跟四叔無運行（上）

木鐸
2012年6月4日

打壓住宅樓價已成國策，善鑽空子的香港投資者和中介順理成章地將焦點移向非住宅物業。每樣新投資產品都需有隻打齋鶴導賭仔升仙，而這隻紙鶴多是經紀。面對市場生態轉變，住宅淡，大行善用其客戶資源，一於教班羊群炒非住宅。近期一間上市地產經紀行舉辦工廈講座，大談工廈投資潛力，原估計入座率約八成，豈料今次座無虛席，甚有氣氛。估計這班有興趣了解這種投資工具的人，好快便成為這中介公司的工商舖位組的大客。

據悉，參與是次講座的人主要是中年人，大多數是住宅投資者，他們有感於住宅市太政治化，高官久不久就出口術。他們雖也明口術實質做成的打擊有限，但聽到都不舒服，且現炒住宅成本貴（有額外厘印），因此都想另覓投資工具，非住宅物業不是國家和港府打擊焦點，自然是首選。預料這類座講會越搞越多，除工廈，中介都會使盡辦法，教班住宅客炒舖位和寫字樓。

撇開SSD和政府打壓不談，好多住宅客深入了解後，都將焦點移向工廈和寫字樓，因即使住宅同非住宅租金回報一樣，後者都勝前者，因住宅租金包差餉管理費，後者則由租客負擔。裝修的皮費，舖位是由租客負責，寫字樓的裝修費又肯定比住宅低好多，頂多天花地氈，少了浴室厠房要關心，差好遠。講投資金額，工廈三千多元一呎比目皆是，寫字樓也豐儉由人，除逾萬元一呎的甲級商廈，也可炒大眾化價錢的乙丙級商廈。這些因素都是住宅客資金流向非住宅市場。

四叔話炒股勝炒樓，他是當世權威，有說服力。之前也有不少人話炒股成本遠比樓低，無律師費，利得稅，物業稅，差餉，炒股經紀佣和厘印又遠比樓低，套現能力也更強，按個鍵就可等收錢。且若你真是對樓市有信心，可投資者地產股云云，話：［一樣啫，地產升，地產股點會唔升呀！］如信奉這邏輯，就必死無疑！莫講話將SSD實施後的一段樓市淡靜時間，兩者比較，股是跑輸，就算是將時段拉長一點，兩年吧，恒基兆業(12)，新鴻基地產(16)，新世界(17)，長江實業(1)為例，又是跑輸（輸息輸價，就算股的息率不變，但租金一直升，又是買樓着數）。中線而言，買樓好過買股，我火中取栗，買田生（183），守了一年，0.66元入，近1元走，好過買大藍籌，但試問買這類股仔，又怎會下重注呀。所以話睇好地產後市就下地產股注根本不是事實，真係要搵金田一解答下點解會咁奇怪。

地產股使人傷心，號稱保本，定過抬油，又話派息好疏爽的房地產基金，也多數是騙徒，七隻基金輸五隻，富豪產業信託(1881)以2.68元上市，現1.73元，匯賢產業信託(87001)以5.24元上市，現3.71元，陽光房地產基金(435)以2.6元上市，現2.44元，冠軍房地產信託基金(2778)以5.1元上市，現3.15元。泓富(808)以2.16元上市，現1.69元。有溢價的基金得越秀(405)以3.075元上市，現3.52元，置富(778)以3.5119元上市，現4.43元。這種利潤就真是慘不忍睹，只是好過赤字吧。一支獨秀的基金僅領匯(823)，上市價10.3元，上週收市價29.75元。所有不同類型的物業的租售價一直升，我都不明為何講到那麼穩定的房地產基金會有此表現。最便人百思不得其解的是輸股價外，更輸股息。以冠軍為例，它持有那麼多優質的香港商場和寫字樓，年年加租，空置率又低，股價無人炒而不振，我不怪它，但為何在賺大錢的時間，股息會越派越低，上市時股20仙，現縮水縮到11.9仙。冠軍不是個別例子，大家得閒可以睇睇其他房地產基金，都有派息減少的情況。我想穩定才投資這類基金，最後竟然蝕息又蝕價。總的而言，相信買地產股就等同買樓，就真係米都有得你乞。為甚麼地產股走勢會同樓價走勢不同，我才疏學淺，答不到，但這又是常見現象，金礦股都同金價不是同步啦！所以話［投資］真是最忌想當然。

上次我同大家分享過經紀文近幾年的個案，他近兩年來同步買中資銀行股和樓，結果工商銀行同建設銀行期間原地踏步，但買樓的收入已翻兩翻。查實不僅大陸銀行使人失望，香港人的心頭好，五號仔匯豐亦一樣害死人，誤買它來［抗通漲］或儲蓄就得不償失，悔不當初了。賭馬睇往績，投資一樣，睇完上述數據，我想好多人同我一樣，就算不投資樓市，怕接火棒，都不會玩股票。那些所謂穩定，可以長期持有的大藍籌，根本就是謊言大話，浪費了不少人的青春，更影響了無數人的退休生活。若然我是香港政府和積金局，就會將話份強積金和外匯基金放在香港樓市上，並減少在股市和債市的比例。

四叔說話越來越不中肯，他鼓吹人棄樓買股，旨在取悅中央，現在國策是按下樓價，最好大家沽貨，中央才有功課交，故就算新盤樓價屢創新高，石硤尾都去到成萬銀一呎，班發展商又高價求地，擺明是睇個市升，四叔都埋沒良心話買股好過買樓，皆因［政治正確］也（香港是國際金融中心，叫人去炒股實是政治正確啦）。現在不僅香港傳媒自我審查，連班財閥都一樣，一言一行，以取悅北大人為依歸，真悲哀。不過都好難怪，自從新地和華置犯官非後，財閥們人人自危，杯弓蛇影，草木皆兵，畢竟之前大家靠官商勾結，順風順水，若然中央要算舊帳，就真是人人都有一筆電話簿咁厚的帳可算，你話他們怎能不步步為營呀。所以我絶對不懷疑有一日政府話無地蓋公居屋，四叔會二話不說，拿些入貨價根本好賤的農地出來做順水人情。

話說回來，不炒住宅，炒非住宅，我個人又相當保留。