請教梁振英

葉開 2010年4月28日

梁振英是香港特別行政區行政會議召集人，由於其測量師的身份，經常發表對地產方面的意見，擁有自己的網誌（http://www.cyleung.hk/blog）。

葉開最近到訪過梁先生的網誌，看到他最新的一篇，標題為“如果米價大漲就沒有白飯只有肉糜”，詳情請看附文。

梁先生在文中，指出地產商在環頭環尾建豪宅的原因，是因為新落成的單位供應不足，樓價上升，買得起的人都是購買力高的人，需求導向之下，地產商當然建豪宅。

真的嗎？

葉開在過去40年，大部分時間都住在香港，沒有到訪過火星，以自己所能的了解，地產商之所以爭相興建豪宅，絕對是自利的行為。

地產商興建豪宅，或以豪宅作為包裝，原因不外乎：

1、低價住宅如以前的居者有其屋為政府壟斷，地產商難以競爭。
2、地產商發展低價住宅，需要與二手樓競爭。
3、地產商在發展成本及宣傳成本多加500元一呎，便能多賣2000元一呎，則整個項目便能多賺，何樂而不為？

與影音產品的生產商一樣，他們都希望透過對產品的性能提高，吸引顧客再度光顧換購。

因此，地產商絕對不是因為買得起豪宅的人較多，才屬意將自己的發展傾向豪宅化，而是競爭所在及利之所在。

試想一想，有能力購買400萬住宅的人多，還是有能力購買800萬住宅的人多？
答案是不言而喻。

所以，葉開認為：

地產商在環頭環尾建豪宅的原因，是因為新落成的單位供應不足，樓價上升，而自己手頭上的地皮已經不多，要多賺，地產商當然建豪宅。

用梁先生的例子，以開酒樓及粥舖為例，有那間酒樓希望以賣白飯為主？有那間粥舖希望以賣白粥為主？他們總想多賺，總希望多賣魚翅海鮮燕窩、鮑魚雞粥等。

米價大漲與否，都不會影響經營者傾向銷售較貴的產品，從而令他們能多賺。

市場經濟依然有效，經營者總會自己計算，售賣該地區合適的產品，例如，一個粥舖的老板，他會為跑馬地及筲箕灣2間不同地區的店鋪調節產品設計，這個政府還是最好不管。

如果梁先生想問鼎下幾界的特首，我想是時候多看看書，譬如亞當史密斯（Adam Smith）的《原富論》。

附文： 

如果米價大漲就沒有白飯只有肉糜

2010年04月26日

有人問：為什麼地產商在環頭環尾都建豪宅？

原因很簡單：新落成的單位供應不足，樓價上升，買得起的人都是購買力高的人，需求導向之下，地產商當然建豪宅。

如果米價大漲，酒樓不會賣白飯，粥舖不會賣白粥，牛肉粥裏面的牛肉會比粥多，當然價錢會很貴。

沒有飯賣有肉糜賣，這就是市場經濟出錯的時候。既然供應不足，解決辦法是什麼？就是增加賣地。地放在勾地表，地產商不勾，怎麼辦？政府就應主動賣地。