地產博客
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蔡志忠
2018年7月18日
限購令有違自由經濟
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  土地供應不足,樓價屢創新高,多名立法會議員批評港府推出的樓市措施無助壓抑樓價,認為港府必須推限購令。而港府回應「如辣招已經唔辣或冇效果,會考慮推出其他措施」,直指當局可再檢視是否應限制外來人於本港置業。

  坦白講,辣招不但不辣或無效果,而且出現了反效果,最大威力是鎖死二手樓供應,於是在僧多粥少的情況下,買家惟有一窩蜂跑去買新樓,引致樓價暴升,這是眾所皆知的事實,為何港府視而不見?辣招既然屢加無效,是應該減辣還是繼續加辣?真要考高官們的智慧。可以這樣形容,加辣是可以博得掌聲與民望,而減辣是為了香港長遠經濟發展。

  限購令政策是屬於社會主義計劃經濟,因此在內地城市能夠普遍實施,然而內地政府是今天說推就推,明天話收就收,他們可以根據經濟情況收放自如,不需要作出諮詢。可是如果在香港實施限購令,那可是一旦推出便不可收回,為了讓大眾覺得政府政策不會朝令夕改,一般沒有十年八載休想改變,就像當初2010年推出的「SSD辣招」,當時高官不也說是「特別時期的特別措施」嗎?結果八年過去,辣招一直不減反加。

當局宜多關注貿易戰 隨時應變

  港府推限購令,會違反自由市場經濟,動搖香港國際金融中心的地。執政者應該明白,經濟好時樓價會上升,經濟差時樓價自會下跌,如果為了使樓價下跌,而不顧一切地去推一些有損經濟的措施,如限奶令、限旅客令以及限購令等等,那會使失業率飈升,最終基層人士一樣也買不了樓。

  若要推限制外資買樓的措施,必須基於外地客買樓人數急升,甚至長期處於高水平,是他們明顯推高了樓價,在這種情況下推限購令,才有合理依據。然而根據統計,外地客買樓佔整體香港成交比例只約2%,這並不能證明高樓價由外地客炒起,但卻可證明港府收取巨額買樓印花稅,而高昂的買賣成本亦是樓價高企的重大原因之一。

  當今國際形勢複雜多變,美國總統特朗普挑起中美貿易戰,雖說是「殺敵一萬自損八千」,中國受傷,美國也沒有多大好處,但特朗普似乎還會玩多一陣子,直至他個人慾望得到滿足為止。近期經香港轉口往美國的貿易或多或少會受到一點影響,在這個非常時期,港府應該更加關注貿易戰帶來的後果,隨時作出相應措施,而不是辣招出完一招又一招,硬要推極具爭議的限購令。

 
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1. 自然一派 2018-07-18 12:26:53
自由經濟係香港成功因素,香港政府唔會咁傻,所有嘢都學內地,會出大件事!
我們係自然一派!
2. 爆破快到 2018-07-18 12:30:33
終於等到呢一日,爆破日子快到,波叔願望一定達到!
3. 東方成竹 2018-07-18 12:51:38
我好支持蔡老闆講法!

"若要推限制外資買樓的措施,必須基於外地客買樓人數急升,甚至長期處於高水平,是他們明顯推高了樓價,在這種情況下推限購令,才有合理依據。然而根據統計,外地客買樓佔整體香港成交比例只約2%,這並不能證明高樓價由外地客炒起,但卻可證明港府收取巨額買樓印花稅,而高昂的買賣成本亦是樓價高企的重大原因之一。"
4. 波叔 2018-07-18 13:19:51
唔係呀,我點會想爆呢?
5. 蔡老闆粉絲 2018-07-18 13:31:09
蔡老闆才是真正樓市專家,睇市奇准
6. 東成 2018-07-18 13:48:30
又唔係大陸,冇必要推限購令,蔡生講得好正確,大陸話推就推,話收就收,香港點學呀,沙士再來立即收番做到嗎?

如做唔到就咪亂學,香港自由經濟市場有優勝之處!
7. 基層市民 2018-07-18 15:10:22
蔡老闆有遠見!

