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二手市場被綁 樓市困局難破
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
近日荃灣新盤以低價促銷奏效，521個單位一夜沽清，創出兩年多以來新樓首日開售最佳紀錄。大家可能 會覺得奇怪，近來樓市不是轉淡了，為何突然間又旺起來？新樓熾熱的情況是否有水份呢？筆者可以告訴大家，幾千人排隊買樓的墟冚場面是真實的，即日掃清所有單位也沒有造假。
特首林鄭月娥剛上任，就表明對樓市會有一些動作，首先宣佈成立土地供應小組，最快明年上半年公眾諮詢。很多人對新特首有一定的期望，尤其是準買家，他們大都持觀望態度，因此近月來樓市交投較為淡靜，樓價指數錄得輕微下調。不過，日前新樓盤賣得如此滿堂紅，證明了剛性需求仍然十分龐大。
香港地產商賣樓手法向來高明，當市場稍微放慢時，他們會先拿小量單位以低價促銷，看看市場反應如何，假如收票理想就馬上加推加價，曾試過加推單位價格比首批發售單位高出1至2成。這樣拉上補下，整體樓盤仍然賣得好。地產商能夠長期立於不敗之地，最關鍵的是得到政府的支持和眷顧。
房策恐「兩頭唔到岸」
各位可能有所迷惑，從上一屆梁振英年代開始，政府已公開表明反對地產霸權和官商勾結，為何筆者說地產商得到政府眷顧？這是一件非常矛盾的事情，政府和社會各界的共識是以增加供應來抑制樓市，社會討論的焦點是如何闢地填海，如何騰出少使用的郊野公園作建屋用途等等。可是當局有沒有想過，這些都是在幫助發展商賺錢。
不管是本地發展商還是內地開發商，大家都是以盈利為依歸，無論是高價或低價買地，只要是市場可以接受範圍，他們都會盡量以高價推盤，因此憑增加新樓供應來推跌樓價並不容易。相反，私樓市場愈蓬勃，發展商愈賺大錢。
無論現屆政府研究甚麼房策，倘若不放寬二手市場供應，目前的樓市困局都難以解除，地產商會繼續錄得巨大盈利。即使未來3、4年新樓供應達9.8伙，也彌補不了二手市場供應的短缺，如果過於注重私人新樓市場，最終導致疏忽公營房屋的迫切需求，到頭來將出現「兩頭唔到岸」的情況，即是：市民輪候公屋時間將愈5年，首置者上車愈來愈難，樓價仍然向上升，發展商繼續賺大錢。
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1. Danny 2017-08-30 16:22:54
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政府成立房屋小組都冇用,唔釋放二手市場,增加幾多都唔夠,剛性需求點都解決唔到!
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2. 有道理 2017-08-30 16:30:24
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完全同意蔡生講法,地產商一定賺大錢,政府搏命搵地起樓,製造更大嘅平台俾地產商. "無論現屆政府研究甚麼房策，倘若不放寬二手市場供應，目前的樓市困局都難以解除，地產商會繼續錄得巨大盈利。即使未來3、4年新樓供應達9.8伙，也彌補不了二手市場供應的短缺，如果過於注重私人新樓市場，最終導致疏忽公營房屋的迫切需求，到頭來將出現「兩頭唔到岸」的情況，即是：市民輪候公屋時間將愈5年，首置者上車愈來愈難，樓價仍然向上升，發展商繼續賺大錢。"
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3. 東成 2017-08-30 17:34:56
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4. Danny 2017-08-30 18:09:40
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蔡生給我們有所啟發,不放二手,做甚麼供應政策都沒用!
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5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-08-30 19:40:19
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【本報訊】讀書、住hall（宿舍）是學生嚮往的大學生活，大學宿位每學期收費約五、六千元，不但較租住私人單位便宜「一大截」，更毋須面對業主加租的壓力。有港大內地生去年八月起租住西營盤一個床位，最初每月租金三千二百五十元，之後加至逾三千五百元，令她大感吃不消，但無處可歸只能死頂，惟有盡量節省其他生活開支。此情況就像傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 每個月定期向業主白交租個肉緊樣一樣，好似啱啱被完業主強姦咗咁嘅款，啞仔食黃蓮，有苦自己知。等你租樓日日賺咁開心哪嗱，薪金又白白唔見了一大截，今日都30號喇，你哋仲未交租啵！
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6. 根本上 2017-08-31 00:44:04
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房屋問題根本上與任何政策無關, 香港的房屋問題根本上是與香港的綜援福利政策有關, 所有有都想來香攞綜援福利, 人口有入冇出不生養此類人口增長是香港的禍根, 如果香港回到70年代80年代的自己食自己社會福利施政, 人人爭相移民美/加/澳大利亞, 香港根本上沒有任何的房屋問題...
