東北新發展區令人期待

早前被推倒的新界東北發展區計劃，昨日捲土重來。政府宣布新的發展計劃，先發展古洞北及粉嶺北兩區，增加地率比及資助房屋比率。筆者認為，這個方案對樓市發展影響相當正面。

增加供應利發展

跟上個方案比較，雖然私營發展的比例縮減，但由於地積比增加，令兩地可建的單位總數由47000個增至近60000個，亦令預計居住人口增至175000人。現時市區土地近乎用罄，透過改變土地用途來新增土地，有一定限制。故在新發展區增加地積比，可有效增加單位供應，對解決住屋需求起重要作用。

公私合作助增速

除增加單位供應外，今次計劃發展模式，亦有利於提早發展。本來，舊方案的發展區，由政府收地。然而，從舊區重建可見，先收購，後建設，需時長，而且遇著「釘子戶」，可能會花大量時間和行政成本才能成事。現在以公私營合作模式，加上原址換地，不但減少業權轉換的程序，更可增加土地發展的機會。例如，兩區有大量農地，原址換地可增加發展誘因，讓農地業主補地價後再發展為私營住宅。不但可避免政府收購時價錢的爭拗，亦讓業主有加快合作的誘因，節省行政成本等，2020年左右就有新位應，可謂一舉多得。

應再增商業元素

新計劃美中不足在商業元素。由於新計劃增加可居住人口，商業用地被逼減少。然而，在全世界很多邊境地區，商業活動都非常頻繁。水貨問題的主因就是上水商業活動高於區內市民可承受水平。香港作為自由貿易城市，如果在新發展區增加商業用地或其地積比，可助商業活動有秩序地分流至新區，創造更多就業機會。否則，如果新區人口急增，就業不足，交通又配套不足，恐變成另一個悲情城市，亦無助爭取邊境的商機。

總括來說，新發展區計劃有助大幅增加供應，解決住屋，值得支持。

2013年7月6日