四叔製做八萬五

木鐸
2012年5月29日

股神四叔在搵銀方面真是好有創意，明明是搵政府笨，提議免補地價，使其持有的農地可以蓋房子賣給市民，講到大義凜然似的。查實若然政府聽他點的話，對市場的殺傷力肯定勁過當年董伯伯的八萬五了，因為發展商們手上有待轉變用途的農地實在很多，而四叔的建議亦正正反映出發展商們發展［農地］的艱難。

很多金融分析員總是以欣賞的語氣講某某發展商有多少土地儲備和持有多少百萬呎農地。但其實那驚人數字的農地面積中，有多少是成熟的，可以拿來蓋房子的呢？若然全都或大部份可以即時發展的話，那些甚麼四大發展商根本不用肩摩轂擊同政府投地或入標買兩鐵同市建局的地啦！四叔又不用長年累月在市區收購舊樓啦！因為事實上農地這門東西實在是一件好煩的事。

表面看來，買農地是以農地價，價錢當然賤！就算補地價，因不用公開競投，不會因競爭出現溢價，看起來好似好着數。事實不然，好多農地項目都拖了好漫長的歲月。首先，講明的申請改用途，即是要求政府改變原先的規劃，由一種東西變成另一種，政府不是事必批准的（有時根本不是補地價金額的問題，是政府的規劃原則問題），近年民間聲音強勁，有附近居民同你講環保，講整體規劃景觀，集體回憶或交通就更大件事了。

第二才講補地價金額。政府好矛盾，口口聲聲話香港樓價貴，悲天憫人地說市民負擔不起，但行為上可以看出，高地價的始作俑者是政府，賣地以拍賣來激起競投氣氛，以求高價，補地價也一樣，計到盡，發展商自然是將成本轉嫁給消費者啦！再加上其所謂的合理利潤，新界樓如何不賣市區價呀。不過如何轉嫁都不能不顧及市民實際負擔能力，這便是發展商好多時花好長時間同政府就補地價問題上角力的原因。

因此，四叔寧薄利多銷，建議政府免補地價，使他們與政府無止境地糾纏的農地項目得以上馬。這不單是四叔的心底話，也是不少大發展商所面對的共同問題。其實若然這班發展商的農地儲備可以被釋放出來，都幾嚇人，力量會比八萬五更勁。若然免補地價，究竟地積比又是多少呢？這又是這次另類八萬五的關鍵。

查實發展農地真是一場好漫長的戰爭，申請改用途和傾補地價煩，統一業權更煩，發展商講話有多少萬呎農地是騙人的，他們在某個區域所收購的土地往往是很零碎或一大片地中，存在很多洞，需要花時間同那些未投降的業主傾的，情況一如市區收購舊樓。更常見的是收購到完整的地後，原來那幅地無路出外面，要同其他業主買路權。總之就煩啦！

四叔真係好精靈，度到條橋教政府如何釋放新界土地資源外，又幫到自己發大財（起碼節省了時間），更是連環連，又建議政府搞定息按揭等等，總之是迫人買樓，便日後蓋出來的廉價房子不愁出路，真是抵他發達。