商廈需求或被高估

香港土地供應不足，問題嚴重，相信大家都知。在市區，佔用土地的物業，以住宅和商廈為主，而筆者認為，要解決當前市區住宅土地問題，除了改變工廈用途外，亦必須由商廈土地入手。

甲級商廈需求低於預期

自金融海嘯後，環球經濟復甦步伐緩慢。歐債危機蔓延，亦令不少國際企業，尤其金融機構，紛紛轉移租金較便宜的商廈。今年，呎租過百元的商廈，就出現租金下跌的情況，甚至有甲級寫字樓出現多層空租的情況，該等寫字樓呎租比早年高位跌超過三成。由此可見，在環球經濟不景的情況下，一線地段甲級寫字樓的需求比預期低，而非過去指的供不應求。

小心起動東九龍

幾年前，金融業暢旺，一線地段甲級寫字樓供不應求，加上遊輪碼頭動工，令政府提出起動東九龍的構思。事實上，現時香港寫字樓整體租金雖比去年上升，東九龍更升三四成不等，但主因是樓價因計劃而先被炒高，而租金跟隨。相反，有指標性的一線甲級商廈租金下跌，反映商廈需求非如想像中殷切。因此，政府在起動東九龍時，應適當考慮調整土地用途，把讓更多工廈土地改變為住宅用地，而非商業用地。

當然，政府會顧慮此舉會否減少外資吸引力，但試想想，香港的「外資」，內地資金比例越來越高，而因著地利，香港是內地走出去的必然之選，即使租金貴亦無阻他們立足香港的決心。相反，如果住宅供應緊張，租金續升 (現已比九七時創的歷史高位貴約一成半)，不但增加外資企業僱員在港的居住成本，影響外地人才來港，亦影響本港市民生活。這亦解釋了為何在一些競爭力排名上，香港屢敗給新加坡。

寄望政府在考慮土地比例時，顧及商廈及住宅的需求，權衡輕重，令住宅供應不足問題盡快解決。

2012年10月5日