[限購令政策是屬於社會主義計劃經濟,因此在內地城市能夠普遍實施,然而內地政府是今天說推就推,明天話收就收,他們可以根據經濟情況收放自如,不需要作出諮詢。可是如果在香港實施限購令,那可是一旦推出便不可收回,為了讓大眾覺得政府政策不會朝令夕改,一般沒有十年八載休想改變,就像當初2010年推出的「SSD辣招」,當時高官不也說是「特別時期的特別措施」嗎?結果八年過去,辣招一直不減反加。]
8. 亮劍 2018-07-18 15:26:49
初步觀察政府將原本用來建私楼嘅地塊以乾坤大挪移的方式,用一部分起資助房屋,呢度可以喺短期內贏取社會不少人嘅掌聲;但另一方面政府咁做,會令到已經好短缺嘅私楼及能建私樓嘅地盤更憎多粥少,除了令私人楼楼價繼續高居不下外,之後如果有政府地攞出嚟賣,發展商為求取得地盤做生意,出價好大機會會更進取,咁樣搞政府的賣地收入及通過土地嚟徵收的稅項,隨時同呢家差不多。
而通過空置稅及新售樓限制,無可否認會迫使地產商將部分「滯銷」豪宅作出租用途,咁對高端楼的租務市場,有壓抑或降溫作用,呢度可能對要喺香港租屋嘅外國人得益。
其實通過市場分割,政府已經做到「樓係要嚟住」呢一點,大陸人買嘅都係真正豪宅,普羅大眾根本連管理費都交唔起嘅樓,咪畀嗰D執到錢嘅人去接火棒囉!
9. 讀者甲 2018-07-18 18:04:35
好文章,但香港人應優先,我支持限購令,樓價跌兩三成好閒啫!
10. 杯 2018-07-18 19:04:46

【名家搶先睇】窮得只有地產(郭釗




如果你自問是一個勤奮努力又創意澎湃的香港人,但又未至於好似《100毛》三子,搞到間公司上市夠錢上岸的地步,最深感無奈的應該是,隔籬屋有對好叻炒樓的姊妹,身家已經多過你好多。香港理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘受訪表示:「產業單一化與新興產業的生存空間有極大關連。」你在香港想做startup,除非入到數碼港,否則只可以租工廈劏房。

當然香港地產市道蓬勃,受惠的不僅地產商,也不僅炒家們,還帶動金融、專業服務業及建造業,但太依賴單一產業承托經濟實有風險。而且樓價升、租金升,年輕創業者很快就會被高昂的租金成本打沉。 近幾年的DSE狀元,因父母鼓勵耳濡目染,志願都是做會計師醫生之類的專業,有能力的,會俾埋首期,希望仔女搵份穩定工作,供樓養兒自給自足平穩過一生。

中年人情況好不了多少,香港營商環境日漸困難,任何行業都要面對大財團運用資本市場帶來不對等競爭,你一係同大財團打工,一係在夾縫苦苦生存。另外有一批在地產市場獲利甚豐者,索性半放棄工作,收息渡日,這也怪不得他們,因為實在見太多仍在市場博命的有志者頭破血流。買樓買車位領展收收息賺升值,反而簡單又創新高,King哥教落:「你寧願好悶咁樣贏,定好刺激咁樣輸呀?」

一個地產業令不少人財富增值,同時也扼殺行業的多元及創新。長遠來說香港競爭力只會每況愈下,有創科港人在深圳4,000蚊人仔租4,000呎地方做寫字樓,僱主員工都有住屋津貼, 騰訊華為阿里巴巴都在同一園區內,招商聯絡記者會有專人代勞,開發者只需專注技術研發。不只深圳,新加坡以至大灣區每一個城市,都提供租金減免、打折買房、免費資源給高新產業的参與者,他們明白人工智能、大數據、機械人、區塊鏈等將會取代很多舊式工種,不致力研究發展只會被世界淘汰。香港不是沒有人才,是人才被迫走出去,或為供樓打份工。面對人口逐漸老化,還束手無策的香港特區政府,就是太多人口政策研究部門,但從來沒有提供解決方案的部門
11. 杯 2018-07-18 19:05:11

中大研究指香港樓價脫離現實 僅收入最高15%家庭買得起



林鄭班子2017年上場後,香港人生活好了還是差了?中文大學亞太研究所生活質素研究中心公布,去年香港生活質素指數,分數較2016年的105.3微跌0.21點至105.09,反映香港去年生活質素比2016年輕微下降。雖然指數中的23個指標之中,有12項的表現較2016年進步,但不少港人關注的範疇評分則有所惡化。

今年的生活指數受到經濟及健康範疇指數所拖累。其中經濟範疇的置業負擔比率及實質租金指數表現均顯著轉差,經濟分類指數整體評分亦跌至歷年第二低。中大經濟學系副教授莊太量稱,數據顯示,一個年收入約30萬的香港家庭,需要不飲不食逾16年,方可買到市區1個約500萬的單位,情況比16年時的14.56年進一步惡化。莊續稱,現時的樓價雖然升幅放緩,但升幅仍然跑贏一般打工仔的薪金升幅,樓價更已脫離位於收入中位數家庭可負擔的水平,只有位於全港收入最頂尖的10至15%家庭方可負擔香港樓價。

