| 你認識樓市嗎？（下） | |
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木鐸 2012年4月24日 |
一起竹戰的經紀文搭腔：九龍表現雖較港島差，好多地鐵上蓋名牌屋苑，尤其97相當當炒的屋苑，如東區龍頭匯景花園與麗港城，德福花園，以及向來成交多的黃埔花園等，現都升不回97價。但一些你想也想不到的單幢舊樓則走勢凌厲，柯士甸道幸運大廈現呎價（實用）10,962元，97價6,992元。尖沙咀廣東道文利大廈現呎價（實用）11,127元，97年6,882元。帝國大廈現呎價（實用）11,140元，97價5,889元。最極端例子是漢口道漢口大廈，近期呎價7,429元，97年才2000元，爆大冷，飈足兩倍。這些都是平日他有留意或有份炒的樓的動態，其實還有很多平日無人留意的［樓細］都升到無人信。
物業市場真係好複雜，每個屋苑，每幢大廈都有個別性發展，不僅有些跑得快，有些慢（僅跑貼97價），有些則與97差一大截，深井似被落降頭，新地蓋的浪翠園若擺在另一區，肯定呎價萬萬聲！97高峰期浪翠呎價七千多元，今日四千多，黃金海岸一樣，麗都花園好一點，因97沒那麼高，六千元一呎，現四千左右。天水圍嘉湖山莊也大落後，班業主睇住元朗樓升越97位，都好眼紅。
雖有些極端，大落後的個案，都影響不到他對物業的看法，他堅信［長揸必賺］。他說，銀行按揭還款期都 20年啦！你見過有哪個屋苑，哪幢大廈現樓價是低過20年前的呢？若真有這類極端案例，可以股票視之，買股票都會買着一些［人升它不升］的特殊例子，碰着這個案，抵你死啦！牛市時都有些股停牌或清盤啦！但買樓衰極都有租收，用家最少賺個［住］，安慰奬吧！
燒鵝飯夠50元啦 財爺點解唔打壓
他續說，個市好複雜，政府同議員話打擊樓價，對升幅大落後的業主好不公平。港元貶值，哪樣東西不加價？燒鵝飯都50文碟啦！夠貴過97成倍！又不見曾俊華拿措施出來打壓下，李卓人為何不去快餐店示威，長毛不去快餐店門口抬棺材呢？食飯，搭車，學費等樣樣加價，政府為何獨不准樓價升？若照政府，議員和班甚麼分析員的邏輯，見到97價就話貴（一個十多年前的價，早被通脹消化了啦！），那麼80年代同90年代樓價差成倍，90年代的人若堅持樓價回到80年代才合理，才買樓，肯定收場好慘，成世買不到樓，樓價是好難用倒後鏡去睇的。
舖／寫字樓／車位租售價升幅都好影響民生
你話住宅樓價瘋，舖位比其瘋得多，住宅價瘋極，租金回報平均都有三厘，舖位就低得多。你話舖位是否超買呢！而舖位升幅比97就高出好多倍啦！舖位租售價不影響民生嗎？我們買日用品，用膳，娛樂，睇醫生等支出都加了價，捱貴價是因店方捱貴租。好多交租能力稍弱的個體戶被狂升的租金吞噬，店東失業或提早退休，政府為何忽視其苦況，單單針對住宅呢？政府各種打壓住宅的政策，尤其額外厘印，將資金推往非住宅物業，使舖位買賣價越升越有，尤其近時代廣場的耀華街等橫街窄巷，超97十幾倍啦！現舖位價處歷史性高位，商戶捱貴租，市民捱貴東西的情況與日俱增。