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7. 不斷生 2017-08-31 00:50:38
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房屋問題根本上與任何政策無關, 香港的房屋問題根本上是與香港的綜援福利政策有關, 所有人都想來香港攞綜援福利, 人口有入冇出,不斷生養,此類人口快速增長是香港的禍根, 如果香港回到70年代80年代的自己食自己社會福利施政年代, 人人爭相移民美/加/澳大利亞, 香港根本上沒有任何的房屋問題...
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8. 認真 2017-08-31 01:04:48
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樓價難跌,二手冇供應,一手供應又短缺,個個客都買新樓,發展商點會減價?
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9. 有道理 2017-08-31 15:00:13
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蔡生言之有理,地產商宜家更加得天獨厚,樓市只有一手市,起得新樓愈多,地產商愈發! [香港地產商賣樓手法向來高明，當市場稍微放慢時，他們會先拿小量單位以低價促銷，看看市場反應如何，假如收票理想就馬上加推加價，曾試過加推單位價格比首批發售單位高出1至2成。這樣拉上補下，整體樓盤仍然賣得好。地產商能夠長期立於不敗之地，最關鍵的是得到政府的支持和眷顧。]
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10. 水 2017-08-31 19:54:26
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二按出現好多銀主盤,樓市快爆煲,,林鄭出招打冧樓市,大家既然等到宜家就繼續等,一定爆!
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11. 頸都長 2017-08-31 20:41:56
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香港樓市不會咁易爆,三五年內都會在高水位運行, 等爆一族等到頸都長......
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12. 威威食雞 2017-08-31 22:57:41
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林鄭將個波交出來比小組搓,做旁邊鶴好過自已攬上身. 小組揾地,政策都係既往老生常談轉圈,不過可以為將來出師有名做勢. 我估未來都係取易不取難,補多少少錢,整碟小炒皇交差可也.
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13. 水 2017-09-01 03:17:27
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樓市有太多水份,假象亂飛,冇咁多購買力了,就好似新樓二按到八成,分明就係玩火!爆梗!
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14. 難以拉 2017-09-01 11:55:51
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[中原城市領先指數] ......好多人無法適應一個長命上升周期......
中原城市領先指數 CCL 未來二三年都會在高水位運行,難以拉落來......
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15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-09-01 20:04:17
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中原指數又創造新境界161.36點，呼籲業主齊心加租，因為隔離頻道表示，兩年後樓價將會回落，到時未必能獲得合理回報。兩年後指數可能已是190點，回落10%跌落至171點好平常。但租客 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 底子弱不禁風，本能上根本不能脫離租屋的命途。
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16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-09-01 20:06:29
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中原指數又創造新境界161.36點，呼籲業主齊心加租，因為隔離頻道表示，兩年後樓價將會回落，到時未必能獲得合理回報。兩年後指數可能已是190點，回落10%跌落至171點好平常。但租客 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 底子弱不禁風，本能上根本不能脫離租屋的命途。
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17. 林奮強勸港人：買唔起樓 可以考慮搬走 2017-09-01 22:27:33
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18. 林奮強 : 樓市有泡沫是謬誤 2017-09-02 09:23:33
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19. 認定 2017-09-03 02:53:24
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20. 情意結 2017-09-04 02:54:26
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人物的失誤就是情意結, 以大王家長的心態去指令樓市升跌, 市場未必會遷就你, 根本不需要梗梗於懷, 心胸不展......
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21. 常戚戚 2017-09-04 04:47:22
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呵諛奉承 是小人, 不認同: 指鹿為馬 是君子...... 孔子曰：“君子坦蕩蕩，小人常戚戚。”孔夫子在教育他的弟子時常以小人和君子之分來明辨是非。那麼，何為君子？
關於成語指鹿為馬的故事，以及指鹿為馬的典故解釋。 ... 秦二世時，丞相趙高野心勃勃，日夜盤算著要簒奪皇位。可朝中大臣有多少人能聽他擺佈，有多少人反對他，他心中沒底。
老師大怒喝道：「做人最重要的是坦誠，呵諛奉承 決非儒家精神！」儒生面帶愧色，低聲說：「老師志行高潔，真是崇如高山、明如皎月，晚生佩服之至。」老師繼續說：「佩服又有何用？君子之道，在乎 ...
:呵諛奉承 correct:阿諛奉承 人們把阿諛奉承稱為“拍馬屁”。“拍馬屁”一詞最初來自蒙古族。古代蒙古人凡是牽馬與別人相遇，就要互相拍拍對方的馬屁股，連聲稱道：“好馬，好馬。”以示贊賞和友好。
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22. 有道理 2017-09-04 19:25:29
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23. 一隊足球 2017-09-05 23:29:52
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會覺得奇怪，近來樓市不是轉淡了，為何突然間又旺起來？新樓熾熱的情況是否有水份呢？筆者可以告訴大家，幾千人排隊買樓的墟冚場面是真實的，即日掃清所有單位也沒有造假。