實用面積尺價會左右樓價嗎？

自從地監局宣布由2013年1月1日起，二手物業買賣，代理必須向客戶提供實用面積尺價後，不少業主開始擔心，如果自己單位實用率低，樓價會否應聲急挫？關於這點疑慮，筆者試從面積和業權角度解釋一下。

市價包括實用面積以外部份

物業價錢即使以實用面積計算尺價，但實際交易時，並不只限實用面積。例如，跟地面有高限差距的窗台，屋外的花糟、冷氣機位等，均不計入實用面積，但仍是構成交易的重要部份。相反，計入實用面積的部份，又未必實用。例如，很多人對露台、工作平台反感，因為除了晾曬衣物就沒有甚麼實用性可言，但這些都計入實用面積，拉低了實用面積尺價。故此，實用面積尺價是建築面積尺價外的一個參考，為買方提供更簡單易明的資料。

買面積亦買地權

然而，從更高一個層次來看，買一個物業，其實是買一份業權，即使土地佔用權。香港住宅普遍是分層物業，發展商或業主賣樓，除了賣出建築物，亦賣出土地的業權。買方在律師樓簽契約時，會清楚列明買方佔某屋苑千份之幾或萬份之幾十的業權。事實上，單位內部只是一部份，業權意思亦包括公用部份，如走廊、樓梯、電梯、平台花園、會所等。因此，買賣雙方的樓價，其實一直已反映成交單位內的私人可用面積、單位外的可用面積，以至業主的地權等部份。

市價已反映現實

再舉一例，有些屋苑，同一個屋則，有分有窗台及沒有窗台之分，建築面積一樣但實用面積則以無窗台為大，地權份數亦相若。結果，實用率較高的單位，成交價高一成左右，以實用面積計，尺價差不足半成。由此可見，其實成交價一直已反映物業的各項因素。實用率低的單位樓價可能短暫受壓，但當市場回歸基本，發現交易包括不止實用面積，亦包括地權時，就會回復以往一樣。

2012年6月1日