收購市場陷阱處處

木鐸
2012年5月15日

二手市場靜，但舊樓收購市場仍然風起雲湧，尤其是一些發展商已洗濕了個頭，欲罷不能的項目，買賣雙方的角力就更是殺得天昏地暗，日月無光。不過，拳來腳往的背後，隨時街坊們在不知不覺間被人借機抽水，上下其手。

話說鰂魚涌有個項目，太古已買了相當業權，但又未到強拍水平，真是不湯不水，發展商唯有施展其無窮的耐性，又搵經紀鼓其如簧之舌，看看是否可以殺出條血路。買賣雙方各有立場，業主當然是發狂叫價，準備搬上半山住啦！但需知蝕本生意無人做，計唔惦數，買家也無奈。

近日其中一個業主中的麥加登突然變陣，叫班小業主聯合委託一間中介代理，以招標形式出售，以求賣得個好價錢。搵經紀幫手其實也無可厚非，奇就奇在麥加登介紹了一個名不見經傳的細公司負責招標。

招標有別於一般獨家代理，經紀的江湖地位十分重要，因為買家入標時很在乎招標者是否公正嚴明，若然碰着一些無信用無操守的壞份子，將自己的出價透露給與中介相熟的買家友好，豈不是為人作嫁衣裳。買不到心頭好事少，被人搵笨就勢係假，所以有心招標的業主多數幫襯外資大行，買家才有信心入標。最低限度都找間看起來好似好專業的測量師行或律師行。近年兩間以專做住宅起家的主流大行都找到一些標做，但數量不多，講物業質素也及不上外資大行。可見，小型行在這方面無生存空間。

而這間負責招標的行仔也好有趣，據其中一個業主透露，該中介好馬虎，拿份一般住宅委託書給業主們簽，訂明叫價及獨家期便了事。而非簽一份聯合出售的正式文件。在這種做法下，我相信有意入標的買家會絶無僅有，最後得益者是經紀。 　　　　　　　　　

委託書替代聯合出售文件

何解呢？首先，上述物業大部份單位已被一間有名有姓的上市發展商買入，其他發展商怕得失行家，入標興趣不會大。而且好多發展商怕［合作發展］閙意見，非特別要好，山盟海誓的友好不合作。但最要命的是原先收購的發展商是從低價購入，在拉上補下情況下，他們是有條件出價很進取的，今日他們也吃不消，小業主們叫的自然是天價啦，這又怎可能吸引到第二個發展商的興趣呀（第二個發展商就做不到拉上補下，買入樓面地價多少便是多少）。

而最要命，最令人卻步的是，中介沒有做一份聯合出售的文件，那份草率的委託書根本不可能取代聯售合約，因為後者有法律條文限制了業主們到價要賣，無人可以中途縮沙，否則要負上法律責任（而事實上麥加登在慫恿街坊簽時，都強調份委託書沒甚約束力，簽了無壞云云）。換句話講，就算自己出價最高，埋門都可能買不到，因為業主可以反悔。既然有機會煲無米粥，發展商身邊的師爺自然勸住老闆啦。麥加登又聲稱，就算找不到其他發展商，也可吸到炒家。這就更天方夜談，炒家唯利是圖，你的叫價是包括了下家的利潤，那又怎吸引到炒家呢？

表面看來，即使找間真正的測量師行來做，都未必成功，為何麥加登又出此奇招，那間細行又是否太得閒，搵煲無米粥來煲呢？以下純粹推測，看官可以研究下。阿木覺得招標只是虛招。連招標合約都欠奉，其化學程度可見一斑，相信往後日子，會連廣告費也省掉。總之整個［局］的關鍵就是那份委託書和那間［細行］。

委託書訂明獨家代理日期。招標而言，籌備需時，花幾個月做獨家是合理，截標一刻未必即時有結果，需時跟進，幾個月後再延多幾個月，來個半年也不出奇。大家要注意的是，委託書上列明業主賣出，買家付佣，業主不用付。但若有人反悔，無跟大隊，賣予第三者，就要賠佣給中介。正如上述所講，這個標食白果，浪費時間的多。今日戰雲密佈，中國同菲律賓和越南在南海糾紛隨時開戰，歐洲債務危機隨時因希臘的魯莽行動而惡化，好多好多黑天鵝都會出現，沖擊香港樓市，有些業主忍不住，獨自搵太古講數，優惠價賣樓不出奇，到時這位變節者就了賠佣給那位不勞而獲的行仔了。

行仔做事向來彈性，分分鐘負責人是一腳踢，老闆，經理，經紀，秘書，清潔都是同一個人，所以做事方法可以好靈活，例如日後向麥加登投桃報李，等價交易嘛，合情合理，否則出面那麼多大行和外資測量師行不挑，為何獨選一間無招標經驗的行仔呢？所以阿木話：街坊們簽約時真是要好小心，否則被人賣了豬仔也不知道。