收購［放大鏡］（續）

木鐸
2012年6月12日

近日碰到一位久不見面的街坊，他住尖沙咀金馬倫道35號，多年前我曾為其組織該幢物業的小業主，聯合出售。他有點落漠地告訴我，有位小業主等不到發展商收購，便賣出單位，原先他們協議以每伙950萬元放售物業，該4樓c室竟以210萬元沽出，以實用面積七百四十二呎計，呎價不足三千元，殘得怪可憐。以鰂魚涌為例，不少舊樓炒收購概念，賣予二手投資者，造價由七千多元至萬多元不等（以實用面積計），一水之隔的尖沙咀賣三千元不到，明顯是賤賣。

查實對收購心死的人又何只上述四樓業主，之後不久，地下由理想集團持有的舖也告售出，之前理想也有參與整幢招標，且傳聞他們有意自資統一樓上業權，但因住宅業主們叫價太不實際，不僅理想難以承接，就是一而再地在市場招標或私人協議放售，都乏人問津。如是者等下一年，等下又一年(97年前他們已發收購夢)，有業主黑頭變白頭，有些甚至過身，卒未能如願。頗有王師北定中原日，家祭毋忘告乃翁的遺憾。

有些急錢用的老業主便無奈地在二手市場放盤，這類入型入格去重建的唐樓當然是殘爛散，難獲按揭，哪有用家要動用現金幾百萬買間爛樓單位呀，要命的是內部可花錢裝到好靚來收高息租，但公眾地方的殘破就不是個別業主所能處理，而公眾地方的殘破就直接影響到搵租客，故這類單位就算吸引不到用家，收租客也不感興趣，結果只能以賤錢招徠，今日新界都成萬銀一呎，位處一線購物區，有機會做樓上舖，三千元一呎，總會碰到個有緣人落踏吧。

這個典型個案正是等收購的業主的悲哀，這類單位的買家（以理想價去買的人）只有一個，就是發展商，若他不出現，在二手市場放售，就好似剩女電視節目，那標梅已過的女子無奈無助地等一個肯娶她的男人出現。就算那白馬王子出現，都會大力鋤價，怎會好像發展商收購，考慮到你可否在同區買到另一個住所呀！

小業主們的心理狀況蠻有趣，平日他們趾高氣昂地吹噓他們間爛樓如何寶貝，哪個發展商買着其舊樓來重建就定會發達，還記得35號班街坊車大炮話他們幢樓鄰近名鑄，名鑄賣二萬銀一呎，且其唐樓地積比未用盡，是否賣價應貴過名鑄呢？香港資訊流通那麼發達，誰不知35號的存在呢？他們又在市場高調放盤十多年，若這些想當然是事實，早就有發展商買了啦。賣不出，定有原因，一是無發展潛力，如地盤大細，上述地盤3760呎，一是位置差，而最常見的原因是價錢太貴。

大多數小業主抱超樂觀期望，認為自己層唐樓是一口油井，既然這些單位是張必中的六合彩奬券，但當有位急錢用的業主叫這班共同進退，朝見口晚見面的鄰居們買入其單位，並肯割價賤賣，擺明是撿便宜，但離奇地又無鄰居會承購，真不知是甚麼心態。這是很普遍現象，我在好多不同的區都見到。換句話說，［有人收就是寶，無人收就是草］。

雖然上述地盤細，舖門口好窄，但始終位處核心零售區，又是九龍核心寫字樓區，不應被市場冷待。究其原因，又是老問題──［貴］！幾乎每個賣不出的地盤的通病都是──［貴］。香港幾萬個經紀通街走，發展商又多，怎會有滄海遺珠呢！而業主對其物業本身的價值的看法與實際情況（即發展商的看法）有明顯距離，多是因為小業主對市場和自己個物業的重建潛力認識不足。

人永遠是這樣的，挑愛聽的東西入耳，在市場接收成交資料，總愛拿最高的來作標準，自己層樓位於西營盤，就拿西半山作標準。有些項目，發展商花了好長時間做，價錢逐步提高，拉上補下，故最後一批單位的價會高過一般收購價，但小業主不理會個中原因，只會以這個極端例子作參考。還有一個好真實的情況：發展商分好多等級，有些偶像級名牌發展商賣樓確可以賣貴其他發展商一兩成，其收購價自然進取，若小業主們以這些極小數的知名發展商所創下的高收購價指標來作他們放售物業的標準，而他們手上的舊樓又不被這些名牌發展商相中，就注定成世呆等了，因其他發展商賣樓的價較名牌發展商低，出價買地自然又較低，不符小業主要求。

未能有準確而務實的價值觀使老業主常錯誤判斷形勢外，普羅大眾難以接收準確收購訊息也是一個問題。報章傳媒常斷繼續續報導一些收購消息，如上述，因拉上補下而出現一些不尋常的高價，但記者多沒作詳細分析和跟進。有時有些發展商用補充合約，使土地註冊處登記的成交金額不能完整地反映收購價等，都令公眾對收購價難以掌握。我見得最多的街坊業主，他們收取收購訊息的渠道竟是道聽塗說，耳語相傳，多麼多麼的化學哦！

我親身見過一個笑話是，某日我與一業主飲茶，他剛以七千元一呎賣出層舊樓給發展商，有街坊聞風道喜，並八卦地問他收購價是多少，他答七千五百元一呎，之後可借用單位至他［想搬］時才交出。我清楚知道價錢是講大了，借用期也吹牛，實是三個月。事後我問這老街坊為何吹大銀碼和借用期，他說這樣可使他看起來好似好勁，比其他街坊爭取到更佳條件。他又笑我：吹下牛啫，咁認真。但數日後，他的吹牛版本便成了市場新指標，是街坊們耳語焦點，有趣嗎？

因判斷錯誤而［呆等］不是太大問題，最慘的是其持有的地盤的價值會因某些因素貶值。如35號，多年前毗鄰的舊樓重建，若他們把握時機，與毗鄰地盤合併，地盤大了一倍，價值便大大提升，現兩側都是高樓大廈，只剩它一幢侏儒，重建潛力大減。還有政府規劃的改變呢，以桂洪在香港仔地排灣道酒店地盤為例，原是商／住規劃，即以15倍蓋寫字樓或酒店或8倍蓋住宅，桂洪及時入則，獲批蓋酒店，毗鄰三個號碼唐樓一直在市場放售，則白白被政府壓低了其重建價值，以後只能蓋住宅。這類情況天天發生，只是小業主們無留意吧！另還有黑天鵝更在你最無心理準備的時間出現，樓市一崩潰，哪裡還有發展商進行收購呢？這層無按揭能力，又難以賣出的唐樓，根本談不上是資產，充其量是不用交租而可以住的單位吧。

每個人都會有幸運之神光臨的一天，但他的到來，你是否可以果斷地把握到時機呢。錯過了的話，只有天天以沉重的步伐在唐樓上落時，發出無可奈何的嘆息聲，最慘是有一天真的急錢用，求救無門，要賣樓時的那股焦急同無助。