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蔡志忠
2018年9月19日
貿易戰令樓市跌 惟大幅劈價難
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  中美貿易戰從前一輪打不打的問題,已經演變成要打多久的問題。美國總統特朗普頻頻出招,急於要中方盡快認輸,顯然他們不願打持久戰。然而,中方似乎並不焦急,態度是以退為進,你要談判,我就陪你談判;你加徵關稅,我就跟隨反擊,還是等美國11月中期選舉,看誰勝出再作定論。

  受到國內多個商界團體的壓力,美國原本擬向總值2000億美元的中國貨品加徵25%關稅,近日大幅減少至10%左右,以免對美國消費者帶來太大影響。雖然美方和中方將舉行進一步談判,但特朗普表明會向中國繼續施壓。無論如何,這也說明雙方都想將損失減到最低,這埸貿易戰或許會演變成一種常態,而擅於打持久戰的中方,不一定會是大輸家。

  不過,有一點可以肯定,貿易戰會影響香港樓市,尤其是一些較大銀碼的物業,大銀碼物業的買家通常是商家較多,商人的敏感度比較高,容易受外圍局勢影響,因此,現階段此類物業交投相對會比較淡靜。加上空置稅實施,加息事在必行,報章媒體又開始唱淡,輿論的焦點不是樓價升或跌,而是將會跌多少,一面倒看跌樓市。

八輪逆周期措施 樓盤落入強者手

  儘管香港經濟基調良好,失業率近乎零,樓市剛性需求仍然強勁,但是也難敵市場看淡情緒,假如二手市場持續冰封,一手樓市最終也會受累,到時樓價會正式開始下調。至於樓價會下跌多少?一成兩成還是三成?這似乎難以預料,筆者的看法是淡友們最不喜歡的,筆者認為樓價最多只會下跌5%到10%,嚴格來說,市場只是作出一個調整而已。

  也就是說,當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納。期望樓市如金融風暴時大跌5、6成並不實際,首置人士計算好自己的還款能力,何時買樓都是入市時機。誠如金管局總裁陳德霖所講:「我於2009年10月1日上仼,10月23日就推出首輪宏觀審慎措施。」金管局從2009年至今,連續8輪的逆周期收緊按揭措施意味著甚麼?意味著近10年來,樓盤絕大多數落入強者手中。

  數據已經說明一切,香港樓宇整體按揭成數由09年的65%,降至現在不足一半,而供樓負擔比率也由最初統計的41%,下降到34%。如此低的負債表,與當年供樓負擔比率達90%,已不可同日而語。即使處於淡市,想叫業主群起大幅劈價賣樓,似乎並不現實。經歷了97亞洲金融風暴、08世界金融海嘯,10年一次經濟蕭條的循環會否歷史重演?大家不妨拭目以待。

 
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1. 自然一派 2018-09-19 13:21:11
我同意陳德霖,今時唔同往日,點會大爆煲呀!負債唔多,業主唔會大劈價!
2. 十二阿哥 2018-09-19 13:21:13
蔡老闆好文章,睇市何其準。
3. Aaa 2018-09-19 13:22:52
蔡生這篇文章讓那些次次話「蔡生講得好」的「粉絲」好檻尬
4. 東方成竹 2018-09-19 13:52:52
分析好到位!好文!

[數據已經說明一切,香港樓宇整體按揭成數由09年的65%,降至現在不足一半,而供樓負擔比率也由最初統計的41%,下降到34%。如此低的負債表,與當年供樓負擔比率達90%,已不可同日而語。即使處於淡市,想叫業主群起大幅劈價賣樓,似乎並不現實。經歷了97亞洲金融風暴、08世界金融海嘯,10年一次經濟蕭條的循環會否歷史重演?大家不妨拭目以待。]
5. 亮劍 2018-09-19 13:55:09
喺2009年10月,CCL大約處於73點水平,比對呢家升足1倍有凸。
呢個世界冇無緣無故嘅愛;冇無緣無故嘅恨;更加唔會有無緣無故嘅社會政策!
政府有大數據喺手,負責制定房屋政策的官員,如果唔係預見樓市將會出現反覆上升的局面,又點會不斷使出逆週期措施,係咁加辣?
樓市幾時會爆鑊?當大家見到政府官員倉卒撤招又係咁說你去買樓,咁樓市應該到冇運行的時候😰
6. 支持者 2018-09-19 14:17:50
絕對中肯嘅文章,講得相當準確,我支持!
7. TO:5樓 亮劍兄 2018-09-19 14:27:37
亮劍兄言之有理,政府減辣,樓市下跌之時!

8. 痴㾒地等 2018-09-19 15:51:51
一衆淡友等咗10年,結果只等來了5%至10%的跌幅。陰公,交幾年租都唔止,重錯過了多年的超低息期。


9. 引刀一快 2018-09-19 17:29:05
真係慘,一倍有凸。
10. 八妹 2018-09-19 17:39:42

蔡兄講得好!

