一個地產人對新政府的期望

木鐸
2012年6月18日

梁振英昨出席一個公開活動時，被市民問及公屋上樓輪候時間長時承認，等上樓時間確是長了，原因是公屋發展程序出了問題。查實何只公屋呀，近日同位地產界老行尊傾開，對方期望新政府上場，真是要檢討一下目前市區重建的一些程序，若市區重建步伐可以加快，實有助增加住屋供應，對平穩樓價有實質幫助。

老友田生地產老闆區永華做了地產二十多年，對物業發展的流程最為清楚，他覺得土地供應除靠移山填海，市區重建也不容忽略，而市區重建就常涉及發展商同政府商討換契和補地價的程序。發展商往往花大量市間同政府就一些需改變用途或增加建築樓面的項目傾換契，好不容易獲批後，又開始拗補地價。發展商的投資期被拖長了事少，阻礙了舊區重建步伐，壓抑了新樓供應，被投資者借題炒高樓價事大。所以話政府是否真的要檢討下現時的審批程序呢？

講開補地價，老友又有個幾革命性的構思，他建議將全香港九龍新界的地段分區標示補地價金額，讓發展商及小市民一目了然。優點一是可以使發展商一開始就掌握到整個項目的地價成本，當他們預先知道補地價金額，他們便可以準確出價給小業主，這樣，就不會出現因發展商高估了日後補地價而壓低了向小業主的出價，使小業主利益受損。預知補地價，發展商對一些叫價看來較高的項目，可作較準確估算，勉強計到數的，也有機會出手，好過現在發展商對補地價一定是預鬆一些，對一些叫價較高的項目就會卻步。

優點二是明碼實價好過今日私底下傾，往往出現不同發展商在相約地區補地價金額出現差異，就實有人話官商勾結，若然補地價的透明度提高到事先聲明，一視同仁的話，閒言閒語就自然少了。

做開舊樓重建，就最了解當中辛酸，好不容易買足了八成業權，其實只是做了成件事的好小部份，前路漫漫，補地價都是後話，申請強拍都花你幾個月或更長的時間啦！強拍是要經土地審裁處，即是經法院，香港法官根本就不夠，政府真是要檢討下強拍的司法程序的效率，因為現正直接影響到市區重建速度。

另香港經濟轉型，工廈區早就應規劃作住宅用，但工廈重建作住宅的步伐一直不理想，這與重建住宅後的樓面比原先工廈樓面少，這降低了原業主重建的誘因，也使發展商出價時是根據重建住宅的樓面，工廈業主自然覺得個價鹹，而不願參與重建，這便白白浪費了很多交通便利，基建設施充足的土地資源，真是可惜得很。若然政府特事特辦，讓工廈重建的住宅地可以原有樓面重建，肯定工廈區很快會成為市民的安樂窩。

與工廈情況類似的是公務員合作社物業，它們的位置多是旺中帶靜，大有發展潛力。可是這些公務員業主在將物業售予發展商時，須向政府補地價，在補地價後，他們賣樓所得往往不足夠在同區換購一個樓齡較新，相同面積的單位。所以發展商在收購這類物業的個案真是屈指可數。其中的補地價程序也頗值得政府研究一下，因很多業都不想先自行補地價，才賣給發展商，這也情有可原，一般賣居屋或丁屋都要補地價，但這類樓單伙獨戶，找客買易，有買家後，才補地價，然後賣樓。但找發展商收購，變數好多，中途發展商變卦說不定，有小業主縮沙說不定，若花了大筆錢又賣不成樓，對班已退休的老業主而言，係好傷，政府若可因應這些情況，改善一下補地價程序，公務員樓一類珍貴土地資源就可釋放出來。

梁特首常常落區聽老百姓意見是好事，尤其是在草根階層中收取對房屋的意見，但阿木認為地產人，包括發展商，中介，測量師等等，他們都有不少意見，訴求和期望，都是對穩定樓市，使市民安居樂業有幫助的，梁應爭取機會聽取他們的聲音，兼聽則明呀！