一個退休投資組合的啟示

木鐸
2012年5月18日

上周股市連跌數日，屬陰乾局面，今周再來個小型股災。不少公公婆婆都嚇破膽。昨筆者同一班街坊下午茶，大部份茶客都神色凝重，愁眉不展，唯經紀文氣定神閒。閒談間他告訴筆者一個真實投資個案。以真實數據來印証投資學，都幾有趣。

話說2010年底老友將近退休，有意將積蓄作長線投資，因老友打算半退休期間經常旅遊，故不會作短線炒賣的玩意。當時他有感中資銀行股落後大市，大陸銀行是壟斷性行業，生意有保証，派息穩定，便將一成積蓄購入工商銀行和建設銀行，買入價約七元及六元吧。九成積蓄，以樓價520萬買入一個跑馬地住宅單位，他為省回租樓經紀佣和空置待租所損失的租金，故是連租約買入的，租金2,3000元。買樓後不久，政府便推出額外厘印和收緊銀行按揭成數，各高官又常出口述想唱冧個市，使大市氣氛好差，雖然樓價之後上半年不跌反升，但交投好淡，使老友有點擔心。但到今日，十多個月後，他檢討一下其退休投資組合，發覺買樓勝過買股票。

他解釋，他借銀行樓價六成錢買入該連約單位，僅投入現金208萬,，借款利息採銀行同業拆息HIBOR，雖然期間息口多次調整，由最初1.15%加到1.36%，其實對每期供款影響甚微，若非正供樓，聽班分析員同傳媒及高官天天唱加息，還以為真的供得好辛苦，原來加來加去都差不多，期期都是約11,000元(供25年)，當中利息開支僅三千元，而每月收租23,000元，扣除一千元管理費和利息支出，每月落袋19,000元。好多人計回報是用一年租金除樓價，但朋友是借銀行錢買樓，實質拿出現金僅208萬，故回報率計為一年租值228,000元除208萬，差不多11厘。就算是傳統的計法，這項投資的回報都有5.3%。工行和建行的息口大家都知是多少，在收息這個回合，買樓是勝出。

投資不是賺息，便是賺價。老友花了十多個月時間觀察，發現同期買入這兩隻以為好穩妥的實力股後，股價一直不振，前者多徘徊在六元多水平，後者五元多，近日插水，前者$5.26，後者四個幾。穩陣個屁呀！相對而言，買樓後，樓市真是風雨飄搖，陰晴不定，事實又確是樓價好高，人人喊買不到樓，政府常謂增加供應，大家都好擔心政府會否推冧個市。雖然如此，去年上半年乾升，下半年回少少，升就升幾成，跌就跌幾個百分點，近期又發力上，所以老友層樓保守估計也升值逾三成。近期租約期滿，他發現租金又升了逾兩成，亦即租金回報又升了。由此可見，老友退休投資組合，確是買樓遠勝買股。

雖然層樓可以割禾青，賣樓賺價，但老友打算長線收租，一則不想交利得稅（短時間買出獲利，稅局定當你炒樓，徵利得稅），二則近期他在市場了解過，幾乎所有放盤的住宅的租金回報都是三厘多左右，他無理由賣了一件高息貨，買回一件低息貨那麼笨吧！且他現在享受HIBOR 低息，再買樓時就要用優惠利率，捱貴息，不划算。還有，他現持有的單位不用被徵SSD，再買樓的話就受SSD束縛。無理由自投羅網。

朋友還堅信在歐美經濟未見轉曙光前，香港低息環境將對樓價有支持，就算樓價不升，都不易跌，何況若美國因歐美經濟惡化而開機印銀紙，推第三輪量化寛鬆，樓價是有力上升。再者，暫時看不到除持有無息的港元外，還有甚麼穩妥的投資工具（今日連澳元同金都跌，股票又信不過），磚頭始終是個選擇。而且收租涉及的技術少，無做生意那麼煩，故頗受退休人士歡迎，視之為養老投資工具。