地產博客
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蔡志忠
2018年1月3日
樓市與股市截然不同
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  送走了樓股皆升的2017年,迎來了充滿挑戰的2018年。新年伊始,筆者首先向各位讀者送上祝福,祝大家新年快樂,萬事如意!去年是香港豐收的一年,樓價上升約13%,恆生指數升了3成多,而香港全年經濟也錄得3.7%增長,是近年新高。那麼今年市況又將如何?

  股市有很多專家,為免誤導讀者,筆者不便作評估,還是專注於樓市的評論比較合適,幾年來能夠幸運地估中樓價走勢,或許跟本人一直看好有關。房屋又叫不動產,樓價走勢一般是處於長時期的單向發展,也就是說升會升一段時間,跌也會跌一段時間。不像股票易升易跌,如果讀者想仿效甚麼趁低吸納、高沽低揸,一不小心可能會吃大虧。

  很多讀者以為樓市及股市是孖公仔,樓價升股票就升,樓價跌股票也跌,其實不然,股票可以當天來回由升變跌,但樓價卻不會一天或短期內立馬轉向。而買賣股票的政府印花稅只是0.1%,然而買樓的印花稅卻最高可達30%,兩者的買賣成本簡直是天淵之別。因此,樓市與股市可說是截然不同的市場。

置業成本高 轉售價更高

  真的不忍心再唱好樓市,這對於淡友們來說是十分殘忍的事。我是真心希望樓價可以稍微回一回,好讓那些有能力買樓的人上車,以減少他們心中的怨氣。有時候心裏很糾結,說樓市升會給網民責怪,不說真話又違背良心,倒不如乾脆學打官腔:「現在入市買樓者,要先衡量自己能否承受將來樓價大跌的風險。」

  希望樓市下跌的人,與其整天埋怨樓價高,不如認真想想樓價為什麼會這麽高。港府已經盡了力,然而光是出口術是不夠的,政策的實施才是最關鍵。就如買一個440萬以上的房子,單是政府徵收的印花稅,已是6%到30%不等,試問如此高的買樓成本,業主將來要轉售,放盤價是否要提高兩至三成以上才合算?

  有點可惜的是市場上已沒有炒家,而用家放盤大多數是開天殺價,他們害怕「賣咗買唔返」。今天的二手樓市場被辣招捆綁,一手樓發展商訂價又偏高,這些都是樓價高企的原因之一。有人說升市已變成一個信仰,我寧願大家都成為信徒,起碼早幾年買樓的信徒心裏比較踏實。本人希望政府減辣,是因為如果減少雙倍印花稅、放寬賣樓印此稅等等,買賣成本會降低很多,樓價或會有所回調。

 
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1. 即買即撻的樓王 2018-01-03 12:14:18
今時今日買樓唔諗買唔買得起先,除時即買即撻。
2. Danny 2018-01-03 13:05:30
蔡老闆又有好文欣賞!

 "有點可惜的是市場上已沒有炒家,而用家放盤大多數是開天殺價,他們害怕「賣咗買唔返」。今天的二手樓市場被辣招捆綁,一手樓發展商訂價又偏高,這些都是樓價高企的原因之一。有人說升市已變成一個信仰,我寧願大家都成為信徒,起碼早幾年買樓的信徒心裏比較踏實。本人希望政府減辣,是因為如果減少雙倍印花稅、放寬賣樓印此稅等等,買賣成本會降低很多,樓價或會有所回調!
3. 支持者 2018-01-03 13:19:03
股市同樓市完全唔同,買樓成本太高,轉手就一定會加價兩三成,冇人想蝕本,樓價當然升得快!
呼籲政府諗諗減印花稅啦!
4. 東成 2018-01-03 13:30:46
蔡生每篇文都有不一樣的觀點,我喜歡佢有獨特見解,樓價高有好多因素,重印花稅都係高樓價起因!
5. 冇曬炒家 2018-01-03 15:23:56
市場上炒家已經消失了,剩下的全部都是業主都長期投資客。所以不出天價都咪使旨意佢地肯賣樓。趕絕炒家,結果反而樓價越升越狼死。淡友們現正是否後悔支持辣招?
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-01-03 15:44:36
從眼鏡蛇效應想到香港樓市

相片

1124日,周五。日前拜讀沈旭暉兄大作,文中提及印度人氣總理莫迪表面上對北京客客氣氣,但親政府媒體不時煽動反華情緒,同行眼見反華標題有助吸睛,人人爭相效法,彷佛中印天天瀕臨開戰,與實際情況大異。


