舊樓收購好難做

木鐸
2011年7月20日

上次借完個膊頭讓發仔細哭訴近半年吊鹽水之苦，昨又到專做舊樓收購的經紀文。不僅二手樓難做，近年身光頸靚的收購經紀的生意亦一落千丈，一籌莫展。他說，發展商由買地到賣樓花需要一段時間，故做生意的策略好講前瞻性，炒家預計個市稍後有風險便即撤退，反應較用家快，發展商則因其行業特性，市場觸覺會較炒家更快，預計一年至兩年後市況回軟，便已殺車。近期歐美經濟環境惡化，中央和港府又加大打擊樓價力度，都讓發展商們對後有看不通或看淡之感。故近期不少洽購中項目在不知不覺間中止或彈弓手，調低收購價。

他解釋，銀行不僅收緊對小市民樓按，也收緊對發展商支持。查實有哪個所謂財雄勢厚的財團不靠銀行呀，銀行關水喉，不少發展商因而放慢或取消收購項目。港府和中央的態度也使他們覺得前路茫茫，不知所措，前者收緊樓按和設額外厘印和重建居屋，一副不推倒樓價誓不休的樣子，打擊樓價又是中央的所謂政治正確，對樓市蒙上一層陰影，每個人都是預期樓價升才買樓，在這個情況下，用家和投資者裹足，發展商何來勇氣買地蓋房來賣呢？發展商們靜觀其變也合情理。

除政府政策做成的陰影使發展商止步，政府揚言增加土地供應，也使即使對港樓市信心十足，打算大展拳腳的發展商減少收購舊樓。政府主動推地，更照顧到中小型發展商需要，如之前多幅紅磡地，均是針對中小型發展商的細地。不少之前在該區以併購形式買地的發展商大呼［走寶］，當中有些迄今尚未完成收購（只買了某列舊樓部份業權，根本無時間表何時完成收購和拆卸重建）者更大呼錯失良機。若早知政府增推土地，根本不會花時間同班街坊糾纏，會同政府現買現賣，不用擔心交吉，乾手淨腳，金錢和時間均易操縱，好過舊樓收購多多聲。這也使不少本擬在舊樓市場買地的發展商一下子冷靜下來。

雖然併購活動慢下來，但個別持貨少的發商仍選擇性地入一些優質貨，市場近日流傳百利保出價近五億元向金朝陽洽購天后成報大廈毗鄰，麥連街的一個酒店地盤，日內會成事。可見優質地盤仍是有銷路。　

他又話，查實他都幾佩服超人李，此君最近在全無競爭下，低價投得半山波老道地皮，撿得便宜的關鍵是其［定力］，當個個發展商發神經在［舊樓市場］搶貨插旗，他無跟紅頂白，保留實力，耐心等到真正有便宜撿時（即政府推貨）才不慌不忙起筷。不少發展商現不是已投入大量資金在舊樓，便是得不到銀行支持，見到推便宜靚地也無力投，長實冷手執個熱煎堆。所以話做人處世最重要是［定力］！賣地後，小超人表示他們沒負債，言下之意是大手現金撿便宜，服未！

話說回來，班收購經紀好慘，市場節奏慢下來，收入大減。最新發展商指令是［展開了，即買了大部份單位的項目仍收購，但價錢有跌無升。未開始或只收了好小部份或僅研究階段的，中止。］老百姓市場觸覺怎追得上發展商或炒家呀，其想法還停留在去年底，政府未推出打擊樓價措前的時間，口口聲聲皇帝女唔休賣，發展商若然彈弓手，調低收購價，自然與街坊們理想價越拉越濶，那就苦了中間人！中介做不成生意之餘，還被業主怒駡無誠意和玩嘢。大佬呀！市場變了呀！

［我們一類老油條深明月有陰晴圓缺，市有旺有淡，要好天搵埋落雨柴，最不幸是去年中見收購這行好做，才入行的新仔。搵不到錢，挫折感又強，不是碰到發展商縮沙，就是業主不識時務堅持天價］他說。何止收購經紀呀！港人向來興跟風，聽講話［收購］好做，便投機地入行，話地產旺，立刻考牌入行，需知道香港地產週期短，當你察覺到市旺好做時，查實已到牛市尾，入得行來，都轉入熊市啦！但老油條見慣風浪都明飄風不終朝，驟雨不終日，捱多一陣又否極泰來，沒甚麼大不了。不單收購經紀，一二手樓也一樣。最無謂是那些極度投機心態的後生仔，見市好入行，市道轉勢便轉行，日後市場轉好又入行，結果下次入行時又是牛市尾市，搭著尾班車或送車尾。兜兜轉轉，浪費自己青春，一事無成。奉勸各位同業，咬實牙關捱下去，終有出頭天的。

老友補充：不僅地產經紀要捱，相關的裝修佬，按揭經紀和律師都要忍下！