中大公共衛生及基層醫療學院助理教授鍾一諾表示,醫療公共開支佔GDP百分比有所下跌,由2016年的2.83%跌至去年的2.49%,故令健康分類指數去年總分只有約24.77,較16年的25.19為差。不過,數據反映港人的平均預期壽命創歷年新高,2017年預計香港女性平均可活至87.7歲,而男性則為81.7歲。鍾批評,政府在香港庫房富庶的情況下,公共醫療開支佔GDP的百分比反而下跌,政府需要正視資源投放是否用得其所。

雖然去年的社會分類指數整體表現較2016年好,但言論自由及報紙批評指數均較2016年為差。其中言論自由評分更跌至歷年新低的91.78分,以指數計算亦跌穿4分的關口。中大社會工作學系副教授黃洪稱,自2014年雨傘運動後,言論自由的評分一直按年下跌。他估計與去年發生不少人因言論而惹上官非或承受政治後果有關,令港人主觀地在公眾場合發表政見或言論時會「驚咗、自我收斂咗」。黃又表示,雖然現階段不宜預測今年的言論自由評分走勢,但他指近日香港民族黨被禁事件,反映政府或財團對某些言論作出「算帳」的次數明顯較以往多。黃又表示,數據亦反映去年本地報章對政府及財團的批評比2016年進一步減少。

政府表現指數雖然較2016年的4.87升至去年5.62分,但黃洪相信這與電話訪問期間是在林鄭班子上任不久的蜜月期後有關,他認為數據反映當時林鄭月娥預告的扶貧與房屋政策切合港人期望。但他預測2018年,港人對政府表現評分有機會下跌,因為現時的紓困措施都是以小修小補、一筆過撥款的「派糖」政策為主,但對房屋、醫療等港人關注的問題核心未有明顯著墨。

報告同時指出,港人去年對外遊的熱忱再創高峰,去年平均每名會到海外旅行1.67次,相關指數更創歷年新高。而去年環境範疇指數則與2016年相若,代表過去一年香港的空氣或水質污染與2016年相比沒有明顯改善與惡化。

黃洪表示,雖然今年有不少客觀數據顯示香港生活質素有所改善,但頗多由受訪者評價的主觀指標反映香港人不太滿意現時的生活質素。他又稱,數據同時反映港人的壓力有輕微下跌,他笑言這或與部分港人選擇多外遊離關焗促的居住環境,以及停止接受香港的資訊有關。 


12. 爆破快到 2018-07-19 02:25:06
樓市爆破再即,限購令一出,樓市即謝!等係最佳選擇!
13. 酸葡萄 2018-07-19 10:31:29
係囉,都等咗十幾年,唔爭在等多陣。
14. 酸葡萄 2018-07-19 10:33:22
可惜淡淡眼光咁準的話,今時今日就唔使冇物業。
15. 支持者 2018-07-19 10:59:32
完全贊同!

"坦白講,辣招不但不辣或無效果,而且出現了反效果,最大威力是鎖死二手樓供應,於是在僧多粥少的情況下,買家惟有一窩蜂跑去買新樓,引致樓價暴升,這是眾所皆知的事實,為何港府視而不見?辣招既然屢加無效,是應該減辣還是繼續加辣?真要考高官們的智慧。可以這樣形容,加辣是可以博得掌聲與民望,而減辣是為了香港長遠經濟發展。"
16. 風險 2018-07-19 19:37:47
明眼人都知道樓市快爆煲,唔好自欺欺人,樓價根本高過頭了.
17. 派發周 2018-07-20 02:05:36


樓市雖然高未爆煲住!!!

仍然未完成派發周期!!!



18. 真男人 2018-07-20 08:53:14
7. 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。

無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
……………………………………………………………………………

明眼人年年都咁講,信者失救。
19. 杯 2018-07-20 16:53:32
經濟學家謝國忠,在接受媒體訪問時表示,香港樓市可能會面對,長達20年的大蕭條。由於此報導只是很短的訪問,沒有具體錄放出其論點及理據,只隱約提出,此刻有別於97年,樓價瘋狂等一兩 

句而已。但筆者相信,其論點一定不只這般簡單。樓市要蕭條幾多年,無人能知,但很明顯,今次的泡沫確實是「玩大咗好多」,所帶來的後患無窮。 


忠言永遠是逆耳的,年青人經歷尚淺,當周遭的環境只是吹捧著「買樓才會發達」的歪理,自然會發酵出不理性的效應,令到樓價短線再飈升。其實近兩年樓價的升,主因就是市場利益集團,製造出來的恐慌性效果。 


