收租難！（二）

木鐸
2011年1月28日

在不同類型的租客中，以單身客，尤其是外籍僱員最捨得花錢租樓，由於他們租的單位不會太大，所以就算付的呎租真的因靚裝而付高了，總銀碼也不會太大，但總的來說，租金實實在在做高了，賣價自然水漲船高。想投其所好，針對外國客,，做靚個裝修其實是有條萬試萬靈的方程式的。

這類客早出晚歸，不介意單位細，以近中環，灣仔或尖沙咀等方便上班為上選。但他們介意局促，故愛無間隔的開放式單位。有些天份高的業主更察覺到他們鍾意間屋光線夠而打大個窗（投資者專買唐樓或無法團或管理公司的舊樓來改裝，貪其為所欲為，無法無天），即打去部份圍牆，增大窗口面積。他們又愛開放式廚房連一張分隔廳和廚房的吧枱。單是上述鬼佬租客三寶，在林鄭鐵腕執行建築物條例下，業主們真是有得震，無得瞓。因隨時要破財還原間屋的舊貌。

建築物條例收緊下，買家，律師和銀行都會睇得好緊，一發覺你改動間隔或改開放式廚房等，以前都是優點的東西，今日會成為隱患，銀行拒絶承按，律師會問長問短地煩你，主要問改動有無向政府有關部份入則，如果無，會要求你找特許測量師做份報告，証明改動不會影響物業結購。買家一是卻步，一是乘機鋤價，這也不無道理，因他接了你的燙手山芋，下次一樣會有買家／律師／銀行去挑戰他。由此可見，擲重金裝修都要好小心！

專做外國客生意的業主都知他們為求天台或平台，肯付很高租值，如天台平台裝得靚，出價更進取。但連天台單位常有滲水問題，做天台維修（滲水可能是絶証，整完又滲）和裝修又好貴，收貴租是否可以彌補到真是見人見智。另筆者不大愛平台樓，因怕有人拋垃圾，又怕有人跳樓，伏屍在自己個平台，真大吉利事。
　　　　　　　　　　　
除出租物業的一連串開支令我提不起收租興趣，找租客之煩也使我卻步。租好客是講運氣，千挑萬選未必找到如意租客，碰著壞租客（未必是租霸），就是場惡夢。不少經紀想做你單生意時會說：走得個和尚，走不到間廟，介紹了個壞租客給你，你隨時來我間舖找晦氣啦！事實是經紀流動性大，經驗不足的經紀可能連在某區盤據多年的職業租客也不識而介紹給你，他們初入行，饑不擇食，警覺性又低，業主便遭殃了。更何況出事時，那經紀可能已離職了。何處追究他呢！

親身核實租客資料

不少經紀勝過倫文敍，美化租客時，遣詞準確無誤，用字恰到好處，筆者甘拜下風，望塵莫及，聽得最多巧言如說租客做物流運輸，即是駕貨車，室內設計就是裝修工人，出入口或培訓（陪瞓）中心導師即是性工作者，幹金融即是放貴利收爛數，搞藝術創作（總之不用上班，是自僱）就是失業。若業主種族歧視，不租印度或巴基斯坦人，經紀就說是南亞人，無說大話，只是換一個說法，欺負業主一時間腦袋轉不過來。業主不喜歡租給大陸人，經紀喜歡告訴業主，那位講國語的同胞是外國返來，使業主感覺好些。總之應對如流使人歎為觀止。

無論經紀怎樣吹到天花龍鳳，業主都應不厭其煩，讀清楚封公司信和打電話去其公司核實資料。最好親身去一去間公司，因公司可能是商務中心，是活動佈景板，旨在說服業主。

畫虎畫皮難畫骨，知人口面不知心，就算個經紀負責任也難免睇漏眼。筆者做經紀時就碰過一個租霸，他衣冠楚楚，儀表出眾，坐駕值逾百萬，睇樓總是携家眷，在酒店談租約，又是簽公司約，自稱廠家，筆者初出芧蘆，見其貌似殷實商人，有商業登記和公司信，便鼓如簧之舌介紹給業主。因吾不久便離開那間公司，數月後碰到業主才知碰上租霸，真是金玉其外，敗絮其中。經一事長一智，之後筆者都會幫業主查清楚租客背境，上過其辦事處和致電過其公司才推介給業主，因真不想因一份微薄租賃佣金而做臭個名和傷害業主對我的信任。

有老友教筆者可以上「香港業主會」個網，入會後可查到那些是職業租客和惡名昭彰的租霸。不過筆者覺得，面試租客，親身觀察，睇公司信，致電該公司了解已好頗足夠。做得收租業主，要同一些老牌經紀熟，人來人往，誰是人誰是鬼，他們不知多也知少。故千萬不要刻扣經紀佣金，經紀同平常人一樣，要養妻活兒，事奉父母，給足佣，當多個朋友，他們便會對你坦白，就算不關他事，若見到你個客唔妥當，都會給你意見警剔下你。

租霸隨時呃到蘇民峰

有時壞租客是避無可避，防不勝防。記得有一次有位破了產的業主告訴我，之前介紹給他的醫生租客好老土，我心想，那麼穩定的租客哪找呢，還埋怨，原來該租客知到業主破產，便即不交租，因他預計業主物業很快會被破產管理處接管，便趁火打劫，佔便宜樓住，真無品！

九十年代樓價瘋飈，筆者怕永遠上不到車而強上車，當時樓價與現相約，但息口高幾倍，當是以優惠利率加數厘，付了首期無錢供，便屈在父母家中，收幾年租，儲夠錢才自用，當時即嘗收租之苦。真是站著租出層樓，跪著叫租客交租，講明一號交租，永遠二十多號才過數，期間催十多次，若非催得那麼勤，分分鐘欠租。
　　　　　　　　
有約等於無約／木鐸中伏

有約等於無約，約上聲明一號交租，他不遵守，可以告他嗎？租約訂明按金不能當租金用，又如何，臨走前兩個月必無租交。臨走就丟條匙給你，當你去睇間屋時，永遠有驚無喜，一間靚樓交給租客，他交回一間重傷的樓給你，當時廁所塞了，水流了出廳，全屋地板因而轉黑。你想在按金扣回裝修損失嗎？對不起，按金已抵償了欠租。問經手經紀，他事不關己，輕描淡寫地話：遲交租好過無交租。住得殘也正常，住了整整一年喎！若然他死佔住，不走，你更煩呢！當時扣除利息，管理費和大筆裝修（全屋裝修基本已報銷），我是賠本的。