冷靜期是最有效的方法

葉開 2010年4月14日

發展商在銷售新盤樓花，有出位的超高技巧，引來政府加強規管預售樓花，現時，政府有以下3點想做：

1. 樓花新盤廣告要具真實性。樓花的宣傳的資料，須列明正確的地區及位置。
2. 示範單位間隔要與現實單位相乎，如示範單位不可拆牆等，而所展示的裝置及設備，不能讓買家有空間感增加的錯覺；另外，單位內提供的設備，須與交樓時相符。
3. 公開內部認購名單，包括出售予發展商的高層及員工等。不一定要公布交易者的身分，但要公布價錢和單位，以平衡私隱。

好明顯這些都是針對誤導性問題，政府希望發展商在廣告、示範單位、售樓情況消息的發放上，不要做出誤導消費者行為。

推出新指引以來，業界（包括發展商和地產代理）皆認為，有助買家掌握準確資料，提高售樓透明度，增加買家入市信心；這樣，反映了業界願意妥協的態度。

具體上，當然會有很多細節上的爭抝，譬方說在廣告上，發展商描繪樓盤有海景，但事實上，可能是只有頂層某某單位才享有側海，這樣能過關嗎？又例如，葉開認為大圍不是香港的正中心，我指的中心是一般人聯想的商務中心，簡稱CBD，但有讀者指出，中心應解讀為以經瑋度計算香港“中央的位置”的正確位置。

再說，有關示範單位的相乎性，是不是要政府請人巡查每個售樓處的示範單位？以確定其相乎，才能公開予市民參觀。葉開認為，始終要以簡單管理為原則。

或者，是不是政府要引入反吸煙的廣告方式？要發展商在售樓書及售樓處，大大個字寫出：

“樓價可升可跌，買賣樓花要小心。”

“買樓花，影響一生。”

“不可一，不可再，樓花信息誤導多。”

這樣的少修少補，方向雖然正確，但不能一矢中的，未有真正徹底解決問題，葉開認為，始終沒有“樓花冷靜期”來得實際。

所謂冷靜期，是指消費者在購入一種貨品或服務後，可以有權在指定的日子內，作出冷靜思考，如果覺得不合適，則有權選擇退貨不買。

物業買賣的冷靜期並不是很新奇的事物，在很多已發展國家存在，其中歐洲多個國家設有約七至十四天不等的冷靜期，如法國為七天，英國約十四天，即物業買賣在買家取得買賣合約的一刻起（在香港，一般是簽署訂購合約），可享有七天或十四天的冷靜期，以決定是否繼續成交。

事實上，香港現時在保險業上某些產品，亦設有冷靜期；而雷曼迷債事件以後，證監會已就結構性金融產品銷售上，亦構思設立冷靜期，這些都是社會上，就不當的銷售手法，作出反應的聲音。

設立冷靜期，發展商當然的反對，原因不外乎：

1. 對交易的另一方（即發展商）不公平。
2. 買家是一時衝動，亦須負上代價。
3. 買家現時已有足夠的資訊及時間作出考慮。
4. 消費者的權益需要保障，惟商人的利益同樣需要尊重。

這些原因，都是與事實不乎，或理據脆弱，要解決，葉開建議如下：

1. 考慮到香港樓市變化較快，3個工作天的冷靜期總可以接受吧。
2. 買家退貨，只能退回90%已付的定金，餘下的10%算是罰款也好，或給予發展商一些行政費用也好。

有這10%的撻訂罰則，買家也要在落定前考慮周到，因為始終有所損失，而只要限定在冷靜期內不得轉讓，樓宇的炒風應該不會加劇。

發展商方面，在確定銷售上只是延了三個工作天，風險應該尚能接受。

另外，設立樓花期的冷靜期，對地產經紀其實不壞，因為，於冷靜期內，發展商變得更加需要經紀幫忙，做一些銷售的鞏固工作。

葉開相信，冷靜期是最有效的方法，用以克制發展商的超高技巧，而一個合理的冷靜期安排，亦是一個較為容易接受、易管理及簡單的妥協方案。

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