何為唔fair？

葉開 2010年6月10日

對於今次拍地，地產建設商會執委會副主席梁志堅公開批評政府，認為唔fair，他這樣的說：

“有人承個價就已經係市價啦！但政府嘅開價唔係底價，佢又唔公開個底價出嚟，欠缺透明度。”

“政府要求發展商樣樣嘢要透明，呢樣嘢政府就做不到，是好『唔fair』(不公平)。”

梁先生的講話，看似好有道理，但實際上，對拍賣的觀念上，錯漏百出。

首先，政府的賣地方式，是公開拍賣，讓有興趣買地的發展商、財團等公開競投，實行價高者得。

這與私人的發展商賣樓的方式截然不同，私人發展商是公開發售，是他們制造了一些產品，面向市民大衆，以公開、先到先得的形式賣出去。

因此，發展商需要為其產品定價，顧客如果覺得合適，就向發展商訂購，交易過程大概是這樣。

發展商的定價，一般會衡量自己的成本，加上對市場所接受能力的估算等等，才定出來，一切以其公司的利益為大前提。

問題就是在定價方面，政府基本上不能夠採用類似賣樓的公開發售方式，先定價，並公開發售，因為這樣做的話，營私舞弊的情況便容易出來。

所以，政府賣地絕對不可能採用公開發售的方式，更不可能採用我們一般的私人協商方式，大家只要看看連中國都傾向以招拍掛的方式賣地，就會明白。

而公開拍賣是一個不錯的方式，其精要之處，就是在於它的透明度極高。

公開拍賣之前，政府已將其賣地的資料公開派發予任何有興趣的發展商，地段可發展甚麼樓宇，可以發展多少面積，有甚麼限制，以至售賣條款，付款的辦法等等，都一目了然。

可以話，已做到沒有任何的灰色地帶，而只有出價的考慮。

而拍賣的的方式，是價高者得。首先，會有一個起始的開價，然後公開讓大家競投。

為了吸引多些發展商來競投，開價並不能定得太高。

但又恐防發展商聯手投地，所以必須定位底價，不到底價，政府可以收回不賣。

葉開只可以這樣說，這樣的做法，在私人財產的公開拍賣，一般都以這種方式進行，政府賣地沿用，非常合情合理。

另外，買賣是對立的，政府又怎能提早將底價公開予有興趣的發展商？不提早公開，是防止聯手拍地及營私舞弊的必須手段。

事實上，政府所定的底價，一般都定得不高，以至流拍的情況很少見到，這方面，根據過往經驗，政府已做到非常克制，將底價定得寬鬆，讓競投決定最後的市價。

在拍賣場上，有人承個價並非市價，而是最後最高所承的價，才是市價，這個梁先生是可能對拍賣的制度一時弄錯。

葉開可以肯定，講透明度，政府拍地高出發展商公開賣樓不知多少倍，梁先生所言，可能是代表業界，為政府近期對他們的監管，作出一些怨言，擺一擺姿態。

唔fair可能不是真的，唔開心就應該沒有錯。

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