地產博客
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蔡志忠
2019年3月20日
樓市升勢能否持續?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  樓價指數連續上升5周,且升幅愈來愈擴大,確定了樓市升浪已經展開。這次樓市轉勢迅速,成交驟旺,然而樓價反彈力似乎並不很強,原因是甚麼? 主要是新盤定價合理,雖然再沒有之前大幅減價兩三成開盤,但也沒有高開情況,因此筆者認為,樓價短期內不會大幅反彈。

  自從2010年港府推出樓市辣招以來,二手樓市被嚴重扭曲,冰封的市場成交量十分疏落,難以恢復當年的正常交投。今天,樓市由新樓主導,二手樓變得沒有指標,樓價的升跌要看新樓所定的價格。還好,空置稅的實施,加上利好與利淡因素並存,使地產商開售新樓定價克制,為免被徵收重稅,自然希望短期內沽清樓盤,故會盡量貼近市價開盤。

  當然,當市況一面倒時,不管是大升市還是大跌市,都有可能使新盤延後推售,或者改為出租用途,這樣的話,新樓的供應會變得不增反減,發展商持貨愈來愈多,無助市民上車置業。筆者常常強調,樓市愈加辣,即稅愈加徵,其成本就愈高,成本高價格自然更高,樓市辣招沒有打壓樓價,打壓的是二手樓交投。

貿易戰已傾妥  樓市恢復正常

  樓市前景如何? 有人說還看中美貿易戰,貿易談判的結果直接影響樓價走勢。筆者同意這個觀點,但我認為中美貿易戰大致上已經談妥,否則雙方出動那麼多財經官員,日以繼夜進行礎商來幹什麼? 目前原則性的貿易糾紛應該已經解決,只是小部分問題有待處理,雙方應該不會向對方加徵關稅,以免兩敗俱傷。至於兩國在其他方面的紛爭,當然是沒完沒了,不過不必太擔心,這也反映中國愈來愈強大,連美國都害怕。

  基於以上正面看法,樓市逐漸回復正常,近期股市反覆上升,樓市交投暢旺,或者正是反應了這一點。樓價在今年上半年處於上升軌道,雖然屬於量價齊升局面,但樓價升勢溫和,預期上半年大約有5%升幅。可是到了下半年就很難說,大量的廉價資助房屋充斥市場,對私人樓市場會不會帶來衝擊,我們拭目以待!

 
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2. 基層市民 2019-03-20 13:11:57
樓市開始升了,買家把握上車機會!
3. 亮劍 2019-03-20 13:13:22
政府公佈明日大嶼填海初步計劃,又有好多政客撲出嚟話,根據早前土地供應諮詢,最多人贊成係開發棕地而唔係填海,並以此反對東大嶼填海。
全民公決去決定一個複雜嘅議題,好大機會奶嘢,英國全民公決脫歐就係好好嘅例子。
真係唔好意思都要講,究竟啲人知唔知道發展棕地嘅困難度,比填海高很多?
另外將棕地變成可以起樓嘅熟地,仲有一個問題,就係基礎設施及運輸網絡興建,根據政府明日大嶼願景第一階段造價粗略估算,交椅洲人工島、欣澳及龍鼓灘等填海工程大約要1,740億,基礎設施大約1,770億,運輸網絡興建大約2,730億,百分比分别係填海及基礎設施各佔約28%,運輸網絡大約佔44%,製造土地唔貴,最貴係將呢啲土地變成熟地呀。
如果明日大嶼願景被拉倒,而郊野公園又唔旭得,咁新界D棕地及農地便奇貨可居,你政府可以順利收倒呢D地嗎?
有人話政府可使出尚方寶劍,即運用土地收回條例收翻新界嘅棕地……
不過夢想係美妙,但現實係殘酷,那些持有呢啲土地嘅大小業主及喺呢啲土地上經營緊嘅商戶都係沉默的羔羊?
佢哋唔識揾人同你政府講故及告到去終審庭嗎?
我估單嘢拉鋸十年八年係最低消費。
5. 大陽春 2019-03-20 21:32:32
東大嶼都會East Lantau Metropolis;人工島暫時稱為中部水域人工島 Artificial Islands in the Central Waters)是香港一項尚在倡議階段的發展計劃,於2014年1月15日由時任香港行政長官梁振英在《2014年度香港行政長官施政報告》首次公佈。政府將研究於大嶼山東北部與港島西之間的中部水域(包括交椅洲一帶)填海約1,400至2,400公頃以興建人工島