當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納!

蔡兄你會入番幾多層,記住通知我!


11. 八妹 2018-09-19 17:44:21

蔡兄買了邊區,邊個樓盤,記住在這處寫出來一齊分享!

謝謝!!


12. 新環境 2018-09-19 18:08:52



持久戰根據毛澤東的原論述原理,就是避其特朗普正面加稅率的強勢攻擊,而中方可以開闢周邊商貿新環場另建新經貿貿易區,可以說是一種以退為進的新發展方案等待美方出現內鬥新環境.



13. 十一哥 2018-09-19 18:36:20
切椒、正苦求你買樓、見到即係爆咗鑊啦!㩜實沙炮嘅…知唔知有分別咩?


14. 樓市中哥 2018-09-19 18:38:42
https://hk.finance.yahoo.com/news/內地文章分析港樓38年-他的結論是⋯⋯-034708338.html

2004至今的大波浪中,住宅價格漲得最慢,工業第一,商舖第二,寫字樓第三。這四類物業的價差拉得越來越大。

看了這份報導,有冇高人有什麼評論?投資商舖或寫字樓比住宅好?
15. 易話為 2018-09-19 23:39:38


大幅劈價難?

香港想樓價跌,好易話為,大家齊齊推跌佢,個個開價低一成沽售睇睇.

16. 東方成竹 2018-09-20 00:44:54
我都認為蔡老闆買邊度通知聲,佢算係實事求事嘅評論員,睇市好準,應該多啲同讀者分享!
17. 哈中 2018-09-20 09:56:45
想睇市準確很容易,只需待趨勢出現後睇相同方向即可。不信?翻看專家幾個月前點睇個市就知道。
18. 自然一派 2018-09-20 11:53:23
同意,如果跌10%馬上接貨,唔會大跌價.

儘、管香港經濟基調良好,失業率近乎零,樓市剛性需求仍然強勁,但是也難敵市場看淡情緒,假如二手市場持續冰封,一手樓市最終也會受累,到時樓價會正式開始下調。至於樓價會下跌多少?一成兩成還是三成?這似乎難以預料,筆者的看法是淡友們最不喜歡的,筆者認為樓價最多只會下跌5%到10%,嚴格來說,市場只是作出一個調整而已。、

19. 香港 2018-09-20 12:02:08
1,  等待11月大選結果只是自欺欺人,在大選中無論誰是贏家, 貿易戰都會打下去, 貿易戰只是打壓中國所有的開始. 無論中國如何妥協, 都係無補於事, 到時所有的關稅一定全部出嚟.  因為貿易戰只是削弱中國的能量為下一場戰爭的基礎. 
2. 我和作者觀念的不同,  影響樓價的人不是那些沒有貸款的,  往往是那2%還在供樓的人,  他們才是影響樓價的主要原因.
3.港元10年期債券已經去到了2.4%的水平. 用現在價值計算,代表供樓的利息一定要到4.25%-5.00%否則所有銀行都輸錢.
4.中國應對的方法:
   增加貨幣供應:結果引起人民幣貶值 >人民幣貶值令到香港通縮>實際利率上升>香港樓價長期下跌
   增加財政政策:  結果引起超級通脹>需要加息>貨幣供應減少>經濟大幅下滑>香港樓價長期下跌

所以中國無論如何應對,  存量的減少是必然的.
以上原因是因為香港是聯繫匯率,30%下跌已經是非常溫和.如果聯繫匯率沒有了美元兌港元是十六元.香港樓價就不需要下跌了.但聯繫匯率是不可以改變的. 

20. 自然一派 2018-09-21 13:07:31
我非常贊同蔡老闆嘅分析,有強烈嘅說服力!

"也就是說,當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納。期望樓市如金融風暴時大跌5、6成並不實際,首置人士計算好自己的還款能力,何時買樓都是入市時機。誠如金管局總裁陳德霖所講:「我於2009年10月1日上仼,10月23日就推出首輪宏觀審慎措施。」金管局從2009年至今,連續8輪的逆周期收緊按揭措施意味著甚麼?意味著近10年來,樓盤絕大多數落入強者手中。"
21. 基層市民 2018-09-21 20:05:38
樓價跌1成即買入,好合理,股市開始回升了!
22. al70 2018-09-22 20:39:13
跌10%都仲系1个高位。
明比地産商搶嘅价。

对於可有可无既投资,我会再等30%外。。
23. al70 2018-09-23 22:34:29
打手,多到无朋友。。

24. 好時機 2018-09-24 11:34:47


唔好信大傻講,  綜而觀之,  現在並非唱跌的好時機,  ...



