| 你認識樓市嗎？（上） | |
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木鐸 2012年4月23日 |
香港地少人多，故地產向來是我們主要的話題。地產資訊更是傳媒主要戰場之一，資訊雖這麼氾濫，但其實我們對地產的實質情況實在好不認識，因傳媒主要消息來自發展商及經紀，消息來源因其本身立場，而加以修飾和調樓，所以我們接觸的數據和資料好似好多，實是一無所知或只知局部。日前與幾位既是經紀又是投資者的老友竹戰，適逢有人提起有則新聞話：反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報102.5點，按周升0.7%。料將突破97年10月高位102.93，創歷史新高。政府對樓價創新高，表示密切關注。聽畢，大家都大笑起來。
專做西半山代理生意的拜仁劉話，今個港島牛市早就超97啦！且還不是超幾個巴仙，好多樓是講超幾多成，有些更比97高逾倍。然而世事永遠是你觸摸不到的，樓市如股市，恒指升，不代表你買的股升，即使你買着的股跟着大市升，幅度也會有快有慢。好似西半山到中環一帶，你以為大升的傳統豪宅區，羅便臣道和干德道的樓價升幅相比一些毫不顯眼，中西區小型住宅物業，可說大墮後。那些中西區樓的升幅往往逾一倍。講你都唔信！
中西區樓仔樓價高過97逾倍
報章多報導雍景台等指標屋苑又破97價云云！好似好爆炸，查實那些［樓仔］對炒家來說才是本少利大的大茶飯。中環蘭桂坊榮華大廈現呎價（實用）11,000元，97年4,700元。上環荷李活道舊樓金荷大廈現呎價（建築）9,885元，97才4,342元，卑利街英邦大廈現做10,349元一呎，97是5,644元，些利街十六號Yuppie Tel現呎價6,250元，97價3,140元。閣麟街祥暉大廈現呎價9,836元，九七5,077元。堅道康和大廈現呎價（實用）14,765元，97僅7,407元。在文武廟後面的太平山街，不拿地圖也找不着的銀禧大廈最經典，現呎價（實用）12,000元，97只6,700元。摩羅廟街樂欣大廈現呎價（實用）16,862元，97價10,997元。
中環有條不講你不知的街----己連拿利，那裡樓價飈到你唔信，全是舊樓，樹福大廈現呎價（實用）15,128元，九七7,949元，同街翠怡閣現呎價（建築）10,283元，97僅6,191元。咫尺之遙的西半山的大面積豪宅的升幅相比這些又舊又細，區域絶不尊貴的殘樓，真是無得比。大樓跑得較出色的是何東故居香港花園，又是一幢超齡巨宅，97才七千元一呎，現16,000元一呎，勁過半山所有20年以下的豪宅的升幅。鄰近中上環的西營盤因快有地鐵，又炒收購既念，區內樓仔樓價也發癲，居仁閣現呎價（實用）12,920元，97價7,871元，居仁僅冰山一角，發展商收購帶動財富效應，大幅推高區內樓價。
上述可能是一些極端的例子，查實好多樓仔的走勢好靚，堅道美蘭閣現呎價（實用）15,727元，97價10,277元。寶玉閣現呎價（實用）13.081元，97是9,559元，金庭居現呎價（實用）14,044元，97年10,881元。廣堅大廈現呎價(實用)13,607元，97價10,259元，這批堅道樓仔動輒比97貴三成。
灣仔樓仔升過97倍倍聲
他又話，何只中西區和半山，灣仔爆冷情況也觸目。灣仔指標豪宅盤會景閣今日未跑近97價，使人失望，但一些名不見經傳的［樓仔］就戰績輝煌，表現突出。大佛口聖佛蘭士大廈，呎價現9,538元（建築），97是5,585元。星街永星苑現呎價（實用）18,650元，97是9,327元。李節街文熙大廈現呎價(實用)13,312元，97是6,491元。汕頭街仁美大廈現呎價（實用）13,000元，97為6,376元。謝斐道仁文大廈現呎價（實用）9,016元，97才5,601元。電氣道星輝苑現呎價(實用)13,133元，97是7,256元。升幅倍倍聲！彪炳過會景和灣仔半山堅尼地道上的豪宅的升幅，樓仔投資回報真犀利。鄰近灣仔的銅鑼灣都有六合彩開，以賓館林立和一樓一多出名的鳳鳴大廈的造價就比97高逾一倍。九樓Ｆ室，近期以528萬易手，比97時同一單位成交價255萬高逾一倍，服未！
司徒拔道舊樓升到嚇死人
［大樓］是否無［細樓］那麼勁呢？又不盡然。現實生活是充滿意外，跑得最勁的樓往往是出人意表，不是那些樓齡新，有會所，位置最好的樓，而是一些冷門，我們較少留意的舊樓。渣甸山樓王嘉雲台夠靚仔啦！比97高四五成好未。古稀之年的司徒拔道玫瑰新村現呎價（實用）19,825元，97價9,653元，一倍都唔止，同街史前舊樓紀園現呎價（實用）18,023元，97年11,751元。
跑馬地也有趣，押注區內樓仔或舊樓身上，勝過押樓王禮頓山，寶輝大廈現呎價（實用）13,197元，97年才6,639，升逾倍。山光苑現呎價（實用）14,634元，97年9,314元。在今次牛市中，可睇到投資［新不如舊］，［大不如細］。市場好多你無留意的單幢樓，舊樓或樓仔期間都有超卓表現，上述只是以97做對比，樓價升幅倍倍聲，好似好威，若以沙士低位比較，這類樓就真是升了好幾倍，投資回報誰能匹敵！所謂兵無常勢，水無常形，投資忌一部通書睇到老。更忌閉門做車，紙上談車，做功課只靠傳媒和經紀給建議和資料就最無前途。
投資物業忌閉門做車
事實是你入去任何一個中介連鎖店話要投資地產，無論你問經理或經紀，對方都不會推介任何一間上述跑嬴大市十條街的樓，只會夾你買［即買即坐艇］的新盤，稍有良心點的，拉你買半山甚麼藍籌屋苑。一般買家也頗為接受，心想大型屋苑，名氣有保証。對！買大型屋苑或名廈是較穩妥，但投資就是想有豐厚回報。世上無免費午餐，投資回報倍倍聲的機會是留給區內專業投資者和經紀的。那些靠報紙了解市場和做投資決定的師奶能賺一成半成已十分開心和覺得自己行運了。
大藍籌落後大市
客觀而言，港島在今個牛市的表現比九龍和新界好很多，而那些傳媒吹噓太古城，康怡，城市花園，賽西湖等，破97價，又話破97好危險云云，真無知，好多樓仔早就過了97成倍，無一倍都四五成啦！又如何，這些樓仔勝在有幾強勁租金支持，租售都有價有市。相對而言，好多藍籌屋苑僅升穿97些少，大落後，故阿劉話他不僅對個市不擔心，見那些大藍籌大落後，都手痕想炒落後。所以話［越是走得前，越是了解個市，越有不同的見解］。