公屋地王頻生 地價急升為主因

近日新聞焦點，由一手和二手物業轉至公屋市場。公屋錄高價成交，情況令市場人士嘩然。筆者上文曾題到，地理位置理想的公屋，其實地價不便宜，亦甚具商業和自住價值，近日的所謂高價成交，相信已証實這一點。

其實不少人以為，公屋是冇價冇市的物業，甚至很多人都不知部份公屋亦可買賣。個人認為，租置公屋政策是造成97年後樓價連番大跌的元凶，現在大升亦正反映地皮原有價值。

市價3折購公屋 樓價大跌

政府從98年初至2002年，分五個階段推出「租者置其屋計劃」，物業位置遍佈港九新界，03年沙士時停售一年，期後於04及05年再推出兩期。此計劃原意讓租住公屋多年，而又成為公屋富戶的居民，可以一筆過價錢買入公屋，長遠省回一筆租金開支，並讓他們亦有自置物業。 (當然跟居屋一樣有出售限制，篇幅所限，不詳細描述)

當時的售價，如果用今天私人樓的價格比較，可說是九牛一毛：約二十至三十餘萬，就可以買到一個兩房四百餘呎單位，呎價幾百元即有交易。換句話說，98年起連續5年，每年平均超過2萬個單位，以私人物業市價3折甚至更低的價錢發售。同期，一手物業每年增至2萬個，撇除97年市況暢旺，90年代住宅物業買賣成交量每年約5萬宗。租置公屋及居屋市場把上車客的購買力，從一二手物業吸乾。結果，二手物業價格由98年開始小漲大回，從沒實施的8萬5政策，只是為市場製造短暫恐慌。而非實際的供求影響。

公屋價升 緣於地價急升

公屋市場開始活躍，主要原因乃本港地價明顯上升。至截稿日為止，歷年10大二手公屋成交，有9宗於今年誕生。高價成交單位集中於長沙灣、馬鞍山及黃大仙。原因不難理解，該批公屋交通方便，不是鄰近市中心，就是造價明顯比同區二手居屋及私人屋苑低水。由於該批業主普遍於01-02年市道低迷時買入，又已經可以在補地價後自由轉售，吸引該批業主套現及換樓。以馬鞍山為例，約200萬有三房單位，呎價僅2600，比同區新都城等便宜近一半。該批公屋轉售時，補地價每呎千多元。相反，同樣地皮如果是由發展商勾地拍賣，成本至少高一倍。樓價是地價和建築成本的結合，如果公屋成交呎價僅2600，包括補地價每呎一千餘，究竟是証明公屋建築嚴重貶值，還是地價可能補得太少，令炒家有水位炒落後？

由此可見，所謂公屋地王，其實是價格隨私人屋苑及賣地地價同步上升，原先被扭曲的價格逐步回復正常。當然，亦正反映樓市有實質需求，令上車客放棄居住環境較佳的私人樓而轉為住二手公屋。政府反而要認真考慮如何在市民和市場可承擔的情況下，慢慢把物業市場還原，而不是怪炒家炒高樓價，更要避免一刀切式賤價重推租置政策，以免破壞市場和金融體系正常運作。