大嶼山發展大計不是新鲜事物。2014年1月CY已经正式提出,结果不了了之。轉眼五年已過,現在改名為明日大嶼,但整個計劃仍然停留在口水戰階段。希望十年後社會可以取得共識,2029年開始動工,咁2047年有機會完成。

等待上車的朋友要有耐性,大家租住等吧。
6. 一半自信 2019-03-21 02:39:58
大陽春呀,你都係假象啦,樓價咁高超出負擔太大,冇可能唔跌,等著瞧吧!
7. 大陽春 2019-03-21 09:02:22
港樓的價值同負擔能力沒有關係,主要看升值預期。五年前新界二百萬上車盤大把,但惜冇人吼。十年前奧運站兩房三百幾萬時,居然大把人連自住都沽出,做短盤等跌再低位補倉。

大家擔白承認吧,不要自欺了。樓在香港主要是用來炒的,不是用來住的。個個都信三年後私樓跌7成,咁何需起居屋?
8. 引刀一快 2019-03-21 13:16:29
炒嘅嘢又點會唔跌,唔跌咪個個發達?何來窮人?
9. 世事難料 2019-03-21 13:41:19
刀兄言之有理,炒家當道,樓價最終一大跌!
10. 甲 2019-03-21 14:25:56
香港所有業主都係炒家, 所有買家都係有幫手炒起樓價.
好簡單道理...如果港樓係供過於求, 重會炒得起嗎?
11. 乜春 2019-03-21 15:06:25
呢度太多迷信炒家,用十年前市况誤導人樓價只升不跌。真係盲毛。
12. 同意 2019-03-21 19:15:49
好句子!
[樓市前景如何? 有人說還看中美貿易戰,貿易談判的結果直接影響樓價走勢。筆者同意這個觀點,但我認為中美貿易戰大致上已經談妥,否則雙方出動那麼多財經官員,日以繼夜進行礎商來幹什麼? 目前原則性的貿易糾紛應該已經解決,只是小部分問題有待處理,雙方應該不會向對方加徵關稅,以免兩敗俱傷。至於兩國在其他方面的紛爭,當然是沒完沒了,不過不必太擔心,這也反映中國愈來愈強大,連美國都害怕。]
13. 大陽春 2019-03-21 21:52:53
美國佬已經無本事再加息,明年開始進入新的減息周期。等跌的淡淡又要等多不知多少年,交租都交到窮。

世事難料,樓市好多年後可能終須一跌,但冇人保證跌完好可能仍然比現價貴一倍。真的是世事難料。
14. 世事難料 2019-03-22 01:14:55
樓價是否假陽春,雲兄同大家講咗,閣下可以唔信我,雲兄係專家中嘅專家,你唔好唔信.
樓價高到宜家呢個地步,傻嘅都知道貴,好多人為咗自住,係硬著頭皮買,冇計啦,又唔知幾時真正跌.所以,呢班高追者隨時變為炮灰!
15. ANA 2019-03-22 08:36:51
樓梗係要離半住半炒,即同時有兩種作用,有自住價值同時有投資價值。如果你買層樓100萬,30年後只准你100萬賣番出去。你一定唔會買。因不能抗通脹及損失機會成本。
16. 大陽春 2019-03-22 10:43:00
地盤的模板工三千元一工都揾不到人,因為香港人反對輸入外勞。政府又不可能賤賣土地,俾人話官商勾結,填海郁郊野公園又一大批人反對。請問樓價可以跌幾多?

大家樂早餐都比1997年時貴咗兩倍都唔止,却在發夢樓價要低過1997。
17. 三千元一工都揾不到人 2019-03-22 12:04:18
千五元一工都搵唔到糧出