25. 泡沫爆破 2018-09-24 15:56:52
我就話必定爆煲,今次唔係講笑,樓價高成咁,全球最貴了,唔係普通人買得起, 大跌3至5成有咩出奇?好合理就真!
26. 香港 2018-09-24 17:12:13
香港樓市到最後都會上升就如1997年買的樓今時今日都醒咗, 
但呢啲說話就97年我都聽好多.
不知大家記不記得,  房地產輸死人的年代不是九七年, 係99年,  因為 97年跌咗十個percent. 個個都走入去買多間. 而且98年仲有錢賺.
當時我揸車去皇崗,成個停車場只有兩部車, 20蚊全日泊.
當時都好多報章,雜誌講剛性需求, 政府都唔想過樓會跌, 大陸開放機會無限.香港按揭不高
當時是樓價70%, 已算相當高的樓價按揭了.
報章,雜誌,都說.比起其他亞洲國家香港人持貨能力好強.


27. 16噏完又18 2018-09-24 20:56:33
樓價將會跌七成﹖
 
何熊輝
2016年1月17日

踏入新的一年,股市深插,人民幣又急貶,樓價成交價又屢創新低,在市場一面倒看淡樓市下,淡友全面取得上風。既然殺得性起,淡友也越唱越淡,至於唱跌幅度,也像油價一樣,可以無低價向下推,由原先唱跌二成,現時變成五成,更有甚或者,認為樓價會跌七成。

28. 綜而觀 2018-09-24 20:59:24



綜而觀之,  中原城市領先指數 CCL  綜而觀之,短期內難以大跌,大勢走勢將會強令大部份人高價入飽貨先會出來挫一挫玩吓各位心情/情緒然後再定去向...唔好成日講爆煲.


29. 13年又話跌五成 2018-09-24 22:49:56
樓價大跌五成是危言聳聽 

2013年9月4日
蔡志忠
亞洲地產董事總經理
香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長

  繼樓市大淡友謝國忠博士及經濟分析師羅家聰之後,另一位金牌分析員陸東亦發表樓市大跌言論,揚言樓價在未來兩年將下調五成。這些分析師都有一個共通點,總是喜歡貫徹其語不驚人誓不休的專家本色。

  這也難怪,假如專家們只是預測樓價下跌一兩成,怎能引起市場迴響?在各種利淡因素影響下,未來樓市下跌已是市場共識,問題是究竟會跌多少。陸東所持的4大理據是:港府辣招壓抑樓市、市民供樓負擔因息口上升而增加、未來樓宇供應大增及資金流走與內地經濟放緩等風險。

未來兩年 樓價最多挫兩成 

   說樓價兩年下跌五成的驚嚇言論,的確令人側目,然而觀其所持理據,卻平平無奇,專家們的所謂利淡因素,乃老生常談,普羅大眾皆知,但並不表示他們認同。這一點從市場的反應可見一斑,假如業主們認同樓價將下跌五成,今天他們何不馬上調低樓價一至兩成沽樓離場?

30. 鳩噏零成本 2018-09-24 22:56:30
7. 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。

無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
31. 唔嚇唔大 2018-09-24 23:20:57
每年都有大排專家話明天樓價跌三至五成。香港樓市就是這樣子被嚇大的。
32. 明玩你 2018-09-24 23:38:13


通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,xxxxxxx

現在呢波樓市預估上升18-21年,將會去到2023年至2026年,..........信不信由你.明玩你.




33. 泡沫爆破 2018-09-25 02:19:08
呢度總有一啲死硬派,攞以前唔準嘅樓價預測作標準,須知道今時唔同往日,淡友都會有出頭天.今日樓價真係比天高,好友醒未呀?
宜家香港天高樓價,就算跌5成仲比歐美國家高1倍,係高1倍呀知唔知?唔信我,有一天你會後悔莫及,到時神仙都打救唔到你!
34. ~~~! 2018-09-25 04:49:33
亂中有序,貨幣泛濫的結局不變.


36. 鳩噏零成本 2018-09-25 11:09:35
醒哥唔想面鳩噏戰友多年來的戰績,但又一咬定好友三個月內死梗,只有佢先有資格做出人頭地,吐氣揚眉的淡淡。

咁好啦,你又有咁多分析員專家博士教授撑,又有內部資料睇咁巴閉,勝算咁高下三個月內樓市唔冧一半又點先?學老董唔提就當冇發生過,已經不存在了?

我都識講太陽遲早會熄滅,始終會發生。
37. 假好心 2018-09-25 12:41:02


泡沫爆破......此類言論早在五年前出現, 更有投資專家 8 年前已經賣樓等跌,更叫弟妹一齊賣樓等跌,幸好其弟妹不信唱衰其膽小鬼心態, 作為地產博客應該用務實的態度評述市況為佳,不要誤導小業主沽樓等跌,  綜觀: 泡沫爆破論者又不是神仙......假好心.