60後需求 主導本地一手樓市

最近有評論認為，發展商已全面放棄300萬以下的物業市場。這個議題相信沒太多人反對，因為不論發展商投地和建築成本多少，所有新盤最小的單位，入場費動輒都三四百萬。現象背後有一個很大的原因：人口比例。

四十多歲年齡比例 全港之冠

現時本港人口金字塔，比例最大1960年至70年出生，現年41至51歲的人口。過去幾十年，這群人支持香港經濟發展，亦成為發展商的主要售樓目標。七八十年代經濟起飛，由於當時教育不普及，二十餘歲的人不少已工作一段時間，有能力買樓。因此，不難發現80年代的新盤，很多以40平方米以下 (即不足430尺)的蚊型2房單位做招徠，當中以大埔和沙田區最為普遍。

60後換樓需求成發展商走向

60後買樓後，供樓數年，成家立室，生兒育女，加上樓市暢旺，催生了90年代的換樓需求，以致90年代落成的物業，以五百多尺的2房及六七百尺的小三房，主導私人樓及居屋市場。

及後，60後在事業上打穩根基，追求較佳生活質素，亦有能力承擔面積和銀碼較大的物業。近幾年，發展商興建的新盤，二三百尺大廳、大露台及主人房連套廁等的豪華設計，越建越多，單位面積過千尺亦比比皆是。這兩類單位的例子，以新發展區如將軍澳最多。除大單位可增加售樓利潤，換樓需求是發展商重要考慮，否則供過於求，難承高價？

既然發展商目標顧客非年輕一輩，政府在決定復建居屋或限尺樓時，宜參考歷史，還原基本步，以中小型單位為本，切忌重建和諧式及康和式居屋大單位 (註：此類單位約720至870尺)。否則，在現時高建築成本的年代，上車客將難以負擔。同時，建屋數目亦該參考人口趨勢。政府正透過人口普查取得最新數字，寄望政府制訂長遠房屋政策，讓業主及準買家消除對後市顧慮，安居樂業。

2011年7月15日