舊樓收購無得做？！

木鐸
2012年7月27日

廣東人天性好賭，張之洞廣東開賭，幫了慈禧不少忙。香港承繼了這優良傳統，無賭不歡，余身邊的人不是賭馬便是股或樓，尤其股市，參與度尤高，豐儉尤人嘛！但歐債危機下，個市老千局似的，漲小小，跌勁勁！尤其隻183，我原本幾鐘意，貪其上落大，除時飈四五成，我是業餘投資，持有一年，有賺五成佳績，所以雖然近期這隻股長期三毫八，都覺得可等一等，博有消息炒上去，誰知早陣子曾短暫炒上四毫就不舉，這還不重要，最慘是跟著越跌越有，昨天跌得好殘。細心地想想，也是跌得有道理。其主要業務，也可說是唯一業務是舊樓收購，可見的將來，這行幾難做，若然做這門生意的人的手法不轉一轉，都好難有前景。

舊樓收購涉及的時間可能不是太長，但之後搞交吉，開則入圖到真正賣得樓，必定要有一段投資期，今時今日你問任何一個市井投資者，他都可以告訴你整個地球的經濟好不妥，因為核心動力的歐美地區沉痾不愈。這種經濟的變化，老百姓的敏感度可能不會那麼高，因為我們（尤其國內同胞）有積蓄，使我們仍緬懷沉醉在世界工廠不斷賺外匯，沒完沒了的歐美資金排隊湧入中國的光景。但發展商謀臣如雨，尤其其行業要前瞻性好強，因為由買地去到真正賣樓需要幾年時間，若然預期個市未來幾年是跌，他們自然放緩買地速度，就算買，為減風險，土地成本一定會好保守。相對而言，上述經濟因素尚未明顯地影響到我們，所以你見到發展商賣樓訂價仍進取，然而買土地的態度就截然不同了。且梁振英講明會大推土地，發展商在舊樓市場的積極性自然大減，留力投靚力，博撿便宜啦！

在上述兩個背境下，舊樓收購中介會好難做。買方意志薄弱，出價審慎，挑貨嚴謹，然而，賣方根本察覺不到市場的變化，就算他們察覺到，都認為是一時間市場風浪，轉眼間便過去，無想到經濟週期是不會行上落市的，週期一到，便是幾年。除週期問題，香港政府對發展商的利潤管制日緊，如發水樓的管制，都令發展商步步為營，買地意慾同去及前年好不同。老業主們不明白，仍以收購最風光的思維（2009-2011年見貨搶貨，價錢越搶越癲，麵粉貴過麵包）判斷當前形勢，堅持高價。這樣，哪有發展商肯冒險呀！傳統營商思想是──唔做唔會蝕。發展商停手，將精神放在租務上，一樣可以同股東交待。但做舊樓中介的公司和經紀就大件事了。若然中介不打破此困局，就死路一條，所以我都建議沽貨避險。

要突破，可以話易，又可以話好不容易！千軍萬馬地打野戰，做收購，都是近幾年的事，這班經紀打慣牛市戰，順著班業主來打，永遠是那句：開個價呀！最緊要是夠八成，就算唔夠都集一批，我同你想辦法呀。發展商求貨之時，順著班老人家意，他說九千就九千，他話萬五就萬五，獨立購入又獨立購入，是沒有問題的，但時移勢易，今日不是發展商求貨，而是［貨求客］，業主們的要適應市場的轉變。現實是，老街坊哪有這種市場觸覺和智慧去面對全新的形勢呀！在他們的角度而言，賣不去就住到死囉（他們多不會考慮驗窗驗樓等日重的開支）！水浸眼眉的，反而是經紀，而也只有經紀有能力使這群上述所言沒有市場觸覺智慧的老街坊面對現實，作出理智的決定：以合理市場價賣樓，交吉收尾數時，分分鐘樓價已開始回落，賺了換樓時機。

我想講的是，今時今日經紀仍不改變手法，堅持用牛市時，順著班業主，不將大市已變的實情告訴他們，讓他們堅持一個短期內也不可能有承接的叫價，終有一天，班老街坊會埋怨這班經紀［害死人］，無警愓他們，無為他們爭取到殘樓換新樓的機會。好多經紀都會想：轉變做法，告訴業主們真相，對方一定會不開心，但你若不這樣做，有一天，樓市倒了，他們一樣會怨你一世。有些經紀話，我勸他們面對現實，不中聽，班業主自然跟對手，說中聽說話的經紀走啦。謊話終有被拆穿的一天，近一年有不少中介以市場不能接受的建議價吸引老街坊委託他們聯合出售一些舊樓，結果弄到獨家期滿都無結果，班街坊自然知道誰講大話，誰講實話。所以我認為不應為討好業主而［講大話］，這是無意思的。經紀是靠做成交來開飯，而不是靠爭取個永遠做不成生意的獨家代理或招標來過過癮的，若然中介不調整一下做事手法，回應當前的形勢，我就對這行業相對不看好了。

近半年舊樓收購可謂裏足不前，之前在鰂魚涌好勇的太古都情了下來，絶跡濱海街，收到不湯不水的海灣海旁也似不了了之，最害死人的是之前炒太古收購概念的濱海街金海樓，不少炒家大手大手入了市，現在太古無行動，這班炒家都嚇到面青。無他，太古都識計數，那些買了大批貨的地盤不怕有其他發展商沾手，故不如等個市回，撿便宜好過天價追貨那麼笨。舊樓市場時刻都千變萬化，投資者一定要好靈活，否則做硬大閘蟹。