沈兄的結論是,印度政體跟中國不同,民間情緒足以左右政策,當局一旦反主為客,隨時適得其反。言下之意,反華情緒若失控,政府大有可能進退兩難,被媒體牽着鼻子走之餘,中印擦槍走火的風險亦相應增加。


重賞之下有勇夫


這個極具見地的觀察,令筆者想起一樁與印度有關的軼事,以及由此衍生的所謂「眼鏡蛇效應」(Cobra Effect)。話說,在殖民時期的印度,蛇患一度十分嚴重,英國派駐當地的官員為了減少有毒眼鏡蛇數量,頒令每打死一條眼鏡蛇便可領取獎金。常言道,重賞之下必有勇夫,


更何況眼鏡蛇雖毒,怎奈何得了印度無處不在的捉蛇能手?英國殖民政府這項「德政」,對不少當地人來說猶如天降橫財,自告奮勇者不計其數,眼鏡蛇數量於計劃實施初期確實大減。


久而久之,「問題」來了。眼鏡蛇再多,也滿足不了人的貪念,蛇患解決等於捉蛇者的財路一下子給斷絕,那還得了?轉數快的馬上想到,何不大量養殖此物,為自己提供殺之不盡的眼鏡蛇,從此財源滾滾永世無憂?


英國人出名精明,這等雕蟲小技,如何逃得過殖民者的法眼?詭計被識穿後,獎賞計劃實時取消,養蛇人手上「籌碼」換不了錢,留着只會令自己眼冤,遂大量放生。隨着放出去的蛇在野外不斷繁衍,印度眼鏡蛇數量反而比以前更多!


後果可大可小


這個故事未必能直接套用於「印度五毛」身上,惟說到適得其反,卻大同小異。親政府媒體煽動反華情緒,原為凝聚國民向心力,藉以提升莫迪和印度政府的管治威信。


此舉引發競爭對手爭相仿效,為求「促銷」,標題要多誇張有多誇張,不必要地加劇中印緊張關係。那可不是新德里始料所及,處理稍有不當,後果可大可小。


印度畢竟遠了一點,對港人而言,更「貼地」的例子近在眼前,但願 傻燦‧土著自醉浪子阿井 等租租淡淡睇畢之後愈聽愈火滾!


政府近年多番推出辣招遏抑樓價,但市民離置業夢想只有愈來愈遠。這算不算「眼鏡蛇效應」,筆者說不上口,但當局以稅務手段打壓需求,炒賣活動近乎絕跡,但同時大大加重了有意換樓人士的交易成本,二手供應萎縮,降溫不成之餘,反令樓價居高不下。


金管局收緊按揭成數,本意是加強銀行體系風險管理,惟市民「上車」難上加難,買樓意欲卻半分不減,購買力迅速由二手市場轉移至發展商為買家提供額外融資的一手領域,樓市在新盤主導下熱上加熱。


世事何其諷刺


滅蛇計劃令蛇患變本加厲、辣招愈多樓價愈升、「五毛」嘩眾取寵左右印度政策,意想不到的後果往往比要解決的問題更嚴重,世事就是如此諷刺!哈哈哈‧‧‧


7. 風險 2018-01-03 15:46:57
總之宜家買樓風險好大,隨時負資產,各位醒目啦,聽吓博士點講就明,今年加息來臨,你地買咗樓嘅人多珍重!
8. 危機再現 2018-01-03 22:21:55
風險大的樓市為什麼大家沒發覺?資金下半年一定抽走,香港樓價靠資金支持,大家想一想,當利息上升2厘時候,香港樓價跌3成!
10. 眼紅症 2018-01-04 00:13:20


現在產生買樓心態的人,有一部份就像是古人所說的眼紅症,要滴眼藥水,見到人買樓升咗值,佢又想買...


11. 胡亂追 2018-01-04 00:17:57


真的不忍心再唱好樓市,這對於淡友們來說是十分殘忍的事。

此是最佳的陳述!!! 免至沒有靈魂的人胡亂追隨...




12. 存領會 2018-01-04 00:25:26


我買樓的智慧原產生於股票市場的波浪走勢,但樓市走的是長命上升周期,股票市場是完全由超級大戶主導起跌!!! 人類的智慧就是適應環境轉變而生存領會...


