為何綠悠及居屋反應遜預期？

過去一星期，綠悠雅苑開始揀樓，而居屋貨尾亦截止申請，無獨有偶，兩者反應皆較市場預期冷淡，究竟是甚麼原因？

綠悠遠期添風險

綠悠雅苑分三日揀樓，出席並買入單位的數目按日遞減。當中，綠表申請者的比例更是個位數。筆者認為，綠白表申請人放棄，各有原因。對白表申請人來說，單位尺價6000，扣除折扣率，尺價其實與同區二手物業相差不遠。然而，單位要到2015年交樓，而由於不少市場分析皆指出，未來2年利率有上升風險，而最近，多家銀行更首先調升按揭息率，二手市場亦有橫行跡象，種種不明朗因素，都令準買家卻步。至於綠表申請人，除了上述因素外，綠悠雅苑的管理費每尺高達$2.3-2.4，一個500單位要千多元管理費，可能佔他們公屋租金三分之一以上，亦遠較二手居屋每尺約$1要高。因此，綠表申請反應冷淡，可以理解。

天水圍居屋難銷

除此之外，房署亦推出八百多個居屋貨尾，除零星單位外，主要位於天水圍天頌苑。不少人認為，單位曾有短樁問題，令貨尾不受歡迎。實際上，筆者認為主因是地理位置。白表客因為入息較高，每年又有5000個名額可免補地價買居屋，可選購心儀區域上車，位於天水圍而離西鐵站較遠的天頌苑，自然沒有太多合資格的人士考慮；對綠表客而言，要放棄位置較佳、交通可能更方便而居住多年的公屋，去買一個自己未必熟悉而偏遠的單位，亦較少人接受。這些就解釋了，為何是次推售居屋現樓貨尾，反應遠較以往夾屋或綠悠雅苑冷淡。

房屋政策穩定，對一個城市的經濟發展非常重要。筆者認為，這兩次的銷售情況，指標性低，亦不能反映市場需求已冷卻，因此，政府應繼續加大力度，增加供應。

2013年4月11日