地產博客
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功。德。言
形勢全面不妙,樓市轉角似成定局(1)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2018年9月24日

最近二、三個月,負面因素愈出愈多,隨便講幾個犖犖大者:  

1.     銀行上調按息,九、十月極可能再上調最優惠利率(P),令買家負擔加重 

由於香港銀行資金成本高漲,中國銀行(香港)管理層明言,香港距離加息日子愈來愈近,意味着市民的供樓負擔將會有所增加。該行已於8月調整同業拆息按揭(H)封頂水平及最優惠利率P)按揭息率,藉此應對成本上升。   

2.      特朗普在八、九月先後公佈實施及計劃實施對總值5,000多億美元的中國商品加徵25%關稅,中國聲言以牙還牙 

美國最怕的是已崛起的中國侵蝕甚至取代它的世界霸主地位,因此有意趁中國在科技及武備上未趕上它前先下手為強出手遏制之。明乎此,大家就知道中美貿易戰其實是經濟戰,離軍事戰爭僅一步之遙,而這場戰爭不會三、五個月就了結,說不定會拖延十至二十年。 

這場針對中國的全面經濟戰,中國經濟遭受嚴重打擊在所難免,香港經濟與中國的息息相關,覆巢之下無完卵,香港一切資產價格勢將大受打擊,大幅下調似乎無可避免。 

3.      中美貿易戰全面升級,拖累人民幣及港股表現,股匯波動打擊買家入市意慾 

恆生指數從年初的32,000點跌至921日的27,954點,跌幅高達12.6%;從7月下旬至815日,恆指由29,000點跌至27,323點,短短20日,跌幅就已是5.8%,洗倉潮令一眾投資者觸目驚心;港元滙價815日再度觸及7.85弱方兌換保障水平,逼使金管局連環出手買入逾117億港元,為三個月再次入市承接港元沽盤;觀乎近日投資者要錢不要貨的傾向,市場內已無「強勢股」可言,後市發展令人擔憂。港滙未來可能再次觸及弱方兌換保證水平,意味金管局或須頻密入市干預。這種種連鎖反應如何影響本地銀行同業拆息、按揭利率會否進一步上調,而銀行又會否於短期內決定「加P」(調高最優惠利率),皆令得投資者和市民忐忑不安。 

4.      美國持續縮表,美元上升,令香港熱錢持續流走 

市場在寬鬆貨幣時代達到令人眩暈的高位,但這一輪資金洪流將在今年底枯竭。央行2019年計劃從市場撤出的資金規模將超過注資規模,將是2011年以來首次出現這種情況。 

歐洲央行將在今年底結束額外購債計劃,雖然聯儲局在近一年中一直在收縮資產負債表,但10月開始將加速縮表步伐,每月從市場撤走500億美元。聯儲局明年將把價值4700億美元的債券撤出其資產負債表。 

在持續了近10年的印鈔和零利率後,這對於市場來說是巨大轉變。這些流動性推動很多國家的債券價格升至高位,收益率轉為負值,並使股市及樓市牛市持續至第十年。  

5.      新興市場貨幣危機續發酵,演變成全球新金融海嘯

阿根廷於今年較早時爆發金融危機,當時土耳其里拉及其他新興經濟體貨幣亦曾跟隨阿根廷披索急挫,分別只在數月前土耳其扮演的是配角,8月這次卻因美國總統特朗普向該國開刀而擔正成為主角。隨着美國聯儲局持續收緊銀根,美元強勢畢呈,熱錢班師回朝的步伐勢必加快,令新興市場面臨骨牌式震盪。 

 

 

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