13. 都走運 2018-01-04 01:05:42


四叔走運,年捐十億,四哥都走運,......市場再錄名人入市個案,其中知名藝人「四哥」謝賢,於早前用其真名「謝家鈺」入市,並以8500萬元購入淺水灣豪宅怡峰的低層A室,利嘉閣分行經理梁志偉表示,單位面積約1939方呎,為2房連1個套房間隔,望海景,以成交價計,呎價達43837元。


港股上月底觸碰三萬點,恒基地產主席李兆基按照承諾,十億元,據悉集團已經向慈善團體及學院商討。有沒有想過,可否建議叔做一個社會實驗,邀請市民參與無條件基本收入計劃兩年? 【此為全文下篇,上篇見此


恒指升上三萬點,恒地主席李兆基將履行承諾每年捐10億元行善。人稱四叔的李兆基早年曾承諾,一旦升上三萬點將每年捐贈十億元予社會。據了解,四叔已接觸非牟利機構及學院研究,傾談可捐贈的項目,預計數月內有眉目,這些項目主要是扶貧及慈善。

  恒基發言人已證實,四叔將履行早年捐贈承諾,有見近期大市氣氛良好,他早在數月前就已開始接觸非牟利機構及學院研究,傾談可捐贈的項目,當中有十個項目已有深入的傾談,預計四叔其後將詳細了解各項目建議書的內容,決定如何參與。

  事實上,四叔雖為千億富豪,但樂善好施,在回饋社會方面付出良多。在教育方面,他早年成立李兆基學位,資助本港學生入讀牛津,又透過旗下基金資助多家大學。為了推廣創意工業發展,○五年捐助了二千五百萬元給兆基創意書院位於九龍塘的新校舍。醫療方面,九五年仁安醫院落成,該片位於沙田的地皮是其早年以五億元購入的,該醫院以收支平衡為目標,不求賺錢。

  除了香港,四叔在內地也做了很多善事。他早於八二年改革開放初期,就捐出了五百萬元,與多位好友成立培華教育基金,幫助培育工商管理、醫學及海洋石油工業管理等專業人才,以配合內地發展人才的需求。

14. 獨自在 2018-01-04 12:47:34


每天在此說風險,此類人一生都風險,好多人都唔明白,古人所說的: 不入虎穴 焉得虎子......

《明知山有虎,偏向虎山行》此是香港人的英雄本色......

香港人的情懷是永存的: 獨自在山坡,高處未算高,命運在冷笑,暗示前無路,浮雲遊身邊,發出警告,我高視闊步。 雖知此山頭,猛虎滿佈,膽小非英雄,決不願停步!冷眼對血路,寂寞是命途,明月映山崗,倍覺孤高! 拋開愛慕,飽遭煎熬,早知代價高。




15. 無法上 2018-01-04 12:55:41


今時今日買樓嘅人唔諗買唔買得起先,隨時會即買即撻掉。最大原因: 無法上按的際遇...


16. 風險 2018-01-04 13:40:49
"第一城"天台屋即買即撻訂嘅故事,大家就要得到啟發,買樓先計好數至好落訂,否則風險好大,無端端招惹損失!
17. 代表者 2018-01-04 13:41:39


現在香港樓市,處於一個非傳統理念,非傳統思維,非傳統價值觀的上升波浪中,如果你採用一本通書睇到老的方式,未免表現像一位寒酸財主的形象人物代表者...每年要置一本新通書來睇.


18. 見得到 2018-01-04 20:22:16
黃建業:人無樓不發
(信報) 2018年1月4日
去年樓價急升超過一成再創新高,美聯集團(01200)主席黃建業認為,2018年樓市上升動力將減弱,但預計依然有10%升幅。他更說「人無樓不發」,形容買「磚頭」可保值。

樓價看升一成難估頂

黃建業昨天出席美聯周年晚宴時指出,樓巿現處於高位,今年面對房屋供應增加、美國加息及縮減資產負債表等壓力,樓價上升動力料不及去年,然而,在資金充裕及剛性需求支持下,估計今年樓價仍可漲10%。他個人看好獨立別墅地皮、甲級商廈及工廈三大類別。住宅方面,細價樓需求殷切,價格升幅可與大市同步;中型單位受制辣招,升勢會較慢;超級豪宅將繼續破紀錄。

對於樓市何時見頂,黃建業明言難以估計,惟強調「我搵到嘅錢買晒樓,人無樓不發,一定要有樓」。一般市民如果有足夠資金繳付首期,樓是必需品,可以買來住及保值。
19. 自己捕 2018-01-04 21:36:01


樓市與股市: 同出一源...

1984年,中英談判期間,恆基地產 (0012.HK) 股價是0.78元港幣,當年,本人購入40萬股,如果持有直到現在,升值67倍有多...

