量大,樓價只會跌唔會升.
11. 樓價指數 2023-05-12 03:11:06
樓價從2003年到現在,20年間升咗560%.
2003年指數30點,現在168點.
12. 加辣? 2023-05-12 13:11:56
2003年沙士係一個唔正常嘅市場,跳樓燒炭一大堆,負資產10幾萬.
市場冇成交,賣樓係銀主盤售出,低市價幾成,樓價指數唔能夠作準.

以90年代由業主與買家正常交易,指數100點起計係市場標準!
13. 有對等資訊的人 2023-05-12 19:20:10
可以繼續唱好,但自己要心中有數。我相信地緣政治風險令好多外國企業減少在港規模,中資企業要在香港加大投資,地產界才有好日子過。
14. 近年來 2023-05-12 21:48:12
近年來,  高追低走似乎已經成為風氣爆群......

中原地產馬鞍山天宇海分行分區營業經理陳鴻霆表示,近日市場焦點落於一手,分散二手注意力。馬鞍山區本月至今暫錄約28宗成交,按月跌約3成。其中泓碧本月暫錄1宗成交,單位為2座高層H室,單位實用面積315平方呎,1房間隔,開價約620萬元,其後減價至600萬元易手,實用平均呎價19048元。

新買家為用家,原業主於2019年以686萬元購入單位,持貨4年,賬面蝕讓約86萬元離場,單位期內貶值約12.5%。


樓價回升,令二手市場蝕讓宗數回落,4月出現低於購入價的轉讓成交不足100宗,是去年9月後首見。不過,近期樓市顯著轉靜,業主蝕本出貨個案增,5月已暫錄至少28宗同類個案,按月同期飆升約40%。其中,西南九龍帝峯‧皇殿開放式戶剛以693萬元易手,約5年帳面大幅貶值約18.5%。

綜合市場資料,上月共錄至少96宗低於購入價的二手轉讓,期內樓價蒸發近7,000萬元,當中約41%的原業主於2019年購入單位。分區方面,屯門佔約18宗,其次元朗亦錄約9宗。

天鑄傳虧損12%

踏入5月買賣成交量比4月更淡靜,部分業主恐樓價再次下跌,願意蝕賣情況再趨普遍。利嘉閣徐錦榮表示,上述帝峯‧皇殿7座低層D室,實用面積約333方呎,連約169方呎平台,叫價約710萬元,累減約17萬元沽,呎價約20,811元。原業主2018年以850萬元購入,帳面虧損約157萬元。市傳單位購入時需付15%辣招稅,料實際損失金額更大。

15. 今日 2023-05-12 21:54:47
今日, 樓價反彈, 叫人買樓好時機, .........

中原城市領先指數 CCL

本週公佈
165.87
較上週
 0.48%
較上月
 1.5%
每週五公佈 – 最新2023/05/12公佈,反映2023/05/01至2023/05/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約

16. 識唔識架? 2023-05-13 02:36:27
1997年中原樓價指數100點,只係指數公司隨意定出來,唔係乜野市場標準!
17. 過路者 2023-05-13 18:01:59
成交量是30年前的1 半點講都唔通.市民減少改善生活及居住環境.
18. 回12樓 2023-05-14 00:37:07
如果中原指數100點係市場標準,咁係咪要等到100點先可以減辣?下話?!
19. 回17樓 2023-05-14 00:40:22
成交量是30年前的1 半,證明少咗人炒樓,辣招有效。因為買嚟住嘅人,點都要買。
21. 過路者 2023-05-15 16:00:27
相比內地任何城市及澳門,香港樓價跑輸成條街.
22. 過路者 2023-05-15 16:06:13
樓價升跌係其次,最衰係成交萎縮影響香港整體經濟,累到庫房收入大減,年年赤字.
單係前年嘅赤字就2000幾億,諗起就心酸,呢啲正正燒緊我地納稅人嘅錢.