地產博客
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文亮語
銀主盤開價高並非好事
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年8月31日

  我上星期撰文話銀主盤不斷增加,最後會令到樓價下跌,但指數不會跌,因為中原指數並不包括銀主盤成交價,雖然有評論員話銀主盤愈多,樓價愈升,我認為這是反話,他只不過想指出現在銀主盤愈來愈多,但現在銀主盤市場出現了一個奇怪現象,就是拍賣行的銀主盤開價竟然比銀行估價還要高,而銀行估價一般比成交價高,換句話說,銀主盤開價已經高過市價很多,這是不可能發生的事,究竟銀主盤市場出現了什麼問題。

  一般買銀主盤的人,他們最大的要求就是低於市價的荀盤,在政府推出了15%印花稅之後,這個形勢更加明顯,因為買銀主盤的人,如果他們已經有住宅單位,就要付15%印花稅,所以,銀主盤成交價會大幅低於市價,這是一個不爭的事實,由於銀主只是要求收回借了出去款項,即使成交價低於市價亦會接受,損失的只是原業主,銀主受損的機會不大,現在銀主盤的開價高於銀行估價,表示要賣到這個價錢,銀主才不會有損失,這是以往不會發生的事,現在樓價即使橫行,銀主在出售銀主盤之後,仍然有一定程度損失,嚴格來說,這應該是財務公司的失誤,或者太多新進財務公司,風險管理警覺性不足,放貸進取,才會出現銀主盤要高價求售這個現象。

  我估計現在按在財務公司的物業,有不少的借貸比率是相當高,一但債仔不能還錢,物業被財務公司沒收之後已經資不抵債,即使物業被出售,財務公司都會有所損失,當財務公司警覺到這個危機,那些銀主盤一窩蜂被推售,樓市就會有壓力,非常非常大的下調壓力。

 
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1. 痴痴地等 2017-08-31 09:37:04

全城滙賣得這樣好,市場有點意想不到。

市場出現這樣的情況的確令不少人覺得難以理解。不是說樓價已與大多數人的購買力脫節了嗎?不是大家都在埋怨樓價已貴得完全不合理嗎?連政府高官亦多次勸喻買家入市要小心,那為甚麼樓價仍這麼容易找到支持位?

人們之所以對這種現象沒法理解,是因為他們忘記了樓價不是由多數人的意見來決定的,而是由願意出真金白銀去買的人決定的。多數人都買不起樓,多數人都想樓價跌,都不足以令樓價下跌。因為香港每年私人住宅的新供應只有2萬個左右,如果人人都買得起,根本不夠分。所以樓價只能升到只有少數人買得起,並願意掏荷包去買,才能平衡供不應求的情況。

香港有740萬人口。不計18歲以下的(不是民意調查的對象),也有670萬,所以每年只需有0.3%的香港成年人打算(並有能力)在當年買樓,就足以消化當年的新供應。所以之前有民意調查說,有意在現階段買樓的人非常少,只有6%左右。我說這怎算非常少,6%的成年人有40萬,香港全年一二手的總交投量也不足10萬宗。這表示只需6%的香港成年人打算買樓,就足以包攬香港5年裡樓市所有的交易。如果明年又有新的一批人想買樓怎麼辦?

由此可見,用民意調查去推論樓市的趨勢是不恰當的,千萬不要以為身邊的人都說樓價貴,樓價就會跌下來。全城滙好銷反映現階段市場仍有足夠的有效需求去消化市場的供應。在資金出路不多的情況下,不排除仍會有資金流入房地產市場,令樓價進一步上升。
2. 真真薯片 2017-08-31 09:42:01
銀主想做靚盤數, 最好辦法係推高銀主盤成交價, 令手上抵押物業估價上升, 咁樣負債比率就會降低, 當然, 賣唔賣得到又係另一回事, 尤其係當銀主盤超過左600萬按保上限, 銀主又冇提供高成數按揭, 面對來勢洶洶既高成數包按一手盤, 高價銀主盤好難招架
3. HWW 2017-08-31 10:04:51
90年代每月成交都過一萬個單位,而政府卻說未來了5年只有一共只有9萬個單位供應,少得可憐。港人等到絕望, 所以見新樓就搶。
4. 孟波 2017-08-31 10:19:27
銀主盆數量雖不少但真正筍盆極少,有些更見業主自己委托拍賣行賣搏撞生客,其叫價不比同區地產代理手上盆低甚至更高,拍賣行長駐一班資深投資者住,一有筍盆就舉手,普通用家甚難以筍價奪得心頭好,另一限制是某些銀主盆成交期太短得一至個半月,要做按揭申請者隨時到期仍未批出被殺訂,總之買銀主盆唔係咁易買到平靚正好盆。
5. 真真薯片 2017-08-31 13:02:27
差估處數據都出埋, 博士點睇?
6. 差估處數據 2017-08-31 20:46:33
差估處反應香港樓價升得勁過中原指數,因中原指數只計成份屋苑。