收購［放大鏡］（上）

木鐸
2012年5月21日

香港資訊流通快而廣，地產經紀又多，市場裡出現滄海遺珠機會很細。因此，若閣下的物業的叫價合理而有需求，是不會賣不出。放了一段不短時間仍賣不出，就一定存在問題。日前有位世交向我抱怨話其唐樓委託了一間華資大行聯合招標，好耐都無消息，託筆者代為了解。

世交持有的唐樓位於土瓜灣，因有地鐵概念，該區又是一個老區，未用盡地積比的唐樓林立，故該區向是兵家必爭之地，理應發展商爭崩頭才對。而代理的華資連鎖店有魄力能耐，不僅遊說了世交的一幢唐樓的業主參與聯招，還組織到該廈左右兩旁接連的唐樓參與，使可發展的地盤擴得很大，更變成單邊，地積比率因此而增加。

不僅如此，這列唐樓面臨主要街道，而單邊的縱向街道（一條較小的街），則又有兩列舊樓被中介成功遊說參與，這三列舊樓是平衡排列，後面兩列舊樓位於世交的一列的後面，發展商若買齊三條街，可向政府合併發展，有機會補地價將三列舊樓間的兩條街併入發展地盤，使地盤大上加大，去到三萬多呎，是市區罕有的大地盤。鬧市大地盤，可塑性高，理應不用在市場呆多久，便被發展商搶去了。

賣不去，一定有原因。明查暗訪下，原來代理宣傳話上述超級地盤已有八成業權的業主參與，即發展商買入該批單位，即是擁有該地盤，實是有點兒誤導。香港的強拍條列是話買夠八成業權，夠五十年樓，幢樓又夠殘的話，便可申請強制拍賣，統一業權，條例指的八成業權是指一幢唐樓的八成，而不是整條街計的八成，換句話說，中介聲稱，條街夠八成，真相是同一條街多幢唐樓中，有某幢超過八成業主同意聯招，有某幢則不足，若以整條街計是夠八成的，但若真的買了這條街，那些未買夠八成的唐樓，你便不能引用強拍法去統一業權，亦即發展商重建無期。有此嚴重問題，發展商豈會冒險買一個重建無期的項目回來自尋煩惱呢？

據我同一些區內做收購的經紀了解，如果那些某幢不夠八成的唐樓是在整個地盤的邊緣，買入的發展商可割開那幢唐樓，將餘下的多幢唐樓合併發展，地盤都好大，好吸引，但事實是不足夠成的唐樓是在整個地盤的心臟位置（中間），將整個大地盤一分為二，這兩個地盤面積細，自引不起發展商食慾。

中介可再花點心思說服這心臟地帶的一幢唐樓的未參與的業主參與聯招不是可解決問題嗎？最要命的是，這極小量，也起最關鍵作用的幾個單位，剛好是整幢唐樓的兩成單位，原來是由一發展商買入，此舉將整個項目，整條街都鎖死了，換句話講，只有他才有條件做這個項目，他落了一口好致命的釘。

這口釘不僅鎖死了整條街，連後面的兩條街都鎖死了。理由是發展商落釘的地盤面臨大街，開揚體面，後面兩條街則經單邊小街入去，對發展商而言，即使後面兩條街可順利併足八成業權，整個地盤的賣相都不大好，因為不是［面臨大街］。

除上述因素使這夥滄海遺珠無人問津，原來還有兩個原因。第一，原來有些早着先鞭的發展商在較多前，在附近透過併樓買了些地盤，今日大市缺乏方向，他們不敢貿然投入建築費等龐大資金去蓋房子，故索性［賣地盤］，沽貨對象由普羅大眾變成其他發展商。這些對前景無信心的發展商買入地盤時，樓價低，一今日的放盤價自比現在放盤的街坊的叫價低好多（事實上近幾年該區舊樓因收購概念和着實整體樓價大幅飈升而漲了不少），所以發展商可以以低過現聯招的小業主很多的價放盤，試問聯招盤又何來吸引力呢？更何況大市陰晴不定，政府又不斷有地拿出來賣的情況下，這些叫價稍低，業權已統一的，由發展商持有的地皮盤尚且向隅，上述一類業權查實是不足八成的聯招盤就更加無機會了。

第二是價錢問題，小業主們不是地產人，他們沒有能力，足夠的數據和情報去了解自己個物業的質素和整個舊樓市場的佈局，只是話眼到市建局收某某地盤又成萬銀一呎喎，為何我的唐樓不值此價呢？經紀為求簽獨家，又怎肯潑冷水，說實話？他們只會推波助瀾，使小業主的意向價更高更堅持。中介接生意為求交功課，是否成功賣樓賺佣又是另一回事，在這種敷衍心態下，誤人誤己，大家都浪費對方的時間，中介高層也許都明白這情況，對這宗生意不存希望，所以投入廣告資源好少，因明知泥牛入水，刊多幾個全版廣告無濟於事（中介為求簽這類聯招合約，很多時採不成功不收費作招徠，中介自己負了宣傳和合約，印標書等支出）。假如街坊們知道真相就不會抱怨廣告太少了。

在整體策略上，生人霸死地，中介無錯。上述地盤碰着今日較不明朗而呆滯的市況，但黎明始終會來，當牛氣沖天，大市恢復活力之時，任何有缺憾，超過市價的盤都會有盲毛發展商承接。現浪費的時間都是小業主和小經紀的，不關集團和高層事。況且三條街涉及六百多伙，有朝一日他們成功賣樓，中介近水樓臺，在食頭啖湯，幫班小業主買樓方面便佔盡先機。所以中介高層絶對支持手下做這類暫時不會成功的盤，只是務求將支出降到最低吧！

對小業主而言，被中介浪費時間無傷大雅，畢竟他們在這裡住了大半世，有些更住了兩三代，賣不賣樓查實對他們實質生活影響不大。但時逢國際金融危機迫近，香港地產會否出現九七噩夢是未知數，若然最後香港真的受波及，街坊們因為中介為交功課，而錯失了在套現機會（他們簽了合約，故不能在聯招期間在二手放賣），錯過高沽低吸，就真無辜了。這群老街坊無辜，

那些錯信經紀，炒收購概念，買了這些唐樓的投資者就更咬牙切齒，他們追價入貨，購入價往往不是唐樓的市價，而是滲了收購概念的溢價，租金回報極低，能攻不能守，更何況他們往往是從用家手上買入，單位殘破不堪，不花錢裝修，難搵租客，而唐樓要爬樓梯，裝修費更費，所以好多投資者寧願丟空單位，好過賺這些雞毛蒜皮的錢。而收購遙遙無期，其心內的焦急和無奈可想而知。