1986年沽出恆基及九龍倉股票,19萬及34萬購入新地大埔中心431呎及610呎兩單位,如果持有直到現在,升值23倍及17倍...

所以基本原理是一樣,機會則由自己捕捉...

現時股價:

恆基地產 (0012.HK)

HKSE - HKSE 即時價格。貨幣為 HKD。

52.500+0.500 (+0.962%)元.

收市價: 4:09PM HKT




20. 潤肺安 2018-01-04 23:00:07


作為評論樓市起跌的人,根本不需要向買樓者提出統一行動的動議,因為沒有可能所有人同一時間買樓/賣樓,此是完全不可能的事,精神病醫生經常會說: 每天都擔心別人買貴樓,叫別人小心投資風險, 是一種人類懮慮症狀,不適宜持續下去,如果是傳統中醫,會叫你煲啲清心火舒解潤肺安神湯飲吓...



21. 支持者 2018-01-05 01:27:21

這個比喻好貼切,買樓成本高,賣樓自會加上去,樓價也升得比較快!

[就如買一個440萬以上的房子,單是政府徵收的印花稅,已是6%到30%不等,試問如此高的買樓成本,業主將來要轉售,放盤價是否要提高兩至三成以上才合算?]

22. 地產人 2018-01-05 01:47:46

浪子兄和淡友專家們:

自稱專家睇樓市今年跌1成,成日講銀主盤將大量供應,有講中過嗎?為何有一個重要嘅POINT你們冇去講,就係蔡生一早講嘅細價樓受制於政府房屋政策.

政府稍後推出好多細價資助房屋,連李嘉誠都話細價樓有緩和之勢,咁好嘅理由你地為何不懂?

23. 我要說: 2018-01-05 07:10:36
樓上果然是高手也!寫東西如果沒有《想象空間》容易《走火入魔》小心為上!你說呢?
24. 我要說: 2018-01-05 07:43:32
我想說的是反之亦然#看東西没有《自我空間》亦不可!你說呢?
25. 向後倒 2018-01-05 11:49:44


樓市剛創新高,就有論者要求樓市即時下跌,此是完全冇可能的事,如在球場上,跑者高速衝線,過線後都不會即時停下,就是運動員心臟病發爆血管暴斃亦有餘勢向前倒下,不會向後倒下...香港樓市如何會向後倒下呢???



26. to:我要說 2018-01-05 14:05:40
樓上24樓,所以就要政府減辣,減稅買樓成本輕一點,樓價起碼升得慢一點. 
27. 我要說: 2018-01-05 16:51:00
我想說的是《三年不賣辣招》要保留!此招證明有效力#保護《住家》避免《玩家》《炒家》#至於樓價的升/跌因数很多難說準#只能說短期不用怕跌#長期一定升是《住家》就要買#樓價平/貴不相関#新樓/老房子可以有選擇?你說呢?我要說的是今時今日只好選擇買入老房子#因為它們有價值#老婆亦老亦可愛#老房子亦是!#不是說新樓没價值#是因為現今新樓《價格》需要三十年後才能體現《價值》#買新樓像買新車一樣下地須折舊!你說呢?
28. 我要說: 2018-01-05 17:48:43
《臭小子》啊!老房為何又駡人呢?甚麼《老婆亦老亦可愛》你小子年纪輕輕是想跟我搶《老愛人》#想創你的心#没门改路走不然的話有你好看的!你說呢?我想說的是只能有老房點燈#别人就不能生火嗎?
29. 正確 2018-01-05 19:02:05
股市有很多專家,為免誤導讀者,筆者不便作評估,還是專注於樓市的評論比較合適,幾年來能夠幸運地估中樓價走勢,或許跟本人一直看好有關。房屋又叫不動產,樓價走勢一般是處於長時期的單向發展,也就是說升會升一段時間,跌也會跌一段時間。不像股票易升易跌,如果讀者想仿效甚麼趁低吸納、高沽低揸,一不小心可能會吃大虧。
30. 支持者 2018-01-05 22:44:55

"置業成本高 轉售價更高"

取消埋SSD更加好,樓價因放盤聚增立即下跌!

31. 喃喃自語 2018-01-06 11:37:22


中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2018/01/05公佈,反映2017/12/252017/12/31(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

165.02

  0.36 %   1.06 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

164.81

  0.66 %   3.25 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

165.07

  0.56 %   0.65 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

166.73

  0.73 %   0.49 %



[中原城市領先指數]   ......   創新高後開始減速,又引導好多人產生漣想......是否一年半後有平嘢買,市場動力是鬼咭的,目前所見,想急跌好難,似乎是出口術一類喃喃自語多的......


