推地彈性增 後市更趨政策主導

政府剛宣布第四季將主動推出七幅土地，其中五幅為住宅，主要位於新界及離島區。政府今年多次主動推地拍賣，第四季又以招標代替主動拍賣，業主及準買家應怎樣分析後市？

注意推地位置及條款

近期拍賣的土地，不少都有限量限呎等條款，令發展商競投時從發展難度、建築成本、銷售策略及市場需要等多方面考慮，直接影響他們出價，連帶影響區內二手交投價格及成交量。

再者，土地的密度亦是一個考慮。在現時置業需求來看，中小型住宅需求較殷切，面積小入場費低的住宅更受市場歡迎，這也是政府設訂限呎限量條款的原因。這類地皮發展密度較高，跟市場上二手物業相近，較具指標作用。以第四季推出的地皮為例，位於屯門、荃灣西及將軍澳的地皮屬上述類型，反而部份的低密度住宅地，落成的數目少，位置亦較偏遠，難成指標。

落成量最受市場關注

回歸初期8萬5政策震懾市場，令樓價暴瀉，可見預期落成量對樓價敏感度高。政府第四季推地，可建單位數目五千餘個，比第三季推地可建約六千個少。依此推地進度，政府早前訂出2011-12年度推出可建兩萬個單位目標可達，而消息亦已被市場消化。大家分析落成量時亦可觀察推地量是否大幅多於或少於市場預期。

推地方式

早前推出的土地不少以主動拍賣方式進行，而第四季推地全以招標形式，政府解釋此舉為回應市場賣地反應。事實上，第三季賣地成績欠佳，拍賣場反應冷淡，成交價亦普遍低於市場預期。政府改變主動推地方式，可以理解，亦更進一步反映現時樓市已經更受政策主導，頗有內地宏調的味道。

由此可見，政府推地政策正緊貼市場情況，亦一如早前政府所說：不欲推倒樓市。因此，業主和準買家在下決定前，除參考外圍經濟、息率及個人供款力外，亦可參考政府土地政策，作出精明的分析。

2011年9月17日