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輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理，香港專業地產顧問商會會長，從事地產業務逾廿載，紮根將軍澳15年，以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。 |
補地價新方案 有利有弊
為優化新居屋的補地價方法，政府日前提出5個新的補價方案，其中一個方案是沿用公布初期的淨貸款方法，其餘是以浮息或定息貸款方法。淨貸款方案，早前我曾經在此討論過，今次讓我討論一下付息的貸款方案。
利息助分擔風險 加快流轉
需計入利息的新補價方案，最大的好處是買家需考慮置業的風險，減低其「幸運大抽獎」的效應，沒有急切需要置業的人因要多付利息，會因此決定延遲申請居屋。另一個好處是，地價是一筆計息貸款，具複息效應，越遲補地價價錢越高，此舉有助加快居屋流轉。
單位難延資助 原業主未必向上流動
雖然新方案具上述優點，但當單位未來轉手時，會因此出現幾個問題。首先，單位越遲補價越昂貴，一旦年期長，累積利息增加至一定數目，未必有二手買家願意承接。再者，如果新居屋初次售價仍以業主的負擔能力計算，地理位置較偏遠的單位將被冷落，越近市區的單位越受歡迎。二手價格乃市場主導，一手業主選得市區或地理位置較佳的單位，將可能大賺一筆，而位置遠的單位則乏人問津，轉手困難，補地價後實收不多。另一個可預測的情況是，由於年期越長補價越多，地區偏遠的業主可能在短期內在市場連地價發售，以免轉手困難，令居屋單位快速流入私人市場，而單位無法延續資助。將來要延續計劃，政府將需要另覓地皮，這亦是政府早前提及建居屋最大困難之一。
入息訂價外 宜設地區意向價
政府如要改革原有居屋的補價方案，附息的方案是不二之選。不過，政府訂出單位發售價時，除按業主負擔能力外，亦須視乎地區市價，訂出一個合理範圍的售價。否則同年期買入及出售的單位業主，有人大賺一二百萬，有人只取回首期和本金，會引發市民怨氣，而單位流入私人市場，將無法令單位延續給需要資助的人，不是理想的解決住屋問題方法。希望政府在發售新居屋前，能著力處理這些問題。