租樓買樓ＤＩＹ

租樓買樓ＤＩＹ
木鐸 2012年1月3日

上週有則新聞題為［工廈變富貴劏房，租客被騙，報警求助］。睇過樓才簽約的，你情我願，事後反悔話被騙，查實個租客都幫唔落。我今期想借題發揮講講的是［網上搵樓］問題。上述個案是位小姐網上搵樓的不愉快經歷，正好反映出香港中介大雞唔食細米的惡習，嫌佣少，不大願做租賃服務，更何況是三至七千的套房生意，佣金得千多至三千多元，花的時間同做單買賣相若，故一遇客話搵房租，多數有盤都婉拒，因此這類客多［不求人］，昔睇街招，今網上找。

上網搵劏房要打service apartment

不說不知，網上找套房租也有秘訣。就是在地產網或用搜尋器打［服務式住宅 service apartment］，出來的資料除動輒月租逾萬的真正（有服務和成幢經營的）服務式住宅，還有一些坐落市區，內部裝修仿如酒店，傢俬電器齊備，裝修新淨，無服務但收費大眾化的［套房，時稱劏房］的放盤資料，有時同一個聯絡電話，對方會安排你睇好幾個不同地點的劏房，可見業主好有規模，又企業化。

劏房百分百是無向屋宇處申請入則改建的，當中又有不少是在不規劃作人住的工廠大廈或寫字樓內，搵得劏房住自然接受其［合法性］啦。筆者覺得有問題的是，這類不經專業經紀，自己搵樓的模式好危險。其中最大問題是核實業主身份。中介受地監局要求，要提供客戶開門七件事，其中土地查冊是核實同你簽約，每月收你租的人是業主，資訊鈴告訴你所租的單位是住宅。若你直接搵樓，同你簽約的人往往不是業主，可能是包大租（以下會講同包大租租樓風險），也可能是行騙。簽了約，業主（為避稅）無打厘印，租客不懂得自己打，又少了重法律保障。

同包大租租房無保障

我見過有單位連租約售予發展商，單位由包大租租用，包大租一直欠發展商租，但照收分租的小租客租金。發展商依足租約，滿約通知租客收樓，豈料包大租原來分租出去的租期比他承租的時間還長，且他所收分租租客的按金比他給業主的按金更多。最後，包租公失踪，小租客追不到包大租，便找發展商討按金，發展商照道理無責任，租客求救無門。故余忠告租客最好不要租包大租的單位，很無保障，且往往原業主也無書面承諾對方可分租，有事發生，蝕底的準是小租戶。

年青一輩總覺上網搵樓（租或買）總比入經紀行自由自在，這無可厚非，但要懂保護自己。簽約時，若用街約（即一般文具店買的標準臨時租或買賣合約）就無問題，如對方用電話簿似的律師約，就要小心，一是找律師代睇，一是自己識睇英文約，否則不要亂簽一些傾向保障業主的合約。還有是簽前做足查冊和物業資訊，清楚業主身份，實用面積，樓齡，物業用途，單位是否負資產，有無法庭或建築署頒令。若是買樓，就一定不能直接交訂予業主，而是託管在對方律師樓。簽前有無需要都最好找銀行估估價，一則肯定借到錢，二則銀行會同你做齊需要的查冊，若有大問題，如單位原來是凶宅又或有嚴重的頒令，銀行會警告你。

租買ＤＩＹ要做齊查冊和小心合約

無論買或租，要ＤＩＹ，就要好小心，除做足查冊，認清交訂手續外，寫合約要好仔細。［租樓］則要在備註處寫明正式收樓時，對業主的要求是甚麼，如油牆打地腊，全屋清潔，冷氣機入雪種或裝冷氣又或做一些細眉細眼的touch up工作，交樓時貨不對辦，可不收貨。［買賣］則通常是買家要求業主註明希望交樓當日屋內情況，有人想業主搬到連入牆櫃都拆掉，有人則要求全屋傢俬裝修保留，買家便要鉅細無遺地詳列於臨約之上，若碰上有名貴傢具或吊燈或古玩附帶出售，謹慎買家更會拍下照片附在合約上以為憑據。

至於連租約買入單位，買家則要在合約上寫明完成交易當天，賣方要將所收租客的全部按金轉到買方名下。如漏了這句，賣方無留下按金，日後租客向新業主討按金，就認真煩了。查實租或買樓都是煩事，否則都不會有［經紀］出現，若當中不是涉及那麼多專業知識，經紀都不用參加專業考試。

香港講合約精神，買租樓時，對業主有任何要求，最終都要寫在紙上，否則口爽爽過後，業主反悔或忘了，租客或買家就好難追。這種口同鼻拗情況時有發生，為免糾紛，何不在草擬合約時小心點呢！［臨時買賣或租賃合約］雖名為［臨時］，但正式合約完全是建基於這份臨約上，故簽臨約時不得不打起十二分精神。

網上搵租客易吸優質老外客

除租客愛網上搵盤，近年劏房業主也愛煞網上搵客，除因經紀不願做其生意，業主也想慳佣，畢竟劏房多短命客，未必住完張約，佣金看似銀碼細，對業主而言都是重要開支。業主們又看準上網搵樓一群，多富貴客，尤其英語網，吸外藉僱員（好多本地經紀不通英文，無業主最愛的鬼佬客），投鬼所好的裝修，可收高好多租金。且老外愛ＤＩＹ（連弄張書枱都ＤＩＹ，服味！他們又喜直接同業主傾，怕被經紀呃），又有鋪上網癮，要搵鬼租，網上放盤最好。

［網］不同報紙廣告寸金尺土，可多放照片，吸到肯消費的年青人。有業主告訴我，網上搵到的客比中介介紹的肯花錢。網上廣告內容又可好大胆，我上網搵套房盤，竟見有業主標榜針對招內地大肚婆或自由行客，因業主知大陸是睇到香港網的，可吸到消費豪爽的大陸客。大陸人比香港人上網風更盛，用網便可一網打盡各式同胞。故他們已無登報紙廣告。好快報紙地產廣告會成歷史陳跡。