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輝筆論樓 - 鄺志輝
世紀21物業將軍澳董事總經理，香港專業地產顧問商會會長，從事地產業務逾廿載，紮根將軍澳15年，以其豐富經驗與各位談樓市、論政策。 |
阻礙轉車 如何上車？
近日二手樓市成交量續低位徘徊，但成交價卻屢創新高。政府表示成交價再升會出招打壓，市傳政府會再收緊按揭。筆者認為措施屬實，乃一錯再錯，徒勞無功。
額外印花稅及遏按揭不足用
一直以來政府把是次樓價升跟投資需求劃上等號，遂以額外印花稅(SSD)及按揭等行政手段打壓樓市，以為這樣可令樓價下跌。可惜，市場早已用家主導，而因為業主「唔急賣」，個別實力雄厚的投資者又見外圍情況不明朗，寧可不換樓不放租，丟空物業以便隨時放售。結果，二手樓市交投呆滯，供不應求令市民上車更見困難。
無人換樓如何上車？
有乘鐵路經驗的朋友都會知道，在繁忙時間，轉車站一定人山人海，但不代表要等很久才可上車。因為轉車站上車的人多，落車的人也多，而且班次頻密，等一會就上到車。樓市情況亦類似，有人換樓，才會釋放小單位，讓人上車。既然供應本來就不足，如果行政措施令單位流轉率下跌，人們不願放售放租單位，有能力負擔大單位的業主不肯換樓，持有物業的投資者不肯放租怕難以出售，最後想上車的市民就只能用更高價利誘業主，造成樓價上升。
故此，政府當初根本不應用額外印花稅及降低按揭成數來遏止升勢，而是發現新單位供應連續幾年低於平均時就出手增加供應。可惜，如果現在才取消SSD及放寬信貸，在低利率下又會帶動投資需求，造成樓價上升。供應不足及行政失誤的大錯已成，覆水難收。寄望下屆政府積極增加供應，適時取消干預樓市的行政措施，增加單位流轉率，以免樓市繼續乾升，影響民生。