地產博客
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蔡志忠
2017年11月15日
香港樓市是一個迷局
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  不知道是陰差陽錯,還是無心插柳,世間事往往難以捉摸。2005年曾蔭權就任特首,適逢樓市低迷,由十幾萬負資產個案而引起的破產、燒炭等故事不斷發生,當時的曾蔭權不敢主動推出土地拍賣,引致土地供應緊張,被指為高樓價始作俑者,地產霸權聲音甚囂塵上。

  到了2012年,梁振英當選行政長官,立即宣布房屋問題是施政重中之重,多番強調與地產商劃清界線,打倒地產霸權及反對官商勾結,任內一方面對二手樓市不斷加辣,另一方面力推土地拍賣,冀望增加供應滿足市場需求,結果5年間,樓價平均升了7至8成。

  首任特首董建華生不逢時,上任時碰上亞洲金融風暴,香港經濟低迷,樓價從1997年底一直往下跌,到2003年底下跌了6至7成,直到2004年樓價才從谷底開始回升。值得留意的是,曾蔭權執政7年間,作出多項救市措施,樓價回升了近9成,然而,當年地產商只是賺取合理利潤。


未來5年 仍是地產商黃金時代

  到了梁振英年代,外界認為梁與地產商不咬弦,不斷出招打壓樓市是針對地產商。可現實是地產商愈來愈賺錢,愈來愈暴利,連內地的開發商也「眼紅」,要到香港搶地分一杯羹。香港發展商幾乎是沒有虧損的,他們所有的CEO都被稱為樓神,沒有賣不出去的房子,究竟為什麼樓盤會這麼好賣?

  曾陰權年代地產商賺不了大錢,梁振英時期地產商卻大賺特賺,這說明除了房屋政策外,經濟環境和市場需求更能影響樓市。坊間總是認為高樓價的既得利益者是地產商,其實這種思維是錯誤的,梁振英並没有偏坦地產商,但在他執政期間,卻是地產商的光輝歲月。

  香港樓市是一個迷局,所有港人都進入了這個迷宮裏。從政府到民間、媒體和報章、大商家與打工仔、及建制派跟反對派等,無論男女老少,不分青紅皂白,都一致要大力找地尋地搵地,大量興建房屋供應市場,壓住樓市升勢。今天辣招綑綁二手樓,新樓盤變得一枝獨秀。

  新任行政長官林鄭月娥早前公佈施政報告,房策仍是大量興建新盤,沒有放寛二手。試問一個全民為其做大個餅的市場,怎可能不賺大錢呢?因此可以斷定未來5年,仍然會是香港地產商的黃金時代!

 
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1. 都係唔 2017-11-15 11:52:41


樓市是一個迷局  的原因???

[ 好心冇好報,好柴燒爛灶 ]。古人智慧的回應.



[人算不如天算] 即係話人嘅計劃有時都係唔及世事嘅變化囉。 『計劃意願永遠難以與環境事物出現的變化』 與人的意願相反方向走的現實.…..






3. 東成 2017-11-15 17:09:47
非常同意蔡生講法,宜家樓市只有一個市場,就係新樓市埸,所以發展商有排旺!
4. 支持者 2017-11-15 17:11:17
蔡生好文章:
[香港樓市是一個迷局,所有港人都進入了這個迷宮裏。從政府到民間、媒體和報章、大商家與打工仔、及建制派跟反對派等,無論男女老少,不分青紅皂白,都一致要大力找地尋地搵地,大量興建房屋供應市場,壓住樓市升勢。今天辣招綑綁二手樓,新樓盤變得一枝獨秀。 ]
5. 東方竹 2017-11-15 17:17:39
 有見地,此文有啟發,開放二手樓才是王道!才能真正增加供應!
6. 香港樓市不是謎 2017-11-15 19:08:52
因為太過清晰。香港樓價未來也是大漲小回,長升長有。越嘈越升,越升越有。
7. 儍牛 2017-11-15 19:12:11
你成日話樓升,
而樓價又真係升,
叫這裡的淡友情何以堪呢?
8. 好奇怪 2017-11-15 19:31:46


在香港,  好奇怪,  有人唔知乜喺長命上升周期, 仲用14年一個上升周期完結論講下跌的到來論.



9. 風險 2017-11-15 20:58:17
我認為樓價將會跌!風險好大!林鄭唔會俾樓價升,尤其是細價樓!
10. Danny 2017-11-16 01:02:13

很有POINT的文章,講出真正樓市現況,蔡生往往有啟發性,我們學到東西.

實而不華,不會嘩眾取寵的風格,非常中肯的樓市評論員.

11. 見得到 2017-11-16 12:14:10
見頂了,唔信?1年後再睇返, 細價樓冇運行!
12. 放長眼 2017-11-16 12:54:39


目前香港樓市處於一個穩定高水位的現實中, 睇態勢二三年內都難以大跌, 唔信???放長眼睇囉...



