地產博客
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蔡志忠
2019年11月6日
「愛莫能助」下的樓市前景
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  張維為教授,大家可能有點陌生,他是復旦大學中國研究院院長,一個非常出色的政治家與學者。如果大家看過他對中國改革開放和中美兩國博弈的分析,就知道此人是何許人也。用宏觀和科學的角度分析國際形勢,他的演講精湛準繩,字字珠璣,令人佩服。

  日前張教授出現香江論壇,他表示目前中央對香港問題「愛莫能助」,受動亂傷害最深的是年輕一代,為此感到十分可惜。被問到如何才能打破僵局,他表示只有年輕人感到苦楚,才會求變,才能促進政府體制改革和司法體制改革。如此看來,中央暫時不會理會香港,任由香港再亂一段時間,大家要做好各項防範措施。

  動亂未有停止跡象,使香港經濟步入衰退,自然也阻礙樓市發展。還好,新一份《施政報告》推出放寬按保借足9成按揭,使1,000萬以內的中小型物業為之一振,一瞬間成交暢旺,尤以新樓市場更為顯著。最近有兩個中小型新盤,雖然位處新界,發展商也非本地大地產商,一個更是內地的開發商,但開盤當天仍然能夠即日售罄,証明9成按揭措施的實施,加快了首次置業者的買樓速度。

豪宅受制經濟 細樓受惠剛需

  不過大家請留意,近期新樓暢銷,也跟發展商定價克制有關,開售價平均在每呎1.4萬元至1.5萬元左右,基本上是香港的底價,低無可低了。很多專家都說在目前市況,大價樓或者豪宅抗跌力強,難以下跌;中小型單位買家實力單薄,易跌難升,尤其是「納米樓」必跌無疑。對此,筆者看法恰恰相反,中小型新盤市埸成交復甦,二手市場也承接力強,一有低市價5%至10%左右的樓盤,立即被買家迅速吸納,反觀豪宅市場淡靜,交投十分疏落,這正是樓價下調的先兆。

  香港經濟不景,幾個行業將出現大量失業裁員,預計會在明年初湧現。高價樓受經濟影響較深,容易大上大落,比如一間公司生意好了,老闆或高薪一族賺錢多了,買樓意慾就大了,那麼大價樓或豪宅就會受到追捧;相反在經濟差時,老闆級人士不但不買樓,有的甚至選擇沽樓離場。豪宅市場受經濟波及較大,然而中小型物業卻有剛性需求,這麼多年來,中小型樓價基數一直很低,通常徘徊在每呎$2萬元以內,且租金回報比較高,因此抗跌力自然也比較強。

 
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1. 我要說 2019-11-06 13:40:48
中下價樓大旺,新樓訂價愈來愈低,有人買有剛需,香港仲有運行,金融地位保得住,樓價唔會大跌.
2. 讀者甲 2019-11-06 13:44:22
中央唔理香港,咁至係好事,香港要自救,妥協係最重要,自己人打自己人,經濟差引起失業,唔係解決問題嘅方法.
3. 東成 2019-11-06 15:09:55
香港細樓市場旺,無他,減價的原因,元朗有新盤開價低於每呎1萬元.比深圳平咗3成.
4. 風險評估 2019-11-06 15:12:22
大價豪宅同經濟息息相關,經濟衰退,成交少咗好多,豪宅會跌.
6. 地產人 2019-11-06 17:29:31
我同意蔡生講法:

[香港經濟不景,幾個行業將出現大量失業裁員,預計會在明年初湧現。高價樓受經濟影響較深,容易大上大落,比如一間公司生意好了,老闆或高薪一族賺錢多了,買樓意慾就大了,那麼大價樓或豪宅就會受到追捧;相反在經濟差時,老闆級人士不但不買樓,有的甚至選擇沽樓離場。豪宅市場受經濟波及較大,然而中小型物業卻有剛性需求,這麼多年來,中小型樓價基數一直很低,通常徘徊在每呎$2萬元以內,且租金回報比較高,因此抗跌力自然也比較強。]
7. 東成 2019-11-06 19:13:42
香港唔知點收科,冇一個政策解決,由得佢一路爛落去,前途堪虞矣.
8. 世事難料 2019-11-06 23:28:58
豪宅沒有成交,講來講去都是細價樓市場,新樓成交不俗,代表市道完全復甦嗎?
我有一些懷疑,地產代理一定話市道已經好旺,但後勁會否不繼呢?
9. 拭目以待 2019-11-07 01:46:42
蔡生看法與市場上的地產專家不同,蔡生認為細價樓抗跌力強,坊間就認為細價樓易爆煲,且看後市發展如何?
12. 風險評估 2019-11-07 17:44:12
細價樓必然大跌,政府大推公營及資助房屋幫基層,冇人買私人市場嘅細樓了.
13. 大大 2019-11-07 20:05:14
細價樓$400會升至600萬,600萬樓升至$800萬
14. 大大 2019-11-07 20:06:11
花旗:樓價已見底重拾升軌
行政長官林鄭月娥10月中發表最新一份《施政報告》宣布放寬按保樓價上限,以及向低收入住戶提供現金津貼等措施後,樓市隨即出現轉勢跡象。花旗集團中國香港地產研究主管楊海全(Ken Yeung)直言,樓價已經見底,並將重返較長的正常上升周期,預計往後樓價每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年經濟未明朗化,樓價會繼續向上;用家及投資者以600萬至800萬元的單位為目標,主打大眾市場的發展商能夠受惠。