寫字樓一樣，又是［資金市］，樓價升幅推高了租金，羊毛出在羊身上，租戶租金支出增加，為平衝經營成本，便拿職工來開刀。故就算生意是好了，收入增，但員工沾不到好處，工資升幅被壓抑，因僱方拿利潤的增加去支付租金。你話寫字樓樓價關不關民生事呢？還有車位呢？無論私人停車場或車位或領匯旗下的屋邨車位租金都加，加，加！小市民肩上重擔百上加斤，政府要否管制呢？事實是［無得管］，管的話，只是將資金趕去其他地方，投資者一樣可以炒其他東西。天要下雨，娘要嫁人，讓市場，讓上帝去調節吧！為何單單針對住宅呢？政府可以做的，頂多是蓋多些公屋。
用家現可入市嗎？
班資深小投資者車大炮車到差不多時，一齊竹戰的六嬸問：［講咁耐，即是現應否買樓呢，我是買家，小市民，賺錢好辛苦，買完即跌，會好無辜。］
經紀文說：［供一層樓動輒20幾30年，期間樓市，息口及經濟週期定有上落。投資者或炒家就需掌握這些東西來高沽低吸圖利，但用家根本不是那回事。若我告訴你2012第四季跌，2013中反彈，用家會否2012年第四季賣樓，2013年中賣樓呢?需知道用家買樓有別於投資者，價錢吸引，反彈力強的，未必是其心目中的理想居所，用家一時話要睇風水，一時又話要睇景觀，校網，是否近父母，方便飲湯或揀層數是否吉利，千挑細選，幾經辛苦才找到心目中的理想居所，可倉卒之間買嗎？我告訴你某層樓今年會跑贏大市，但該物業是一個你不喜歡住的單位，你會買嗎？用家同投資者的取向完全不同。何況我堅信你持貨二十年必賺（就算二十年後你的單位的價值不變，也賺了二十年的租值和一分安全感），期間的上落對你又有何意義呢？除非你是炒家。］
樓價一時間的上落是會使人有點不安，但正如之前講，香港經歷那麼大的災難──金融風暴，距今二十年不夠，業主們手上的資產不是完好無缺嗎？有不少樓升值三成到成倍，所以作為長線投資者或用家，我不會問：樓價會上或落，這問題。尤其香港好怪，買車都有折舊，你層樓住了五十年，發展商或市建局還會換層新樓給你，弄到今日舊樓價有價有市，你話［物業］是否一項長青的投資呢？
作為中短線投資者，我亦不擔心個市。現香港政府已走中國計劃經濟的路，凡事干預，叫［調控］喎！港府已對樓市出了最大努力，出好多措施想弄垮樓市。結果僅使交投停滯，樓價僅落個微不足道的幾個百分點。為何？都話甚麼都加加加，樓價怎會逆大跌呀？但溫總講，香港經濟有下行風險，中國也調低了經濟增長預測。整體經濟下行的話，樓價是會受影響的，但請勿忘記，我們的政府現由積極［不干預］變成［干預］，即樓價［升］時打壓，樓價跌時自然又有應對！小學生都知，樓價若出現大跌，整個經濟會受累，屆時全能而有為的梁政權自然會申出無形之手托市，他只需將鬍鬚曾搞落的打壓樓市措拖取消，便可有力托市，托不了，便出其舊招，甚麼首次置業貸款等。但總的來說，中短線樓市仍是行［資金市］，易升難跌。
［我對個市都好有信心。我的策略是［止蝕不止賺］，即雖然現手上物業的價值是升了，但不會賣，不會此刻埋單計利潤，因眼見市面機會真的好少，無換馬機會，賣樓等如停止了自己的財富增值，持有現金等通脹來侵蝕，很笨。那些甚麼息口，歐美經濟，政府政策，我都不識，我只是一個經驗豐富的投資者，我覺得現在持貨是正確決定。］老劉講都好同意經紀文睇法。
阿木三年前也吃過虧，見內銀股落後大市，買了不少建行，工行，三年後，朋友同一銀碼投資地產，出出入入，賺了幾倍，我手上的工行，建行的價值今日同買入價一樣，五文六文，死未！股票使我死心，我之後都視樓為唯一儲蓄工具。唔通靠強積金咩，強積金都蝕啦！