書生論價靠不住

葉開 2010年6月9日

自零二年底政府停止定期賣地以來，昨天港府首次主動拍賣土地，成為市場焦點，拍賣成績如下： 

地點：	九龍何文田佛光街與忠孝街交界
地皮面積：	173849平方呎
可建樓面面積：	869247平方呎（5倍）
成交價：	109億
樓面地價：	每呎12540
買家：	新鴻基地產

事前測量師的估價上限，只是98億，甚至乎有人認為80億已是好價，可見今次賣地成績是超乎理想，因為109億高出平均的估值達30%之多。

實際的成交價與事前估計相差那麼遠，這說明甚麼？說明了書生論價靠不住。 

但是，我們社會的系統卻非常依賴這些書生的論價，因為銀行的借貸，往往需要依賴獨立的估價師評估報告，而整個樓房的買賣過程，很多時候，估值都是舉足輕重。 

影響力不少的書生論價，竟然屢次三番地與現實的買賣價分別很大，真的是令人很難為情。 

另一方面，估值是非常奇妙的東西，書生們大家雖然讀同樣的一本書，以同一個理論，依據同樣的一組公開數據，但估出來的最後數字，仍然可以相距很遠。 

以今次拍賣的土地為例，估值由70多億到90多億都有，高低位相距超過20%。 

甚麼原因造成相距？以葉開的愚見，估值並不是完完全全科學化的量度，當中有很多藝術的主觀成份。 

拍地之前那一兩個星期，股市以至經濟的走向，都會影嚮書生們的看法，而對上一兩次的拍地成績，更直接影響他們最後的落筆，而今次拍地嚴重估低，很可能是對上兩次賣地成績不好，與及受近期的股市低迷所影響。 

書生們可能忘記，今次所拍的地，不是在東涌及粉嶺等郊區，而是真正的、傳統的市區豪宅靚地。 

所以，書生們很可能沒有為這個因素，作出藝術的調整，以至差距不少。 

今次的競投，絶對算是熱烈，是經過8個財團、77口的出價才達到，並不是一兩個特別鍾情的發展商互相競逐而成，而到最後階段超過100億元的競投時，也是有3、4個財團出過價，可見看得到100億的，也有為數不少的發展商。 

因此，明顯地不是有一兩個特別的買家，把售價抬高，而是書生們估值不準確。 

或者，很多估價師，沒有看到葉開兩個星期前，所寫的《拍賣地價兩極化》，以至未有作出合理的調整。 

靚地有懂得欣賞的發展商，而好明顯，書生未有為這個“靚”字，作出足夠的、藝術的調整。 

估價師始終是人，而人是沒有預測能力的，他們的估計，我們還是只能作為部分的參考。

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