H按與P按之風險,
分別在那裡?

湯文亮
2011年9月22日

  在過去幾年,香港人新做按揭,大多數是採用H按,而將物業轉按者,亦棄P按用H按,但是大家不明白H按風險,若果現在樓市經歷2008年情況,樓市急速下跌的機會是非常之大。

  匯豐在按揭利息上調,而王冬勝先生亦說,新做按揭以P按為主,亦可以說這是撥亂反正。我個人認為,H按所負擔風險,危機尚未解除,一定要將H按市場佔有率降低至50%以下,而採用H按的人士完全明白其風險,亦有能力負擔其風險,這時,H按所隱藏的風險才可以說是解除。

  一個置業人士若果採用H按,該項貸款便不屬於個人置業貸款,而是屬於商業貸款,但銀行從業員很多時為爭取生意,並沒有清楚解釋當中分別。這樣說﹕「若果按揭人採用P按,他只要在未來歲月裡根據按揭合約所訂的分期付款辦法,依期還款,銀行是不會採取任何行動,要求提早還款或者增加抵押品。所以,採取該類按揭的人士只需謹記一件事,就是「準時還款」,大致上可以安枕無憂」。

  若果採取H按,主動權便不是在按揭人手裡,就算他們能夠準時還款,但如果物業市場急速下滑,銀行便可以根據貸款合約中所釐訂的條款,要求貸款人償還部份貸款,以符合金管要求的資產,負債比率。所以,樓市下挫,便會有人被要求償還部份貸款,若果按揭人未能償還,唯有將物業出售,或者任由物業變成銀主盤,由銀行處理。如是者,一浪低於一浪,做成骨牌效應。

  還款主動權亦未必會在銀行手裡,根據貸款合約,抵押物業每年要做一個物業估值報告,若果物業價值沒有大幅下降,銀行與貸款人相安無事,但如果物業價值在估價時被大幅低估,銀行在別無他法下一定要向貸款人追討一部份貸款,俗稱「差額」,用以符合資產負債比率,若貸款人未有能力償還貸款,一樣要出售該物業或者任由該物業變成銀主盤。

  換句話說,真正的主動權是在測量師手裡,他們的估價報告可以左右樓市走勢,若果他們如2008年一樣,有默契地將樓價估值大幅下調,而現在採用H按的人士,未必能夠像2008年的專業投資者,早已準備足夠儲備度過難關。這樣,樓市不大「冧」幾希矣。

  當日,銀行為了多做金融產品生意,向有物業的人士借出款項購買金融產品,由於銀行從金融產品所得利潤是相當高,故此不介意將按揭息口降低,並且以同業拆息為基準。這樣,同業拆息按揭H按便氾濫,每一個人申請按揭貸款都會採用H按,他們實在不知其中會涉及的風險,就算向他們推介的銀行職員亦未必知曉,可幸未釀成大災害。唯今之計,是將H按的人推回P按,既然現在兩種利息分別不大,新做按揭的人士亦不會介意採用P按。而已做按揭的人士,由於物業有相當升幅,資產負債比率亦處於一個安全水平,就算樓市下滑,測量師大幅減低樓價估值,暫時來說,樓市仍然是安全。不過,採用H按的人一定要有一些資金,用以應付銀行他日追收差額的要求,又或者,索性將H按轉往P按,一了百了。