都是要盡惹的禍

葉開 2010年5月4日

自從財爺推出“九招十二式“規管樓宇銷售措施後，再有其他政府機構跟隨，而市區重建局再推額外出的“八招”，就是加強版的措施。 

這些措施，最注目的包括取消內部認購、首批單位只售予個人買家，公司名義買家認購單位數目不得多於10%，而任何買家最多只可購買兩個單位，這些都是針對炒家的措施。 

另外，在公開資訊方面，合作的發展商要在二十四小時內公布成交資料，包括發展商高層買樓申報，並要在派發價單一個小時之內，在公司網頁及售樓處公布。 

看官，招式看來是愈來愈具體，是針對近期新世界發展與市區重建局合作的名鑄樓盤，可以看得見，是招招到肉。 

這都是發展商要盡惹的禍 

發展商售樓模式，近年改變很大。記得從前，發展商賣樓，往往是一Q清袋，幾大的項目，分開幾期售賣，大都能分期售清，很少出現貨尾的問題。 

當時，發展商的訂價都留有餘地，總會給最先的第一手的買家留有水位，這樣的做法，使到該樓盤分期售賣時，有價格逐漸上升的趨勢，而做成勢頭。市民見到早買比遲買賺得更多，於是炒樓花大行其道。 

炒樓花的人賺了錢，下一期會再買，而且是呼朋喚友的，以至炒樓花的人愈來愈多。 

但今時今日，遊戲規則完全改變，發展商改為要盡模式。首先，他們一開始為項目，來一個特色單位的天價成交，譬方說頂層的天際單位以三萬元一呎成交，並大肆宣傳，以至日後項目的單位開價以一萬元一呎，看起來多麼便宜。 但比起同區的樓價6000元一呎，其實已高出不少。 

經過包裝、宣傳、推廣，當然亦有捧場客，但不要忘記，肯出高價的，被人誘哄的，始終不是很多，數量不足以銷售整個項目，於是乎，項目賣一下就要停下來，要等市場消化完一輪再作打算。 

大家看看恆基的大埔比華利山的銷情就知道，該項目共有535間屋仔，自2007年以來開售，到今天仍有不少貨尾。比華利山於2008年10月入伙，而今已是入伙2年的新樓盤，雖然距離高齡處女仍有一段距離，但境況依然令人唏噓。 

天匯、名家匯、半山一號等等，都可能面對不相上下的銷售貨尾問題。 

這種要盡的模式，發展商求價不求量，稍一不慎，就會做成這樣尾大不掉的局面，老一輩的發展商當然心裏十分明白，但新一代的銷售掌舵人好高騖遠，而潮流所在，亦難以一下子改變過來。 

以前是先低後逐漸加高，於是乎炒樓花會發達深入民心，但如今是先高後等，發展商的策略改變，亦改變了炒樓花的經營環境。 

簡單扼要來說，如今想炒樓花短期賺大錢，難呀！

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