近期跟不少年逾五十的朋友相談,大家不約而同皆認為,樓市已完全出現了97年的氣氛及情緒,兼且程度上有過之而無不及。大家皆擔心今次若果出事,情況會較九七年更嚴重。 


為何會較九七年嚴重?皆因「量化寬鬆」種下的禍根,令到資產價格嚴重離地。低息環境之下,資金成本太低,於是投資者加大槓桿去追逐收息資產,房地產就是其一。低息令到普羅市民,在當刻的供樓能力提升,於是有能力去追逐已頗貴的物業,做到很大銀碼的按歇。但當利息回復正常水平的話,此等上了車的業主,承受能力就成疑問!所以,謝國忠的講法很正路,因為今次個樓市,確實是「玩大咗」!
20. 又係你呀 2018-07-20 17:52:20
連按揭都寫錯,冇料到。
21. 咁肉麻 2018-07-20 19:40:02


謝國忠: 港樓價準備跌一半

2010年09月06日 10:49 (其他)

毫無意思的吹捧.......咁肉麻.

謝國忠:港樓最快9個月後爆煲 內地隨時加息閂水喉
9月 6日 星期一 05:10 更新

【明報專訊】香港樓價再升兩成,便平了97年樓市爆破前水平,全城正熱議什麼對策治樓市之際,一貫批判且偏淡的獨立經濟學分析師謝國忠作出大膽預測,估計香港樓價毋須等待美國加息才調整。他指內地通脹正升溫,中國第4季便有可能加息,加上中央壓抑樓價決心堅定,香港火熱的樓市泡沫,最快或在9個月後便爆破,潛在跌幅更可高達五成。

謝國忠上周在港接受本報專訪時說,觸發香港樓市大調整,不一定要等美國加息,這種市場普遍的看法是有偏差的,至於總想大陸土豪,手持大批人民幣鈔票來港買豪宅,托起香港樓價,更是癡人說夢。他認為,中國政府打擊樓價的決心是堅定的,按過去慣例,若內房商繼續囤房不賣,可定性為「抵制政府」,而下場是不言而喻,最終有內房商甚至地方官員「被抓」幾可預見。

同時,全球量化寬鬆的貨幣政策下,內地通脹只會持續升溫,預期到了第4季大有機會加息,屆時內地資金回籠銀行體系,目前已「見頂」的內地樓價將開始下挫,加上中港兩地的經濟「時間差」,香港樓市最快在明年中,便因內地加息及銀行收緊信貸「水緊」而開始下挫。

豪宅太貴 內地富豪亦卻步

謝國忠說﹕「我上周三才跟一名內地富豪談話,他也想在港買一個房子,但也因香港豪宅價太高而卻步。」這反映內地富豪不統統是傻瓜。

他指香港樓市當前絕對是一個泡沫,現在港樓平均高達6萬港元一平方米,雖按美聯樓價指數每方呎是4800多元,但這按建築面積計算,而國際計法通常用實用面積計算,應化算為每方米約6萬元,而香港人均月入約1.6萬,換言之,每方米樓價是港人月入約4倍,而國際標準僅介乎1至2倍,故港樓價大挫五成,至2倍是有可能的,而爆破時間最快是9個月後的2011年中,遲則延至2012年。

收緊土地供應 政策奇怪

這次香港樓市泡沫是一場「鬧劇」,實無法想像香港經歷97金融風暴後,還容許樓市以如此「非市場化」形式運作,就算是面對嚴重寬鬆貨幣政策、不負責任的超低利率下,政府還持續收緊土地供應,其政策之怪,恐怕全球只此一家。謝國忠說。
......
謝國忠: 港樓價準備跌一半


2010年09月06日的言論......射蟈鬆???


22. 風險 2018-07-20 20:35:41
我冇咁樂觀,蔡老闆成日講好樓市,到宜家正係踩綱線,沒有只升不跌嘅樓市,爆煲機會愈來愈大,耐心等待係最明智.
23. 謝國忠言 2018-07-20 23:42:24
謝國忠連續十幾年估錯香港樓價方向。佢鋪鋪都買閒,結果全部都開莊,認真黑仔。
24. 巴輕輕 2018-07-21 00:21:05





相格平平,口沬橫飛,不可迷信,下巴輕輕

古代師爺面相,




25. 真男人 2018-07-21 00:22:47
2010開始話跌一半,由2010年到2018年升幅有眼睇,係實際紀錄唔係吹,淡淡quote埋呢D睇錯市嘅言論表面好似吹捧該作者,實則係曲線恥笑緊佢。
26. 可笑 2018-07-21 14:29:18
自由經濟根本就已經步入滅亡
識驚旣都唔會想資產霸權
自由經濟根本就已經失敗,公平資源分配人類先冇戰爭
有d人真係見倒亂先識驚...甘祇可以下世再教化