股市大跌 樓市跟隨？

近幾星期，接二連三的不利消息，令股市持續受壓。不少經歷過97年樓市泡沬及98年亞洲金融風暴的準買家都擔心，樓市會否像當年一樣跟隨股市大跌。就讓筆者來分析一下。

風暴源頭不同

十幾年前，樓市轉跌，主要原因是樓市熾熱，不論供款比率、利率與通脹差幅均呈現不健康狀況，加上炒風及摩貨成交極多，不少投資者根本無力上會，以致任何不利因素皆令買家難以承受，寧可撻訂斷供，止蝕離場。當時亞洲貨幣 (包括港元)被大鱷狙擊，令整個亞洲金融陷入一片亂局，亦直接令樓市雪崩式下滑。

今時今日，股市由金融海嘯後升浪頂回調兩成許，主因是歐債危機及美國主權評級下調，引發市場對環球經濟前景憂慮，以及擔心滯脹發生。言則，風暴的核心不是亞洲區，而是歐美市場這兩個昔日的經濟火車頭，本地住宅市場亦沒有炒家可言，不可能出現人踩人式恐慌性下跌，可見兩次金融危機的風暴中心並不一樣。

心理影響短期 還看基本因素

樓市從短期而言，確實會受股市及經濟消息影響，令買賣雙方心理上多了障礙，業主較願意傾價，而準買家出價就較保守。不過從較長線角度來看，太遠的不說，就翻看過去十年歷史。讀者不難發現，自03年沙士後，恆指一直升至07年，而樓市升至05年初後則以橫行為主，但07年10月股市見頂前後，樓價展開升浪，即使08年金融海嘯，股市跌至04年水平，樓市卻只回調至07年的升浪初期。今天，股市仍未返回07年頂峰，但樓價已比08年金融海嘯前上升約5成。

由此可見，股市樓市屬兩個市場，雖然經濟會影響其表現，但各自亦受不同基本因素影響，主導樓市的因素，如：新盤供應少、低利率、低失業率、高通脹等因素在未來一年仍未改變。因此，分析樓市時切記盲目跟股市比較而影響判斷。

2011年8月20日