新居屋原意恐被扭曲 政策不確定性甚多

居屋終於落成興建，不過是海鮮價，數量亦因市況而定，新居屋更由地價折讓變成另類置業貸款，筆者認為這個做法有違居屋原意，亦難切合實際需要。

另類置業貸款 增加槓桿效應

據施政報告解釋，新居屋的業主，購入時政府會給予的折扣，將來出售時只需把原先資助的金額還給政府，變相是政府借錢資助市民買新居屋。

事實上，新政策因為出售時只需把已折扣金額還給政府，實際上是把買樓時的槓桿效應加大。舉例，一個市值250萬單位，因為供款人月入較低，政府提供100萬折扣，售價為150萬。供款人承造九成半按揭，連同雜費，供款人不用10萬元，就可以購入250萬物業，槓桿比率高達96%。將來樓價升兩成至300萬，業主售樓只需退還100萬及政府。變相業主以少於10萬元本金而得到50萬淨利潤，回報高達五倍，比任何博彩或投資都更具值博率。由於300萬以下二手市場，一般只能買到實用面積不足400尺單位，而且首期金額甚大。此安排與私人市場大幅重疊，實在令人擔心，這個安排會否令二手交投凍結甚至接近停頓。更甚的是，原本用來自住的居屋，會曲線成為新居屋業主的生財工具。

政策多個疑問有待釐清

另一點令筆者擔心，是政策的不確定性：如白表綠表比例；150-200萬的售價是否折扣前的售價；申請人先後之序安排；樓市出現甚麼情況下會停售或續售居屋；斷供的處理；斷供對政府財政帶來甚麼壓力等。種種不確定性將會令市場無所適從，亦會對普羅市民帶來很多疑惑，質疑公帑是否用得合宜，甚至打亂他們的個人計劃。不少準買家可能會等候新居屋落成，對現時私人樓及居屋業主並不公平。

新居屋計劃無疑對準買家相當優惠，亦是政府應付居高不下的樓價的手段之一，但希望政府能釐清當中的疑問，減少政策的不確定性，令私人市場正常運作，始能平衡社會各方面的利益。

2011年10月13日