地產博客
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功。德。言
難看難看,現時的樓市其實易看(2)
 
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2019年7月23日

國際著名的樓價調查機構Demographia早前發表他們2018年調查報告,香港以21.5倍的樓價與家庭年收入中位數的比率「榮登」全球榜首,遠遠拋離全球第二溫哥華的12.6倍; 

Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平,以各地住宅的平均價格,除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出,若樓價負擔在5.1倍以上,乃屬於難以負擔水平。21.5倍說明,香港樓價已是勢如危卵。 

極其偏高的樓價,易跌難升,而且不跌則已,一跌則跌幅驚人。君子不立危牆之下,此刻就算不想賣,亦不該買。 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率,它等於1除以租金回報率。 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2.5%2.7%,新界為2.6%3%;豪宅為1.1%2%,超級豪宅不足1% 

中小型住宅單位市盈率約為33倍至40倍;豪宅市盈率約為50倍至91倍;超級豪宅市盈率超過100倍。 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要50年至超過100年才歸本,還值得投資嗎? 

經濟有循環周期,物業亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。物業周期的衰退、蕭條,一般歷時三、四年,復甦、繁榮,一般歷時五、六年。自2003年以來,今次的復甦繁榮期已達16年,歷時之久遠超一般,特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平,目前的樓市是處於四階段中哪一階段?如果它是處於繁榮期,這次的繁榮期還可以持續多久? 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪,由199710月至20038月,足足跌了67% )。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還入市,豈不是把自己置諸危牆之下?證諸本港過往60年的地產發展史,一個上升浪絕少超過13年,而今次迄今為期16年的上升浪,無論看樓價還是時間,該是接近甚至已達摸頂了。

 

-待續-

 
 
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