實用面積的問題

木鐸
2012年6月6日

在地監局的要求下，中介真是要習慣下用實用面積報價。昨天同經營中介公司的拜仁劉與其手下茶聚，席間傾開這話題，作為老闆的劉最關心的是手下一般來說，年紀較大，要從新記熟每幢樓的實用面積（以前大家都是記建築，實用面積只是記個實用率的大概），怕老經紀習慣不了。不過我覺得這都是小問題，慢慢記便可以了，倒反而是同枱的發仔提出，有些樓是無實用面積的，推介着這些樓，隨時會犯法，這才是大問題。

［嘩！哪會有樓無實用面積呀？發仔，唔好亂講喎！］我問。做開中上環及半山樓的發仔解釋，雖然為數不多，但也是有的，如西半山堅道的堅威大廈和結志街的新中環大廈等，最低幾層住宅便是［商業契］，平日告訴給準買家的建築面積都是靠業主口述的，實用率則是靠估，因為商業物業不能好似住宅出資訊鈴(即於物業資訊網查實用面積)。這樣說來，今日若然他們推銷這類商業契的住宅，或在店鋪門口展示這類盤，並以斷估建築或實用面積介紹，便會觸犯法例。真不知如何是好。

發仔講的也是事實，現各區都存在不少商業契的住宅，就算經紀好努力，出份樓契來睇，契上份圖則也沒有面積的數字，頂多是得個形狀。做個福爾摩斯尋根究底，去建築署了解吧，頂多是得個全層的面積，而劏成單位後的面積則欠奉。若然買家真的那麼認真，要知個實數，就要自己拿呎去度了，但一般實用面積是連牆度的，自己度隨時又度細了，總之就麻煩啦。

其實政府都幾老土，住宅有個資訊鈴做個客觀標準，但非住宅物業，工商舖就沒有。正如上述，全層盤也有辦法從政府有關部門找到實際數字，寫字樓分間單位，尤其好似皇后大道中九號，力寶大廈等，投資者一層層買來自己劏細賣的，他們劏到層層不同樣子，面積五花八門，據資深經紀講，當時有些醒目的投資者，劏單位時找則師計好實用面積，寫在樓契上，買家就買得更安心，不過，這類投資者不多，經紀多是自己度面積，然後告訴買家，信不信便由他了。

或許地監局以前認為工商舖是小眾市場，所以他們的例和要求都是針對住宅，但隨著工商舖的投資日見普及，參與的市民日多，在保障這群投資者的權益下，地局也應考慮下加強對這些物業的監管，同時，在這類物業欠缺實用面積標準問題上，也應想想辦法，畢竟靠自己度也不是辦法，業主度同中介度或同買家度都可能出現偏差，現甲級商廈逾萬元一呎，誤差十呎八呎，涉及金額都十幾萬，能沒有統一標準嗎？