白居二續主導市場

過去幾週，市場焦點放在白表免補地價買二手居屋 (簡稱「白居二」) 身上。不論港九新界，「白居二」單位均錄得成交，而且一如筆者上個月預期，價量齊升。適逢有代理預測，未來幾年樓價可能大跌45%，負資產將重臨，而且會出現乾跌，令過萬個代理失業。面對種種消息，市民應如何自處？

居二價量料將橫行

由於過去個多月，白居二買家收到「購買証」，不少早前已睇樓的準買家陸續「扑鎚」，而居二業主比私樓業主較少主動接觸市場資訊，一時間市場上盤源快速消化，令價量齊升。然而，自「白居二」成交的新聞差不多每天見報後，業主見成交價吸引，放盤已陸續增加。同時，發出購買証至今約2個月，購買力已消耗了不少，盤源增加亦會令業主態度軟化。因此，筆者預期，未來「白居二」的成交會持續一定水平，但價錢及成交量只會有溫和升幅。

大跌誘因不足

近日市場有分析指，未來樓價將會大跌45%，原因是美國退市、加息及新供應倍增，加上3D政策，將會令樓市失去支持。然而，值得注意是，即使未來會加息，現時供款比率又接近歷史水平，但早前美聯儲傳出收水後，各地資本市場急跌，令美聯儲近日急澄清未是時候，而另外，本港現時供款比率接近歷史水平，但大部份人均是用家及長線投資者，手持多於一個物業而未供滿的的人，遠比97年要少，而發展商的槓桿比率亦遠低於97年，發展商無需掟貨吐現。因此，樓價大跌的條件並不成熟。筆者估計，未來加息將會令樓市回跌，但除非短期內加息3-4厘，否則出現軟著陸的機會遠高於短時間急跌，業主和準買家無需恐慌。

總括來說，未來「白居二」續主導二手市場，而一手方面，隨著發展商消化新例，一手樓盤將陸續開售，一手成交亦將回升。

2013年7月20日