拆細地皮助降價 供應仍看發展商

地政總署公布新財政年度勾地表，當中把4幅地皮拆細，其中7幅年內推出。究竟新勾地表對未來樓價及供應有何啟示？

細地助增加競爭

是次勾地表其中一個重點，是把地皮拆細。單是 0.5公頃或以下的細地皮，就有18幅，情況跟過去幾年推大面積地皮的方法有所不同，而此舉對中小型發展商較有利。觀乎過去數年，每次拍賣較大型地皮，幾乎全由市值百億以上的發展商投得，因為只有具財力的發展商才有充足現金流應付，間接做成壟斷。新勾地表的細地皮，限制了物業的發展規模，項目的毛利率較低，大發展商興趣減少，中小型發展商有力更入競爭，對物業市場是一件好事。同時，因為地皮較細，不少屬市中心以外地段，要包裝成豪宅發售的難度增加，亦間接令單位將來以較低價發售。此舉沒有直接對二手市場做成衝擊，卻可望控制新盤造價於合理水平，可謂一石二鳥。

實質供應仍靠發展商積極性

雖然細皮地可增加競爭，政府亦表明部份地皮會加入限量條款，但市場實質供應亦視乎發展商的投地及發展意欲。正如某發展商董事說：「推多了地還得有發展商競投發展，才算供應。」說明了現行制度下，政府在物業供應量方面亦屬被動，亦要靠私人發展商主動投地發展。然而，發展商有財力投得地皮後繼續曬太陽，候價高再發展沽售，從而控制供應量及售價。在外圍環境嚴峻的情況下，減慢發展步伐亦有助減低公司風險。

由此是次勾地表包括曾流標的地皮，因此，政府應考慮萬一地皮再次流標或流拍，私人市場並無需求發展，有關當局是否採取主動，把地皮發展為居屋或其他資助房屋。畢竟，政府過去太依重發展商供應單位，導致供應偏低，或許政府應重掌供應的主導權，確保未來有充足房屋供應，平衡供求。

2012年2月4日