32. 冇主見 2018-01-06 11:56:37


買樓/賣樓思維決定千祈唔好兩頭騰,一個人在任何時候都應該有獨立思維的能力,冇主見的人根本不可以成為主人,就是機會多次在你面前出現,你都會猶豫不決,現實社會就是這樣.



35. 風險 2018-01-06 14:41:16

宜家高樓價是造出來,唔係一般人買,樓價將跌成定局,加息之後供樓都腳軟,買樓應該三思.

大家香港人堅定唔買樓,單靠大陸資金撐唔起樓價,冇成交樓價必定下跌!

36. to:我要說 2018-01-06 19:32:18
聽蔡生講好過,政府減DSD和SSD!
"希望樓市下跌的人,與其整天埋怨樓價高,不如認真想想樓價為什麼會這麽高。港府已經盡了力,然而光是出口術是不夠的,政策的實施才是最關鍵。就如買一個440萬以上的房子,單是政府徵收的印花稅,已是6%到30%不等,試問如此高的買樓成本,業主將來要轉售,放盤價是否要提高兩至三成以上才合算? "
37. 咁嘅款 2018-01-06 19:54:12


香港樓市在正常的情況下運行,有啲人千方百計想搞碄個市,都唔知為乜???搞到自己都好唔開心咁嘅款...市場本身喺有佢本身運行模式,無謂枉作小人.



41. 顧左右 2018-01-08 10:51:21

顧左右而言他免責怪論壇:

 

唱跌功德:

香港住宅樓價癲升,第二市場居屋升勢更癲過私樓。全港30個第二市場居屋屋苑中,佔21個或約七成屋苑去年的平均實用呎價,都按年升20%或以上,跑贏同期私樓約13%的樓價升幅,其中以粉嶺欣盛苑按年升約36%最驚人。事實上,去年有多達10個居屋平均呎價已衝破萬元。

42. 顧左右 2018-01-08 12:09:35



顧左右而言他免責怪論壇:


香港怪現象:


睇好前景而賣樓是為未來作好投資準備, 睇好前景而唱跌是為家族300餘億資金投資而築路修橋.


43. 咁細小 2018-01-08 20:39:09


地產博客地盤,演變成杯弓蛇影审查留言地,無數留言被無緣無故刪除.氣量何需咁細小???



44. B 2018-01-08 23:36:02
為什麼440萬樓要6%稅?
45. 從價印 2018-01-09 12:47:21


坐落香港的不動產買賣或轉讓

由2013年2月23日起,除非獲豁免或另有規定,買賣或轉讓香港不動產的印花稅須以較高「從價印花稅」的稅率(第1標準)徵收。從價印花稅的第1標準稅率如下:

(如所計得的印花稅包括不足$1之數,該不足之數須當作$1計算。)

代價款額或價值

收費

超逾

不超逾

 

$2,000,000

1.5%

$2,000,000

$2,176,470

$30,000+超逾$2,000,000的款額的20%

$2,176,470

$3,000,000

3%

$3,000,000

$3,290,330

$90,000+超逾$3,000,000的款額的20%

$3,290,330

$4,000,000

4.5%

$4,000,000

$4,428,580

$180,000+超逾$4,000,000的款額的20%

$4,428,580

$6,000,000

6%

$6,000,000

$6,720,000

$360,000+超逾$6,000,000的款額的20%

$6,720,000

$20,000,000

7.5%

$20,000,000

$21,739,130

$1,500,000+超逾$20,000,000的款額的20%

$21,739,130

 

8.5%

 

以下連結載有「從價印花稅」的常見問題及計算例子。

常見問題 ︰ 從價印花稅http://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm闡明「 從價印花稅」的應用及計算方法例子http://www.ird.gov.hk/chi/faq/avdexample.htm



46. 舍神 2018-01-09 15:47:34
呢d仇富式印花稅,咪最先谷哂d資金去細樓的原兇! (多謝我們為民請命的長髮議員!)
 按揭門檻再加一腳!


可能....全民退保......又再幫大家抽下脂再瘦身 !!

要政府減稅? 同與虎謀皮一樣難!
47. 見得到 2018-01-09 17:53:07
陳茂波都屈服,500萬單位9成按揭成事!
48. B 2018-01-14 01:18:02
首置人士付一半的,所以有誤導