13. 我要說: 2017-11-16 18:30:35
我們要討論的樓價不是講升跌而是談平貴?升跌只是用來講股市的!因為樓市是講周期(短期#10年,中期20年,長期30年)。所以你要每天來預測樓價升跌無意義加無用!為甚麼談樓價要用平貴來表達因為它們是周期性的市場比較價格應用平贵方能使人更加了解樓市運作而做出那時買賣的決定而不錯!以前我們供款只用短期;現在用長期三十年來供都不够!人生能有多少個三十年啊年輕人?趕快行動!不要聽些沒用的!
14. 害怕你 2017-11-17 10:43:56

我們要討論的樓價不是講升跌而是談平貴?升跌只是用來講股市的!因為樓市是講周期(短期#10年,中期20年,長期30年)。?????????????????

目前香港樓市可能會形成一個中長上升周期(中長期約23年的時間都有可能的)。

香港樓價永遠是貴的, 不會因為害怕你覺得貴就會即時下跌被你去購樓,

匯璽II搶攻開價 每呎折實21152元......今天新聞......如果聰明的人你可以去找尋4000元一呎的二手村屋買......

15. 我要說: 2017-11-17 12:45:47
樓下的综誤會了!我是叫年輕人趕快買房置業?只是不要買一手新楼和二手不超過30年的楼房!我說過樓市周期#短期是十年#中期是二十年#長期是三十年。短期十年代表的是甚麼?供款周期#以前供款只須十年足夠?年輕人可以有三個十年!現今年輕人供款周期長期三十年都不够!人生能有幾個三十年啊!只有一個;理論上現今年輕人只有一次置業機會。要把握入市買入市區超過三十年以上的舊屋苑#如土瓜湾區对面啟德發展區的屋苑它們的價格只是地皮價的30% (每平呎不用$13000)!你會问為甚麼要買這麼舊的房屋?這個是符合我說的長期周期#跟重建和供款有関係!香港人有個盲點!不知道房子價格跟買汽車一下地就需要折舊。一套新楼需要用三十年的時間来折舊的。所以我說:一手損;二手失;三十年以上的房屋才能保值傳二代!明白嗎?
16. 我要說: 2017-11-17 15:00:38
這個是叫做用時間換金錢?老房子便宜只是一手新樓1/3價錢!再過三十年就能夠讓下一代去換市区重建的新楼!你說呢?
17. 希望可 2017-11-17 19:01:03

回我兄臺:

今天有一位聰明人出現, 同時又有一位聰明人買樓......


首置上車的沙田薈蕎準買家蔡先生認為,該盤方便自己上班及兒子上學,有意認購該盤一個開放式戶,希望可以揀選到10樓以上的單位。他又認為,該盤樓價較高,但自己接受到。

問及等待政府未來會發售的資房屋,他又直言「等政府不如靠自己」。


18. 近咗視 2017-11-17 19:08:04


我是否近咗視???

按照傳統的上升周期理論, 14年上升周期應該進入下跌運動中???


中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2017/11/17公佈,反映2017/11/062017/11/12(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

162.6

  0.48 %   1.26 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

159.93

  0.20 %   0.22 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

163.12

  0.53 %   1.46 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

165.06

  0.43 %

  1.30



19. 風險 2017-11-17 22:25:58
樓價非想像中容易上車,政府推資助房屋是想幫基層人人買樓,但樓價已經嚴重脫節, 都睇唔到有幾多上升空間,點講就係樓價上升機會比下跌少.
20. 最怕人 2017-11-18 00:09:53

樓價最怕人人唱起, 多人唱起就是跌的開始, 多人唱跌就會樓市堅挺...

21. 支持者 2017-11-19 02:33:28

相當正確!

[新任行政長官林鄭月娥早前公佈施政報告,房策仍是大量興建新盤,沒有放寛二手。試問一個全民為其做大個餅的市場,怎可能不賺大錢呢?因此可以斷定未來5年,仍然會是香港地產商的黃金時代!]

22. 聽天由 2017-11-19 11:40:36


香港樓市必定賺錢!!! 就是不正確都必定賺錢!!! 樓市下跌, 政府會推出孫九招救市, 樓市上升, 政府會推出  綠置居  幫助公屋住戶免地價上車入市,  機會永在香港,  袛是人人不平等,  有膽色者自選私樓上車, 是否尾班車側聽天由命...



23. 風險 2017-11-19 16:04:46
我就話細價樓必定有壓力! 
24. 正動力 2017-11-19 20:15:41


香港樓市是一個整體市場, 沒有細價樓,大價樓之分別, 講者都是別有用心之人, 最近兩年來無數論者說細價樓必爆, 但是, 事與願違, 大多數的人的願望都是失敗的, 細價樓反而是上升市的真正動力.