上漲周期可長達30個月

花旗於《施政報告》公布當天曾發表報告,指樓價會較原本預期更早反彈,明年2月前或會見底。楊海全近日接受本報專訪時表示,受惠政策新措施,釋放遏抑多年的置業需求,近期樓市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)因數據滯後,相信月內便見底;而當社會事件理順,樓市料可恢復正常,一如以往樓價升軌可持續12至30個月,而一般跌市由高位回落5%至7%便會掉頭再上。

CCL年初至6月高位一度累飆11%,之後回軟,現時已由高峰下調約6%並見底,估計往後每月回升1%,今年全年樓價可漲約5%,與年初預測相符。至於明年整體表現,他預計能延續升勢,儘管下半年有機會較上半年弱,但全年計依然會上揚。

寬按保托市 籲買600萬住宅

問及現時是否買樓好時機?他說:「梗係啦!建議主攻600萬至800萬嘅單位,如果你有名(符合首置資格)嘅話,而家一定要買,600萬嘅樓只要60萬(首期),賣畀下一個,升到800萬佢都80萬可以買到,升到800萬係好容易,會因此將所有買家集中在這個類別,會極度跑贏,用家買之外,投資者都會買,攞60萬去賺200萬,槓桿係超巨型。」

楊海全又提到,《施政報告》造成的托市效果屬副作用,措施目的是趁樓市下跌,把過去8年被政府遏抑的需求釋放,而1000萬元以下單位佔市場交投近80%,釋放需求後自然推升樓價。他解釋,目前本港市民置業率僅65%,較正常置業率71%,以及新加坡的85%和中國的90%相比下,可見尚有大量置業需求。同時,提供租金津貼會對低端住宅租金有支持,業主投資回報增加,可支持大眾市場樓價。此外,滙豐上周帶頭減息,息口已是減無可減,往後走勢平穩,市場也不用擔心利率再上調。

 


他形容現屆政府的樓市政策是為求「撥亂反正」,處理之前兩屆政府錯誤收緊平均按揭成數的做法,重新連接斷裂的置業階梯,而中產人士將可享受樓價升幅。他認為,樓市辣招不會調整,過往政府推出的需求管理措施成效不彰,林鄭也指需求管理措施沒有意義,故特首想透過增加供應解決樓市問題,只是在短時間內難以扭轉。

上車變容易 納米樓受累

市民上車變得較為容易,近年被視為首期不足的納米樓「替代品」,可能乏人問津,楊海全預期,納米樓這奇怪產物的樓價升幅將跑輸很多,CCL儘管具代表性,但並不涵蓋納米樓,因此就算這類樓價暴跌也不會對CCL造成影響;面對這種情況,發展商應不難迅速變陣,把兩個納米樓單位打通改作正常住宅銷售。1000萬元以上住宅同樣受惠新措施產生的溢出效應,但2000萬元以上豪宅則難以受惠,加上空置稅問題,發展商只會提供一定比例的豪宅供應。

地產股方面,楊海全重申,地產股並非一面倒受惠《施政報告》的樓市措施,就放寬按保釋放置業需求而言,較看好專注經營大眾市場的發展商。地產股股價會繼續企穩,惟未必能回到年初高位,推薦新地(00016)、恒地(00012)、新世界(00017)。
15. 我要說 2019-11-07 21:40:06
我見到是細價樓成交多回報高,納米樓雖然細,但勝在獨立單位,後生仔貪新樓新裝修自由自在,租盤被搶光,租金更加創了新高.
納米樓在市區的單位,萬幾二萬租金唔算貴,我覺得會跑出,樓上專家未必正確.
16. 風險評估 2019-11-08 18:35:37
其實香港亂成咁,又大決戰了,樓價點升呢,樓市風險好大!大價樓市場靜哂!
19. 術語 2019-11-10 00:56:15


贈興:  今天上網睇新聞:  有一標題好特別:  逾千市民聚集添馬公園 為逝者送祝福.......人都死咗,都要贈興   祝福佢.......???不解其意???


如果今年190點搶購的樓,都要祝福佢哋慢慢供......香港人的術語.





20. 開玩笑 2019-11-10 12:27:36


目前,如果無法預測政治動亂何時可以結束時,趕搭尾班車似乎是開玩笑的閙劇....
22. 幾時撈 2019-11-10 21:15:12


「愛莫能助」下的樓市前景。。。。。。今次政亂,有可以比1967年更難收拾,當政者受到各方制爪難以平息亂局,幾時撈底難以預測...